Někomu to bude připadat jako nošení dříví do lesa, ale praxe ukazuje, že hned na začátku to pro jistotu musíme říct: Majitelem bytu nebo domu se v žádném případě člověk nestává v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí. K tomu dochází až několik měsíců po podpisu. Do té chvíle není důvod k tomu, aby vaše peníze odcházely na účet prodávajícího – nemovitost je pořád jeho, nikoli vaše.
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Na druhou stranu ale asi každý pochopí, že ve chvíli, kdy podává návrh na vklad vašeho vlastnického práva do katastru, chce mít prodávající jistotu, že mu zaplatíte. Pro takové případy, kdy nelze obchod provést klasickým stylem z ruky do ruky, existuje šikovný nástroj, kterému se říká: úschova finančních prostředků – kupní cenu byste měli složit na bezpečné místo a poskytnout kupujícímu záruku, že po převodu v katastru mu bude vyplacena.
Kam a jak ale peníze uložit, aby měli prodávající i kupující záruku, že se nakonec dostanou tomu, komu právem náleží? Jinými slovy: který schovatel je dostatečně spolehlivý, aby bylo bezpečné mu svěřit kupní cenu, a tedy vaše životní úspory, respektive úvěr, který budete splácet většinu života.
Zprostředkovatelská náruč mnohých realitních makléřů je široká a měkčí než mateřská, takže vám budou určitě nabízet, že finanční prostředky můžete dát do úschovy k nim – zařídí pro vás přece úplně všechno. Pokud nejde o některý z případů uvedených níž – smlouvu o úschově u advokáta, notáře nebo vázaný účet v bance – neváhejte s odmítnutím.
Realitní kanceláře často nechávají klienty posílat kupní cenu na svoje běžné, provozní účty a neváhají s těmito penězi během dvou až tří měsíců, kdy čekáte na převod vlastnického práva v katastru, aktivně nakládat. A to může taky v krajním případě znamenat, že až přijde čas, peníze, které by měl dostat kupující, na účtu prostě nebudou. A je pak v zásadě jedno, jestli realitka „jenom“ neuměla hospodařit nebo jestli od začátku počítala s tím, že vás podrazí.
Mnozí takoví už to „dotáhli“ až před soud, ba dokonce i k rozsudku – jenže jak známo, kde nic není, tam si stejně nic nevezmete. Realitní kanceláře jsou totiž většinou eseróčka a jako takové ručí jen velmi malými částkami, které se neblíží žádné kupní ceně.
Některé realitky se nežinýrují a s penězi na koupi nemovitosti, které si u nich schováte, zacházejí podle své libovůle. Některé. Můžete se ale spolehnout, že skoro vždycky podle své libovůle budou nakládat s rezervační zálohou, kterou složíte na jejich provozní účet. Ačkoli při podpisu rezervační smlouvy ještě není nic jisté, realitní kanceláře velmi často se zálohou zacházejí rovnou jako s vlastní provizí.
Abyste se tomu vyhnuli, budete se muset s realitní kanceláří shodnout na úschově rezervačního poplatku. Jinak totiž v případě, že k podpisu kupní smlouvy nedojde, už svoje peníze možná nikdy neuvidíte. V rezervační smlouvě proto raději specifikujte situace, kdy se vám záloha z úchovy vrátí (budou to především důvody na straně prodávajícího).
Když jsme vyřadili realitní kanceláře, bezpečnou úschovu můžete volit u notáře, advokáta nebo banky. Notáři i advokáti jsou soukromé osoby, ale jejich činnost je profesně regulována, úschovy například musí zaznamenávat do elektronické knihy úschov, která má chránit klienty proti zpronevěře. Až si budete vybírat, zjistěte také, do jaké výše mají sjednané pojištění odpovědnosti za škodu a proti profesní chybě.
Kdo vůbec nechce svěřovat své finanční prostředky soukromé osobě, může se obrátit na banky, které umožňují úschovu na svých vázaných účtech. Riziko zpronevěry je tady velmi nízké a pojištění proti krachu mívají banky také velmi dobré. Volba bude záviset hlavně na srovnání nabídek na trhu.
