Investovat v regionech, kde právě ceny nemovitostí padly na dno. Taková doporučení zaznívala v době ekonomické krize a neméně silná zaznívají i dnes, kdy se stále více rozevírají cenové nůžky mezi lokalitami.
Jsou to rady, které pocházejí z per ekonomů, kteří zřejmě umějí dobře počítat výnosy na papíře, ale o realitě pronájmů toho vědí pramálo. Jejich rady jsou nakonec medvědí službou všem, kteří takový byt koupí.
Ceny nemovitostí v republikovém průměru rostou. Ale je to jiný růst, než jaký zažil realitní trh v době před krizí. Průměrný mírný růst je tentokrát výslednicí dvou opačných trendů: v některých lokalitách, jako je například Praha 1, ceny rostou prudce, průměr naopak snižují severní Čechy a další stagnující lokality, kde se ceny ode dna rozhodně neodrazily.
Jak číst realitní statistiky a jak rozumět růstu cen, který ohlašují média, napoví článek Prodáváme byt: Vyplatí se to právě teď?
Slibný výpočet, jednoduchá matematika začínajícího investora, vypadá asi takhle. Srovnávají se dvě možnosti, dvě různé lokality, Praha a severní Čechy. Čísla odpovídají realitě, ale pro modelový příklad je pochopitelně zakulacujeme, aby se s nimi hezky počítalo.
Výpočet na papíře je hotov, takže zejména z hlediska investorů, kteří jsou zvyklí na různé virtuální komodity, finanční produkty a jiné nemateriální investiční příležitosti, není co řešit, volba je jasná. Jenže...
Výnos není všechno, investice má ještě další parametry: rizika, likviditu nebo volatilitu. A troufnu si tvrdit, že u nemovitostí musíte zvažovat ještě pár věcí navíc. Jejich výčet najdete zde:
Každým rokem roste v Česku počet zadlužených. Schopnost hradit splatné závazky se významně liší kraj od kraje. Podle sdružení Solus je nejhorší situace v Ústeckém kraji, kde své závazky neplní 15 % dospělých obyvatel. Hranici 10 % překonal také Karlovarský kraj, Liberecký kraj a Moravskoslezský kraj. Vůbec nejhůř je na tom Most – 18 % místních nedodržuje své závazky.
Ceny nemovitostí v chudších částech republiky neklesají proto, aby vám umožnily dobrou investici. Klesají, protože se těmto lokalitám ekonomicky nedaří – zejména zde roste nezaměstnanost. Jak to ovlivňuje vaši investici? Výrazně, protože váš úspěch mají v rukách nájemníci.
Když lidé přicházejí o práci, můžou se z nich stát neplatiči nebo můžou odejít do větších měst za prací. Riziko je v tomto ohledu vysoké. Obecně platí, že v chudších regionech, kde pracovní trh není v dobré kondici, nejsou tam například univerzity nebo jiné instituce, je těžší hledat nájemníky.
Koupíte-li investiční byt v malém městě, přirozeně tak omezíte možnou šíři zájemců o nájemní bydlení, které budete oslovovat. Navíc jsou-li někde ceny bytů nízko, většina solventních zájemců o bydlení zřejmě zvolí raději hypotéku (sazby jsou víc než výhodné) než nájemní bydlení. A na vás zbydou ti nesolventní.
Nechci vám paušálně „zakazovat“ investice v menších městech a regionech, rozhodně existují šikovní investoři – znám jich několik – kteří dokážou i tam vytipovat zajímavé nemovitosti na spekulace nebo pronájem. Důrazně ale varuji před radami jít do lokalit, kde se ceny nemovitostí propadly úplně.
Kupovat nemovitost v některém z rozvíjejících se, prosperujících krajských měst může být výhodné zejména tehdy, když v dané lokalitě sami bydlíte. Správa nemovitosti je totiž natolik náročná, že dojíždět někam jenom proto, že jste tam pořídili byt o pár set tisíc levněji, se vám vážně nebude chtít.
Zvětšíte klikem
Ideální lokalita pro investici je taková, která je teprve na vzestupu. Například v hlavním městě to rozhodně nebude Praha 1, kde ceny už dosáhly nehorázných výšin. Byty se tam totiž o hodně dráž prodávají, ale nájem do výšin zatím nedostanete. Ale nebude to většinou ani sídliště Černý Most, kde zase ceny stagnují, a tedy byste neměli žádnou vyhlídku na zhodnocení.
Lokality, které bych v tuto chvíli v Praze doporučoval investorům, jsou vyznačeny hvězdičkou na mapce vpravo. Měly by to být byty v širším centru, dobře dopravně dostupné a občansky vybavené, aby uspěly v soutěži s jinými byty k pronájmu. Vedle Prahy můžu s čistým svědomím doporučit investorům také Brno, tamější realitní trh investorům přeje.
