Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Jak najít byt, který půjde na dračku

| rubrika: Seriál | 27. 1. 2015 | 10 komentářů
Co pokazíte při výběru investičního bytu, budete těžko později napravovat. Zájem potenciálních nájemníků o pronájem musí být hlavním vodítkem, které převáží váš osobní vkus i urputnou snahu ušetřit.
Investiční byt: Jak najít byt, který půjde na dračku

Investoři dělají častou chybu v tom, že vybírají investiční byt, jako by v něm měli bydlet sami. Investor, úspěšný manažer a otec, který bydlí v rodinném domě, se zřejmě nezamiluje do dvoupokojového bytu. Ale může se naučit vidět v něm skvělou investiční příležitost, protože miliony lidí v něm svůj domov najdou.

Ale pozor i na opačné extrémy – zatímco garsonka se může zdát jako skvělá investiční šance při výpočtu výnosu „na papíře“, nájemníci nemají až v takové lásce klaustrofobní prostory, které připomínají spíš kajuty nebo vězeňské cely. 

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Možnosti se zužují, cíl se blíží 

Zdánlivě široké možnosti pro volbu investiční nemovitosti se čtenářům tohoto seriálu postupně zužují. Komerční nemovitosti jsem vyloučil už v článku Výnosy ano, ale musíte si počkat (počáteční investice je vysoká, stejně jako riziko), lokalitu jsme zase v minulém díle omezili na Prahu, Brno případně rozvíjející se, bohatá nebo univerzitní krajská města.

Přímo název seriálu zase vylučuje možnost „investičního domu“ – i kdybyste měli speciální štěstí, pronajímali dům hned vedle ambasády anebo na jiném místě, kde je výjimečná poptávka po nájemním bydlení ze strany vyšších tříd, najdete nájemníka jednou, ale podruhé už na něj můžete čekat i rok nebo déle. Vaše ztráta jde potom do stovek tisíc.

Proč je 2+kk lepší než garsonka?

Garsonka může opravdu zpočátku vypadat jako lepší investice, protože se dá dosáhnout zajímavého výnosu, když počítáte poměr nájmu k pořizovací ceně (ačkoli na metr čtvereční ceny garsonek nevycházejí zas až tak levně). Je také nejlépe dostupná pro investory, kteří nemají tolik vlastních finančních prostředků – dá se pořídit v Praze za 1,25 milionu korun, jinde i levněji.

Jenže k čemu vám bude propočítaný výnos, když nenajdete nikoho, kdo vám nájem stabilně platil? Byt byste měli vybírat tak, aby množina vašich potenciálních nájemníků byla co nejširší. Do garsonky se vám nastěhují vlastně jen singles, navíc spíš z nižší střední třídy. Kdo si může dovolit 2+kk, ten dá vždy přednost dvěma pokojům. Ne-li hned, potom už zcela jistě ve chvíli, kdy si najde partnera nebo bude plánovat rodinu.

Čili i když nájemníka do garsonky najdete, nemůžete počítat s tím, že by tam vydržel příliš dlouho. A každé nové hledání nájemníka většinou znamená výpadek v příjmu z nájmu, který vám zase ovlivňuje roční výnos. Naopak do 2+kk nastěhujete singles, páry i mladou rodinu s jedním dítětem, čili máte mnohem větší šanci nájemníka najít a zároveň nájemníci mohou prožít ve vašem bytě delší část svého života než pár měsíců, kdy hledají partnera. 

Posledním argumentem proti garsonce je také vyšší delikvence nájemníků – jedna osoba je vždy náchylnější k tomu, že se stane neplatičem, než když se na splácení nájmu podílejí dva. Stejně tak nižší střední třída je více ohrožená nezaměstnaností než vyšší manažeři, kteří i jako singles budou volit 2+kk.

Vyšší pořizovací cenu 2+kk oproti garsonce může vyřešit v době nízkých úrokových sazeb hypotéka – máte-li 1,25 milionu našetřeno, půjčte si stejnou částku v bance, a tak využijte trik zvaný pákování výnosu hypotékou. V poměru k vlastním zdrojům ještě navýšíte roční výnos o několik procentních bodů (výměnou za delší návratnost, ale s tou se u investičních bytů většinou počítá).

