Prodáváme byt: Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry
Diskuzi o standardech realitního podnikání je třeba otevírat, jakkoli je to bolestné pro mnohé zúčastněné. Všichni, kdo se na realitním trhu pohybují, moc dobře vědí, že není v nejlepší kondici. A je na čase s tím něco udělat.
To si uvědomuje i Ministerstvo pro místní rozvoj, které připravuje zákon o realitním podnikání. Zahrnovat by měl přísnější kontrolu kvalifikace realitních makléřů. Až dosud šlo totiž vždy o živnost volnou, stačilo překročení věku 18 let a bezúhonnost. Ministerstvo pro místní rozvoj si zadalo průzkum mezi prodávajícími i kupujícími a osmdesát procent z nich považuje přirozeně tyto podmínky za nedostatečné. Stejné procento si žádá profesní regulaci vstupu makléřů na realitní trh, která je běžná v 83 procentech evropských zemí.
Vladimír Zuzák
Kdo uhlídá 15 300 makléřů?
Evropský primát má Česká republika v počtu realitních zprostředkovatelů – 688 obyvatel na jednoho makléře je podle ministerstva absolutní unikát, Německu například stačí desetinové „pokrytí“. Důvodem rozhodně není živější dění na realitním trhu – makléřskou živnost má u nás prostě v kapse kdekdo.
Makléři-amatéři se věnují prodeji nemovitostí jako volnočasové aktivitě, která je zdrojem občasného přivýdělku. Provizi „na přilepšenou“ však tito meloucháři, jak je označil loni prezident Asociace realitních kanceláří, často získávají za nepříliš kvalitní služby. Držet krok s legislativními změnami, které přinesl například nový občanský zákoník, a zároveň zajistit kvalitní prezentaci na realitních serverech je nad jejich síly, pokud se nevěnují makléřině naplno.
Dobrý makléř…
- zná dobře proces prodeje či pronájmu nemovitosti a informuje vás o něm
- umí určit tržní cenu a neslibuje, že se nemovitost prodá dráž
- informuje o všech daňových povinnostech v souvislosti s převodem nemovitosti
- žádá od vás podrobné informace a dokumenty k nemovitosti
- dokáže poradit s financováním, spolupracuje se schopnými finančními poradci
- chová se profesionálně, jedná s vámi věcně
- je makléřem na plný úvazek
- má pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou svou profesní činností
- má dobré zázemí, spolupracuje s právníky
- má dobré reference osobní i na internetu
- je rychlý a chodí včas
- je dobrý obchodník
- neslibuje nesplnitelné
Jak poznat šikovného makléře
O výběru realitní kanceláře jsem už psal v článku Prodáváme byt: Jak si vybrat realitku? Nyní se budeme věnovat výběru konkrétního makléře – obvykle totiž pracují jako živnostníci a vy si můžete vybírat, komu z nich prodej nemovitosti svěříte.
Dobrého realitního makléře poznáte jenom tehdy, když sami budete o realitním trhu něco vědět. Začněte tedy samostudiem a zjistěte si, jaký je obvyklý korektní průběh prodeje nemovitosti (nebo koupě). Makléře se na první schůzce zeptejte, jak bude postupovat, a ověřte si tak jeho orientaci v procesu. Zkuste se zeptat například, co se změnilo s novým občanským zákoníkem, jaké daně budete muset platit a jiné detaily.
S průběhem prodeje nemovitosti by vás měl dobrý makléř seznámit na první schůzce bez vyzvání – nejdříve by s vámi měl celý proces projít a potom se s vámi dohodnout na individuálním plánu prezentace a prodeje, který bude už přizpůsobený specifikům vaší nemovitosti. Později by vás měl makléř průběžně informovat o průběhu prodeje – nechat si schválit inzerát, než ho zveřejní, a podávat vám pravidelně zprávu o tom, kolik lidí inzerát vidělo a kolik zájemců na inzerát zavolalo. Rozhodně byste o něm neměli slyšet až ve chvíli, kdy najde zájemce (pokud to nebude do druhého dne).
Vaše druhá otázka by se měla týkat ceny – dobrý makléř si s vámi dá schůzku v nemovitosti, kterou chcete pronajmout či prodat, a udělá kvalitní odhad tržní ceny. Můžete ho srovnat s nabídkou na realitních serverech, nebo s cenovými mapami realizovaných cen. Ptejte se makléře, podle čeho cenu určil – zaznít by měly věcné argumenty, jako jsou lokalita, dopravní dostupnost, typ vlastnictví nebo stav bytu a domu. Dobrý makléř by si měl rovnou vyžádat dokumentaci k nemovitosti a začít zjišťovat majetkové vztahy (s listem vlastnictví by měl automaticky přijet na prohlídku), například jestli nemovitost spadá do společného jmění manželů.