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Investice do nemovitostí mají obvykle dlouhodobý horizont – kvůli dani z příjmu a dani z nabytí nemovité věci (jak se dnes říká někdejší dani z převodu nemovitosti) se příliš nevyplatí rychlé spekulace, takže minimálně pět a více let budete nemovitost vlastnit. Podaří-li se zhodnocení, v momentě prodeje si ho budete moct připočítat k výnosu z nájmu.
Šance na zhodnocení je rozhodně vyšší ve větších městech, v menších není přílišný optimismus na místě. Naopak jakákoli případná ekonomická nebo politická krize dopadne nejdřív na už dnes oslabené lokality – a projeví se v dalším poklesu cen nemovitostí. Volatilita, a tedy kolísání hodnoty nemovitosti, je v laciných krajích mnohem horší.
V krátkodobém horizontu byste zase měli usilovat alespoň o to, aby vám byt nájemníci nezdevastovali. I tady se připravte na to, že riziko bude mnohem vyšší v problémových lokalitách. Peníze navíc vás budou stát jak opravy zničeného nábytku, povrchů nebo jiných částí bytu, ale také právníci, kteří budou zařizovat vystěhování neplatičů z bytu nebo vymáhání pohledávek.
Další, specifický typ ekonomů, od kterých přicházejí rady, jak investovat na realitním trhu, doporučuje opačnou strategii, než je cesta do nitra vlasti. Posílají vás do zahraničí. Tito dobří rádcové obvykle jednoduše postavili svůj byznys na prodeji zahraničních nemovitostí Čechům.
Máte-li zájem o letní byt, pak prosím, ale na pronájem jsou takové nemovitosti příliš riskantní. Každý trh má svoji dynamiku, svoje pravidla, a pokud se v něm nedokážete orientovat, raději na něj nevstupujte. Překvapit vás můžou například daně, podmínky pro úvěr nebo to, že nelze zjistit, zda na nemovitosti váznou nějaké závazky či nikoliv. A to nemluvím o tom, jak náročná je správa nemovitosti v zahraničí.
Kolik ušetříte s fotovoltaikou?
Zjistěte své roční úspory zdarma a do 2 minut. S Řešímto.cz porovnáte nabídky od ověřených dodavatelů ve vašem okolí.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
14. 1. 2015 13:08, less
V Mostě byty na pronájem kupuji, cena využitelného 2+kk se zde pohybuje mezi 220-280000 Kč, takový byt můžu okamžitě pronajmout bez nutnost oprav, maximálně vyměním někde zásuvku, koupím novou baterii, ale tím to hasne, byty jsou v dobré kvalitě a domy většinou po kompletní revitalizaci. K v článku uvedené ceně 139000 Kč si myslím, že byt bude ve velmi špatném stavu, možná i vybydlený, nebo půjde o družstevní byt. V Mostě je trochu specifická situace, jednak celé město vč. radnice de facto ovládá místní družstvo Krušnohor, které spravuje majoritu bytů (všechny mé byty jsou v domech pod správou Krušnohoru), což má pro mě výhodu, že už jsem si zvykl komunikovat s jedním správcem a pochopil zde fungující mechanismy, ale upřímně, jejich poněkud socialistické OPBHcké manýry už mi trochu lezou krkem (k vlastníkům se chovají jak k nájemníkům). Nemohu doporučit byty řídit z jiného města, představa, že Pražák koupí deset bytů, je naivní. Místní vás sežerou za živa (nájemníci, správce, domovník, sousedi), na dálku to neuřídite. Je opravdu nutné zde někoho mít, kdo se bude o byty starat, organizovat prohlídky, opravy a havárie, vybírat nájem (většina nájemníků nemá ani bankovní účet). Tím jak jsou byty v Mostě levné, tak se samozřejmě nabízí otázka, proč si nájemníci byt sami nekoupí - no jednoduše nemůžou. Buď mají exekuci, nebo jsou nezaměstnaní, nebo sice pracují, ale na černo nebo na DPP/DPČ, v lepším případě mají PS na dobu určitou. Takovým žádná banka nepůjčí ani těch 200000 Kč. Nízká cena je poněkud paradox, jak známo, většina bank poskytuje hypotéky od 300000 Kč, některé banky od 200000 Kč, ale nikoli 100% hypo. Pokud tedy je kupní cena 210000 Kč, tak žádná banka hypotéku neposkytne (protože by musela poskytnout 95% hypo, a to neprojde přes schvalovatele). Proto tito nešťastníci nemají jinou možnost, než bydlet po nájmech, čili klientela tu je, ale opravdu mnohem více platí, že pronajímatel musí z kandidátů pečlivě vybírat (ještě pečlivěji, než v Praze). Pokud by někoho zajímaly podrobnosti, klidně pište.
V diskuzi je celkem (19 komentářů) příspěvků.