Investoři dělají častou chybu v tom, že vybírají investiční byt, jako by v něm měli bydlet sami. Investor, úspěšný manažer a otec, který bydlí v rodinném domě, se zřejmě nezamiluje do dvoupokojového bytu. Ale může se naučit vidět v něm skvělou investiční příležitost, protože miliony lidí v něm svůj domov najdou.
Ale pozor i na opačné extrémy – zatímco garsonka se může zdát jako skvělá investiční šance při výpočtu výnosu „na papíře“, nájemníci nemají až v takové lásce klaustrofobní prostory, které připomínají spíš kajuty nebo vězeňské cely.
Možnosti se zužují, cíl se blíží
Zdánlivě široké možnosti pro volbu investiční nemovitosti se čtenářům tohoto seriálu postupně zužují. Komerční nemovitosti jsem vyloučil už v článku Výnosy ano, ale musíte si počkat (počáteční investice je vysoká, stejně jako riziko), lokalitu jsme zase v minulém díle omezili na Prahu, Brno případně rozvíjející se, bohatá nebo univerzitní krajská města.
Přímo název seriálu zase vylučuje možnost „investičního domu“ – i kdybyste měli speciální štěstí, pronajímali dům hned vedle ambasády anebo na jiném místě, kde je výjimečná poptávka po nájemním bydlení ze strany vyšších tříd, najdete nájemníka jednou, ale podruhé už na něj můžete čekat i rok nebo déle. Vaše ztráta jde potom do stovek tisíc.
Proč je 2+kk lepší než garsonka?
Garsonka může opravdu zpočátku vypadat jako lepší investice, protože se dá dosáhnout zajímavého výnosu, když počítáte poměr nájmu k pořizovací ceně (ačkoli na metr čtvereční ceny garsonek nevycházejí zas až tak levně). Je také nejlépe dostupná pro investory, kteří nemají tolik vlastních finančních prostředků – dá se pořídit v Praze za 1,25 milionu korun, jinde i levněji.
Jenže k čemu vám bude propočítaný výnos, když nenajdete nikoho, kdo vám nájem stabilně platil? Byt byste měli vybírat tak, aby množina vašich potenciálních nájemníků byla co nejširší. Do garsonky se vám nastěhují vlastně jen singles, navíc spíš z nižší střední třídy. Kdo si může dovolit 2+kk, ten dá vždy přednost dvěma pokojům. Ne-li hned, potom už zcela jistě ve chvíli, kdy si najde partnera nebo bude plánovat rodinu.
Čili i když nájemníka do garsonky najdete, nemůžete počítat s tím, že by tam vydržel příliš dlouho. A každé nové hledání nájemníka většinou znamená výpadek v příjmu z nájmu, který vám zase ovlivňuje roční výnos. Naopak do 2+kk nastěhujete singles, páry i mladou rodinu s jedním dítětem, čili máte mnohem větší šanci nájemníka najít a zároveň nájemníci mohou prožít ve vašem bytě delší část svého života než pár měsíců, kdy hledají partnera.
Posledním argumentem proti garsonce je také vyšší delikvence nájemníků – jedna osoba je vždy náchylnější k tomu, že se stane neplatičem, než když se na splácení nájmu podílejí dva. Stejně tak nižší střední třída je více ohrožená nezaměstnaností než vyšší manažeři, kteří i jako singles budou volit 2+kk.
Vyšší pořizovací cenu 2+kk oproti garsonce může vyřešit v době nízkých úrokových sazeb hypotéka – máte-li 1,25 milionu našetřeno, půjčte si stejnou částku v bance, a tak využijte trik zvaný pákování výnosu hypotékou. V poměru k vlastním zdrojům ještě navýšíte roční výnos o několik procentních bodů (výměnou za delší návratnost, ale s tou se u investičních bytů většinou počítá).
Šetřete raději na družstvu než na cihle
Vhodnou kategorii bytu už znáte a nyní vás čekají další dilemata: Panel, nebo cihla? Družstvo, nebo osobní vlastnictví? Vaším zájmem je co nejnižší pořizovací cena (přestože byt chcete v dobré lokalitě, kde se bude zhodnocovat). Chcete-li tedy někde slevit na kvalitě, raději volte družstevní vlastnictví – nájemníkům to totiž může být jedno – než panelové byty, které nejsou moc v oblibě.
Spousta lidí samozřejmě stále bydlí v panelových bytech. Většinou ale právě proto, že chtěli jít do vlastního a cihlový činžák si nemohli dovolit. Skončili tedy na sídlišti, kde špatnou dopravní dostupnost vyvažují vědomím, že bydlí ve svém. To nájemníci dávají přednost cihle, stejně jako centru města před jeho okrajem. Navíc v panelovém bytě byste si museli účtovat i nižší nájemné.
Naopak družstevní vlastnictví vám sníží pořizovací cenu stejně jako panel, ale do výše nájmu se nijak nepromítne. Na kvalitě života vašich nájemníků se typ vlastnictví nijak nepodepíše. Velkou výhodou navíc může být, pokud se bude převádět byt do osobního vlastnictví – v tom případě totiž dojde k náhlému, rapidnímu zhodnocení nemovitosti, které by vás jinak čekalo jen těžko.
Družstevní byt se však nehodí pro každého investora: nelze zastavit, a tedy nebudete moci čerpat hypotéku (ani využít páku). Výjimku dostanete v bance jen tehdy, když budete mít písemně stvrzeno, že se byt do roka převede do vašeho vlastnictví. Máte-li ale celou částku z vlastních zdrojů (nebo jinou nemovitost, kterou můžete zastavit a úvěr získat), potom ještě zkontrolujte především stanovy: pokud si družstvo nárokuje schvalování nájemníků nebo zavádí jiné komplikace pro investory, potom budete muset hledat jiný byt.
Družstvo tedy může znamenat vyšší výnos, ale je to za cenu o trochu vyššího právního rizika. Jste-li jen majitelem členského podílu s právem využívat bytovou jednotku, není to tak neprůstřelné jako osobní vlastnictví zapsané v katastru nemovitostí. To si řekněme na rovinu. Vůbec nejjistější je tedy koupit cihlový byt 2+kk v dobré lokalitě do osobního vlastnictví a ušetřit jinak – například nápaditým vyjednáváním o ceně, kterému se budu věnovat příště.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
27. 1. 2015 16:10, xls
Ta doporučení jsou místy nesmyslná. U družstva si můžete kontrolovat stanovy jak chcete, protože se mohou za měsíc schválit jiné a nijak tomu nezabráníte. Pak si buď budete muset nechat schválit podnájem, nebo vám tam nájemník udělá párkrát bordel a dostanete z bytu normálně výpověď.
To samé spojování paneláku s okrajem města a špatnou dopravní dostupností. Taky existují paneláky, kde máte do centra města 2 zastávky a jezdí tam 6 linek, výhled do vilové čtvrti a svatý klid. Je taky rozdíl, jestli je to panelák ze 60. nebo 80. let, to pak může být mnohem lepší než zánovní superošizená cihla (místy spíš sádrokarton).
Chce to prostě zvážit všechny faktory, a ne jet podle nějaké šablony.
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.