Jak odhalit špatného makléře
Vůbec nejspolehlivější bývají při výběru makléře reference, a to především od přátel. Nezapomeňte si jméno makléře prověřit na internetu, tak odhalíte „známé firmy“. Když si domlouváte první schůzku, zkuste to ideálně přímo v realitní kanceláři, abyste si prohlédli její zázemí. Zeptejte se přímo, jestli má vlastní právníky nebo spolupracuje s advokátem.
Vždy hledejte makléře, který se věnuje prodeji nemovitostí na plný úvazek. Ani osobní reference či přátelský nebo příbuzenský vztah by vás neměly přesvědčit, abyste se svěřili do rukou amatéra (ani když je to váš strýc, tatínek nebo jiný člen rodiny nebo jejich známí). I kdyby za tuto „přátelskou službu“ nežádal žádnou či minimální odměnu, může vám svou neobratností či neodborností způsobit značné škody, byť v dobrém úmyslu.
Ideální je, pokud má makléř za sebou už roky praxe v oboru – potom mu záleží na vaší spokojenosti a jeho dobrém jméně víc než na výdělku.
Makléř by měl být rychlý, zvedat vám telefony, reagovat hbitě na e-maily. Lidsky by vám měl sedět. Zpozorněte, jakmile máte pocit, že se řídí heslem „Co vám já slíbím, to vám nikdo nedá.“ Jakmile uslyšíte, že na něčem nezáleží, třeba na smlouvách, výši provize nebo sankcích, dávejte si pozor. A jaké jsou nejčastější dva triky makléřů?
- Vyvěsili jste inzerát na internet a náhle vám volá cizí makléř a tvrdí, že má konkrétního zájemce o vaši nemovitost a může ho rovnou přivést. Můžete se vsadit, že tento „zájemce“ přijde jednou, a až podepíšete s makléřem exkluzivní smlouvu, koupi si „rozmyslí“. Zájemce je totiž jen volavka, známý nebo kolega makléře, který vás měl přesvědčit, abyste nemovitost svěřili do jeho rukou. Seriózní makléř neshání zájemce o nemovitost, ve které ještě ani sám nebyl.
- Druhý častý trik, jak získat váš podpis pod exkluzivní smlouvu, je slib, že se určitě nemovitost prodá za vysokou cenu. Dobrý makléř vám řekne reálnou, tržní cenu, za kterou nemovitost nabídne a rychle prodá. Častým trikem ovšem je slíbit vysoký výdělek prodávajícímu, nabízet ze začátku za vyšší cenu a potom ji snižovat, až když je exkluzivní smlouva o prodeji podepsaná.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Realitní zákon musí být přísný
A co by mohl zajistit nový realitní zákon, abyste nemuseli makléře prověřovat až tak detailně? Podle mého názoru by realitní makléř měl mít aspoň maturitu. Ještě než dostane na starosti první prodej nemovitosti, měl by získat praxi v realitním byznyse. Znalosti makléře by měly prověřovat přísné testy. Aby měly význam, musí je dostat na starost nezávislá instituce, nesmí zůstat v kompetenci jednotlivých realitních kanceláří.
To jsou úplně základní pravidla, která by podle mého názoru měl nový realitní zákon nastavit, co se týče makléřů a jejich kvalifikace. Činnost realitních kanceláří by pak měl regulovat ještě v mnoha dalších ohledech. Dokud zákon nebude platný, budete se muset spolehnout při výběru makléře na svůj vlastní úsudek.
Realitní seriály na Peníze.cz
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.
Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož sedmý díl právě čtete:
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
19. 3. 2015 15:32, Pronajímatel
Zjistěte si obsah, průběh a způsob hodnocení advokátní zkoušky nebo zkoušky daňového poradce! Takto nějak by měla vypadat i profesní zkouška realitního zprostředkovatele, samozřejmě se zaměřením na realitní obor.
Advokátem a daňovým poradcem se také nestane každý, kdo na úřadě položí na stůl 1000 Kč.
Je divné, že český stát od realitních zprostředkovatelů (=makléřů), ačkoli operují s milionovými hodnotami, žádnou odbornou kvalifikaci nepožaduje...
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
18. 3. 2015 20:25, jezevec
co ste posedlí zkouškama. jaké asi zkoušky by měl makléř dělat? někomu předvádět, co se naučí zpaměti, co by si mohl raději přečíst - nebo předvádět, že testy vyhodnocuje jeho kamoš? fakt si myslíte, že nějaká profesní zkouška vám zajistí cokoliv? už vidim, jak by to v našem blbečkistánu dopadlo: řidič musí hlavně vědět, co je křižovatková předzvěst a co nadzvěst - žadatel o zbrojní průkaz musí hlavně vědět, kolik dní před zkouškama mu polecajti pošlou výzvu - a žadatel o makléřskou licenci by jistě musel hlavně vědět rozdíl mezi valbovou a sedlovou střechou, nebo naučit se nazpaměť pár zákonů který v životě nebude potřebovat. jděte do háje se zkouškama, komu tím prospějete, co?
V diskuzi je celkem (8 komentářů) příspěvků.