Abeceda investora

Až budete srovnávat byt s jinými investičními příležitostmi, neomezujte se na srovnávání výnosu – dobrý investor při tvorbě investiční strategie zvažuje také:

  • Návratnost
    Za jak dlouho se vám vrátí počáteční investice a odkdy bude investiční byt už jenom vydělávat? Stanovte si svůj investiční horizont.
  • Riziko
    Jaká jsou rizika investice především s ohledem na inflaci, růst nebo pokles cen bytů, úrokové sazby (i po skončení fixace). A nebojíte se jich?
  • Likvidita
    Jak rychle můžete investici proměnit na peníze.

Šetřete raději na družstvu než na cihle 

Vhodnou kategorii bytu už znáte a nyní vás čekají další dilemata: Panel, nebo cihla? Družstvo, nebo osobní vlastnictví? Vaším zájmem je co nejnižší pořizovací cena (přestože byt chcete v dobré lokalitě, kde se bude zhodnocovat). Chcete-li tedy někde slevit na kvalitě, raději volte družstevní vlastnictví – nájemníkům to totiž může být jedno – než panelové byty, které nejsou moc v oblibě. 

Spousta lidí samozřejmě stále bydlí v panelových bytech. Většinou ale právě proto, že chtěli jít do vlastního a cihlový činžák si nemohli dovolit. Skončili tedy na sídlišti, kde špatnou dopravní dostupnost vyvažují vědomím, že bydlí ve svém. To nájemníci dávají přednost cihle, stejně jako centru města před jeho okrajem. Navíc v panelovém bytě byste si museli účtovat i nižší nájemné.

Výjimka potvrzuje pravidlo

Většina panelových bytů se nachází na sídlištích, kde kvalita života a občanská vybavenost nejsou nejlepší, a jejich cena klesá. Vedle ztráty z nižšího nájmu a menšího zájmu nájemníků byste tedy navíc nemohli počítat s žádným zhodnocením nemovitosti. Ale existují i výjimky - v hlavním městě je to například Praha 4 (Pankrác, Budějovická, Brumlovka). Ceny panelových bytů tam drží cenu, neklesají, a tedy si je můžete dovolit i jako investor.

Naopak družstevní vlastnictví vám sníží pořizovací cenu stejně jako panel, ale do výše nájmu se nijak nepromítne. Na kvalitě života vašich nájemníků se typ vlastnictví nijak nepodepíše. Velkou výhodou navíc může být, pokud se bude převádět byt do osobního vlastnictví – v tom případě totiž dojde k náhlému, rapidnímu zhodnocení nemovitosti, které by vás jinak čekalo jen těžko.

Družstevní byt se však nehodí pro každého investora: nelze zastavit, a tedy nebudete moci čerpat hypotéku (ani využít páku). Výjimku dostanete v bance jen tehdy, když budete mít písemně stvrzeno, že se byt do roka převede do vašeho vlastnictví. Máte-li ale celou částku z vlastních zdrojů (nebo jinou nemovitost, kterou můžete zastavit a úvěr získat), potom ještě zkontrolujte především stanovy: pokud si družstvo nárokuje schvalování nájemníků nebo zavádí jiné komplikace pro investory, potom budete muset hledat jiný byt.

Družstvo tedy může znamenat vyšší výnos, ale je to za cenu o trochu vyššího právního rizika. Jste-li jen majitelem členského podílu s právem využívat bytovou jednotku, není to tak neprůstřelné jako osobní vlastnictví zapsané v katastru nemovitostí. To si řekněme na rovinu. Vůbec nejjistější je tedy koupit cihlový byt 2+kk v dobré lokalitě do osobního vlastnictví a ušetřit jinak – například nápaditým vyjednáváním o ceně, kterému se budu věnovat příště.

Investiční byt: kalkulačka

Chcete investovat? Spočítejte si, jak by to mohlo vypadat a jestli se vám konkrétní investice vůbec může vyplatit. Partnerem kalkulátoru zhodnocení je společnost Home Institute.