Nejlevnější a také nejvíc flexibilní ovšem bývají advokáti, někteří nabízejí úschovu k právnímu servisu při koupi nemovitosti i zdarma.
Jenže při výběru schovatele často nebudete úplně svobodní – zaprvé se musíte shodnout s prodávajícím, který dost možná nebude chtít přistoupit na úschovu u vašeho rodinného advokáta. Výběr může ale omezit i banka, která vám dává úvěr. Zejména když kupujete nemovitost, na které už vázne zástava (prodávající má dosud nesplacenou hypotéku), peníze se vždy posílají přes vázaný účet banky, která poskytuje hypotéku kupujícímu. Na advokátní ani notářské úschovy banky nepřistupují.
Jakmile si vyberete vhodného schovatele (advokáta, notáře nebo banku), uzavřete s ním a prodávajícím smlouvu o úschově, ideálně souběžně s rezervační smlouvou. Rezervační poplatek potom pošlete do úschovy a připravujete společně kupní smlouvu. Kupní cenu pak pošlete těsně před podpisem kupní smlouvy (nebo těsně po něm) rovněž do této úschovy.
Jakmile je kupní smlouva podepsána, může schovatel už vyplatit realitní kanceláři její provizi – první z několika částek, do nichž se rozpadá vaše kupní cena. (Někdy – například běžně v Brně – se platí provize zvlášť na základě zprostředkovatelské smlouvy, potom je postup trochu odlišný.) Kupní cenu potom schovatel vyplatí prodávajícímu, až když bude zapsáno vaše vlastnické právo v katastru nemovitostí.
V úschově ovšem schovatel ideálně ponechá ještě jednu část kupní ceny – daň z nabytí nemovitosti, kterou pošle finančnímu úřadu, poté co bude doručeno daňové přiznání. Přiznání v tomto případě podává většinou prodávající, ale kupující je ručitelem – když prodávající nezaplatí, finanční úřad půjde po vás. Je proto vhodné zaplacení daně pojistit také skrze úschovu. Vaše peníze tak budou v průběhu celého procesu koupě nemovitosti v bezpečí a dostanou se realitní kanceláři i prodávajícímu až na základě skutečně poskytnutých protislužeb.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Jakou cenu má vaše nemovitost?
Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
27. 8. 2014 14:51, Apel
V případě úschovy větší částky peněz (cca 2,8 mil. a více) jednoznačně uložit do úschovy u notáře, protože pouze tam je částka jištěna v plné výši notářem, notářskou komorou, pojištěním a potažmo státem, protože notář je jmenován státem k provádění služeb pro občany za úhradu dle notářského tarifu. Navíc složitel má po dobu blokace peněz v úschově nárok i na úroky ze složené částky, což u advokáta lze také dojednat, ale nechtějí, a navíc částka za roky pomůže uhradit část, případně celý notářský poplatek za schovu. Peníze v bance jsou jištěny pouze do částky zákoného pojištění,(ekvivalent do 100 tis. EUR) a peníze u advokáta, pokud je rovnou nezbalí úplně a nezmizí, jak se již několikrát stalo, tak jsou kryty jeho pojistkou, která však často nestačí, protože advokáti mají rozpracováno více obchodních případů, nehledě na to, když advokáta klepne pepka, tak se na peníze na advokátním účtu hledí jako na peníze advokáta a podléhají dědickému řízení, což může být nadlouho ... takže asi tak... Pořadí 1. Notář 2. banka (dobrá banka) 3. advokát
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
27. 8. 2014 11:47
Kupující, prodávající a kde je realitní kancelář? Neměla by se na platebních podmínkách náhodou dohodnout s těmi dvěma i realitka? Ona totiž při prodeji přes realitní kancelář tvoří třetí stranu trojúhelníku, nedílnou součást procesu.
V diskuzi je celkem (12 komentářů) příspěvků.