Kdo se podivoval nad výší výnosu, kterého je možné s investičním bytem dosáhnout, dostane tentokrát vyčerpávající odpověď. Kalkulačka výnosu z investičních nemovitostí počítá s tím, že chytrý investor využije pákový efekt hypotéky. Máte-li na účtu několik milionů a uvažujete o tom, že koupíte byt z fleku a bez úvěru, zadržte.
Začátečníkům se to bude zdát jako protimluv, zkušení investoři to velmi dobře znají z investic do akcií nebo dluhopisů. Výnos z investice se vždy počítá v poměru k vlastním vloženým finančním prostředkům. Pokud je využijete jako jistinu, oproti které si půjčíte další peníze, můžou umožnit lepší zhodnocení a zapůsobit jako páka.
Hypotéka ve skutečnosti funguje jako páka vždycky – jistina jsou vaše původně vložené peníze, k nimž přidáváte cizí zdroje, abyste si mohli nemovitost koupit. Nicméně ještě zajímavější je jako investiční nástroj, kde počítáme nejen se ziskem vlastního bydlení, ale s návratností a výnosem z pronájmu.
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a advokátní úschova. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Jednoduše řečeno: využití cizích zdrojů zvyšuje efekt, kterého můžete s vlastními penězi dosáhnout. A je třeba upozornit, že to platí pro efekt pozitivní i negativní. Páka je zesilovač – když budete vydělávat, víc získáte, když prodělávat, víc ztratíte. Platí tedy základní investiční poučka – větší výnos je podmíněn větším rizikem.
Zvyšuje se tím pádem tlak na dlouhodobý pronájem bez výpadků příjmů, které byste museli s ohledem na splácení hypotéky vyrovnat z vlastní kapsy. Zároveň roste důležitost výběru lokality, kde cena vašeho bytu opravdu poroste.
Pokud jde o investiční byty, musí být splněno několik podmínek, aby se pákový efekt hypotéky vyplatilo použít. Za prvé – a to platí vždycky – očekávaný výnos z investovaných peněz musí být vyšší než úroková sazba, za kterou si půjčujete. Když disponujete vyšší částkou, můžete víc vydělat, ale budete muset nakonec odečíst všechny úroky, které jste bance za půjčku zaplatili. A jednoduše musíte být v plusu.
S ohledem na tuto podmínku je stávající doba velmi příznivá – jestli nějak využít historické minimum úrokových sazeb, potom rozhodně pro pákování výnosu hypotékou. Čím nižší úroková sazba, tím lepší podmínky pro pákový efekt.
Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 85 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.
Zdroj: 
U investičních bytů platí obvykle další podmínka, která vás zase odvrátí od plánu půjčit si příliš vysoké částky. Dokud jsou totiž úrokové sazby nízké, mohou vás kalkulačky lákat k tomu, abyste si půjčili co největší část z celkové kupní ceny. Ale abyste nemuseli na byt doplácet, měsíční splátka hypotéky by neměla přesáhnout výši nájmu, který budete schopni měsíčně získat. Naopak mnohdy chcete od začátku využívat nájem jako rentu, a tedy vám musí něco zbýt v kapse.
S ohledem na tyto požadavky budete muset vybírat vhodnou hypotéku s výhodným úrokem a zároveň nastavit optimální poměr vlastních a cizích zdrojů.
Zkušenosti s různými typy investorů ukázaly, že nejvhodnější kombinací je přibližně symbolických padesát na padesát.
Za prvé, nemělo by to být méně. Pokud zvažujete koupit investiční byt a vzít si na něj hypotéku, kde poměr půjčených peněz k hodnotě nemovitosti (LTV) bude 70, 80 nebo snad 90 procent, rozmyslete si to. Investovat byste měli ve chvíli, kdy disponujete alespoň polovinou celé částky, jinak se vám doba návratnosti protáhne na věčnost a poroste podstatně také riziko, které s pákovým efektem podstupujete – například zvýšení úrokové sazby po fixaci.
Na druhou stranu, leží-li vám na účtu ladem miliony a plánujete vyplatit celou kupní cenu na dřevo, přijdete o možnost využít aktuální příležitost – nízké úrokové sazby – a s výnosem se budete pohybovat přinejlepším kolem hranice pěti procent. I investorům, kteří si půjčovat nemusí, se tedy vyplatí si za současných podmínek vzít úvěr. Můžete zvážit buď rozdělení celkové částky do dvou bytů, které dofinancujete vždy z poloviny hypotečním úvěrem, nebo diverzifikaci svého investičního portfolia.
V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:
Vyšší výnos v případě pákového efektu nevyměníte jenom za vyšší riziko – prodlužovat se bude i doba návratnosti, protože peníze vydělané na nájmu budete dlouho používat na splacení úvěru. Ale investice do nemovitostí stejně bývají spíš volbou konzervativních investorů, kteří si stanovují delší investiční horizont.
Výhodnost pákování hypotékou je také ohrožena jen omezenou fixací úrokových sazeb – nikdo vám nezaručí, jakou sazbu získáte za pět let, když fixace skončí. Ale na druhou stranu, ceny nemovitostí rostou, a pokud zvolíte správnou lokalitu, za pět let můžete nemovitost výhodně prodat, pokud vás úrokové sazby překvapí.
Máte-li tedy investiční horizont delší než pět let, páka se vyplatí. Po pěti letech navíc už budete osvobozeni také od platby daně z příjmu, která jinak významně osekává výnos spekulantů s nemovitostmi.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
25. 2. 2015 4:44, Zdenek
Nechci to přepočítávat na obdobný byt, který by se např. za 9 000 čistý nájem plus nějakých 4 až 5 000 poplatků těžko, velmi těžko pronajímal, např. dokonce v Brně. Proč se tedy nestaví rovnou domy s nájemními byty, když je to tak výhodné a rovnou se jednotlivé byty prodávají? Odpovím si sám, není to tak výhodné, jak se to jeví. Kdekdo vidí jen zisk, nevidí co je za tím.
V diskuzi je celkem (22 komentářů) příspěvků.