Možný výnos investičního bytu

Cena nemovitosti
0
m2
Nájem
1000
0
Hypoteční úvěr
%
0
let
0%
Další náklady
1000
0
1 rok5 let10 let
Hrubý výnos0 %00 %00 %0
Čistý výnos0 %00 %00 %0
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+21
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

27. 1. 2015 16:10, xls

Ta doporučení jsou místy nesmyslná. U družstva si můžete kontrolovat stanovy jak chcete, protože se mohou za měsíc schválit jiné a nijak tomu nezabráníte. Pak si buď budete muset nechat schválit podnájem, nebo vám tam nájemník udělá párkrát bordel a dostanete z bytu normálně výpověď.
To samé spojování paneláku s okrajem města a špatnou dopravní dostupností. Taky existují paneláky, kde máte do centra města 2 zastávky a jezdí tam 6 linek, výhled do vilové čtvrti a svatý klid. Je taky rozdíl, jestli je to panelák ze 60. nebo 80. let, to pak může být mnohem lepší než zánovní superošizená cihla (místy spíš sádrokarton).
Chce to prostě zvážit všechny faktory, a ne jet podle nějaké šablony.

Reagovat

 

+19
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (10 komentářů)

1. 2. 2015 | 21:49 | josef

trochu mne prekvapuje, ze se do diskuze nezapojil autor clanku. Osobne by mne zajimala jeho odpoved na me pochybnosti ohledne cash flow a vynosnosti. více

31. 1. 2015 | 19:26

Dodávám - obecně se investice do bytu můsí zvážit ze všech pohledů - lokalita, dopravní dostupnost, stav bytu, stav bytového domu, typ vlastnictví, právní stav a omezení, okolní obč. vybavenost, výše záloh za služby / energie,...více

28. 1. 2015 | 22:12 | Rada

Výhody a nevýhody družstva jsou na samostatný článek a několik článků se tímto částečně nebo zcela zabývalo.
Jak už je zmíněno v diskusi, stanovy družstva se mohou rychle změnit (např. v jistém družstvu zvýšili poplatek...
více

27. 1. 2015 | 20:44 | estello

xls: Souhlas! Navíc většina družstev souhlas s podnájmem zpoplatňuje, družstvo, kde jsem donedávna žil, dokonce poplatkem 5000 Kč. Takže pokud by se nájemníci často střídali, třeba dvakrát do roka, vypláznu 10.000 Kč jen...více

27. 1. 2015 | 16:50 | josef

co je to hruby a cisty vynos? Najemne 9000 znamena rocni 108 tisíc. Po zapocitani investice se nebude muset platit dan. Z hlediska cash flow nic moc, splátka hypotéky je při danych parametrech 8170, tedy mesicne zbyva 830...více

Čtenáři také navštívili

14. 1. 2015 |  | 14 komentářů

Investiční byt: Jak vybrat vhodnou lokalitu

139 000 korun – právě za tolik se teď nabízí na Mostecku nejlevnější 2+kk. Srovnáte-li jako investor tamější ceny nemovitostí s pražskými, zdají se severní Čechy jako země zaslíbená.

23. 12. 2014 |  | 2 komentáře

Investiční byt: Výnosy ano, ale musíte si počkat

Investiční byt, to je volba konzervativních investorů. Žádné superrychlé spekulace vás s nemovitostmi nečekají, to si řekněme na rovinu. Ale za odměnu budete moci klidně spát a výnos přijde pravidelně,...

10. 12. 2014 |  | 22 komentářů

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li...

26. 11. 2014 |  | 20 komentářů

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

Investovat, kupovat a pronajímat na realitním trhu – to všechno musíte umět, aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám ten byt přinášel příjem bez práce, a ne zbytečné starosti navíc....

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

dědická smlouva, manželství, závěť, dědické řízení, dítě, portfoliomanažeři, Lidské zdroje a zaměstnanost, actavis, numismatika, podvodné praktiky, Martin Gardavský, MSCI World, kultura, Moravský peněžní ústav, vypětí

4L34567, 3L34567, 1L34567, 2L34567, 5A62238

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK