Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investiční byt: Hypotéka se vyplatí, i když máte peníze. Zafunguje jako páka

| rubrika: Seriál | 25. 2. 2015 | 22 komentářů
Hypoteční úvěr s výhodnou úrokovou sazbou může posloužit i investorům, kteří mají peněz dostatek. Vypůjčené peníze totiž poslouží jako páka, kdy v poměru k vlastním vloženým prostředkům dosáhnete mnohem vyššího výnosu, než kdybyste platili všechno ze svého.
Investiční byt: Hypotéka se vyplatí, i když máte peníze. Zafunguje jako páka

Kdo se podivoval nad výší výnosu, kterého je možné s investičním bytem dosáhnout, dostane tentokrát vyčerpávající odpověď. Kalkulačka výnosu z investičních nemovitostí počítá s tím, že chytrý investor využije pákový efekt hypotéky. Máte-li na účtu několik milionů a uvažujete o tom, že koupíte byt z fleku a bez úvěru, zadržte.

Jak může zadlužení zvýšit výnos

Začátečníkům se to bude zdát jako protimluv, zkušení investoři to velmi dobře znají z investic do akcií nebo dluhopisů. Výnos z investice se vždy počítá v poměru k vlastním vloženým finančním prostředkům. Pokud je využijete jako jistinu, oproti které si půjčíte další peníze, můžou umožnit lepší zhodnocení a zapůsobit jako páka.

Hypotéka ve skutečnosti funguje jako páka vždycky – jistina jsou vaše původně vložené peníze, k nimž přidáváte cizí zdroje, abyste si mohli nemovitost koupit. Nicméně ještě zajímavější je jako investiční nástroj, kde počítáme nejen se ziskem vlastního bydlení, ale s návratností a výnosem z pronájmu.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založit vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a advokátní úschova. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Reality očima kupujících

Objednejte si zdarma novinky od Home Institutu

Hop, nebo trop

Jednoduše řečeno: využití cizích zdrojů zvyšuje efekt, kterého můžete s vlastními penězi dosáhnout. A je třeba upozornit, že to platí pro efekt pozitivní i negativní. Páka je zesilovač – když budete vydělávat, víc získáte, když prodělávat, víc ztratíte. Platí tedy základní investiční poučka – větší výnos je podmíněn větším rizikem.

Zvyšuje se tím pádem tlak na dlouhodobý pronájem bez výpadků příjmů, které byste museli s ohledem na splácení hypotéky vyrovnat z vlastní kapsy. Zároveň roste důležitost výběru lokality, kde cena vašeho bytu opravdu poroste.

Jak pákový efekt naplánovat

Pokud jde o investiční byty, musí být splněno několik podmínek, aby se pákový efekt hypotéky vyplatilo použít. Za prvé – a to platí vždycky – očekávaný výnos z investovaných peněz musí být vyšší než úroková sazba, za kterou si půjčujete. Když disponujete vyšší částkou, můžete víc vydělat, ale budete muset nakonec odečíst všechny úroky, které jste bance za půjčku zaplatili. A jednoduše musíte být v plusu.

S ohledem na tuto podmínku je stávající doba velmi příznivá – jestli nějak využít historické minimum úrokových sazeb, potom rozhodně pro pákování výnosu hypotékou. Čím nižší úroková sazba, tím lepší podmínky pro pákový efekt.

Hypotéky: Bože, jak hluboko jsme klesly!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

U investičních bytů platí obvykle další podmínka, která vás zase odvrátí od plánu půjčit si příliš vysoké částky. Dokud jsou totiž úrokové sazby nízké, mohou vás kalkulačky lákat k tomu, abyste si půjčili co největší část z celkové kupní ceny. Ale abyste nemuseli na byt doplácet, měsíční splátka hypotéky by neměla přesáhnout výši nájmu, který budete schopni měsíčně získat. Naopak mnohdy chcete od začátku využívat nájem jako rentu, a tedy vám musí něco zbýt v kapse.

S ohledem na tyto požadavky budete muset vybírat vhodnou hypotéku s výhodným úrokem a zároveň nastavit optimální poměr vlastních a cizích zdrojů.

Horký tip: Padesát na padesát

Zkušenosti s různými typy investorů ukázaly, že nejvhodnější kombinací je přibližně symbolických padesát na padesát.

Za prvé, nemělo by to být méně. Pokud zvažujete koupit investiční byt a vzít si na něj hypotéku, kde poměr půjčených peněz k hodnotě nemovitosti (LTV) bude 70, 80 nebo snad 90 procent, rozmyslete si to. Investovat byste měli ve chvíli, kdy disponujete alespoň polovinou celé částky, jinak se vám doba návratnosti protáhne na věčnost a poroste podstatně také riziko, které s pákovým efektem podstupujete – například zvýšení úrokové sazby po fixaci.

Na druhou stranu, leží-li vám na účtu ladem miliony a plánujete vyplatit celou kupní cenu na dřevo, přijdete o možnost využít aktuální příležitost – nízké úrokové sazby – a s výnosem se budete pohybovat přinejlepším kolem hranice pěti procent. I investorům, kteří si půjčovat nemusí, se tedy vyplatí si za současných podmínek vzít úvěr. Můžete zvážit buď rozdělení celkové částky do dvou bytů, které dofinancujete vždy z poloviny hypotečním úvěrem, nebo diverzifikaci svého investičního portfolia.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Prodáváme byt radíme jak co nejvíc vydělat na prodeji nemovitosti, jak zvednout cenu, jak byt fotit, jak sepsat inzerát, co čekat od realitek. Z opačné perspektivy se na věc díváme v seriálu Kupujeme byt. Obsahuje rady, jak poznat kvalitní nemovitost, jak vyjednat slevy, jak nakoupit bezpečně, jak jednat o hypotéce. Jeho přirozeným pokračováním je speciál Investiční byt, jehož další díl právě čtete:

Ušetřete s Peníze.cz

Naši čtenáři s námi ušetřili už  5 382 418 Kč. Podívejte se na poslední poptávky a vyzkoušejte nás také. Vše je zcela zdarma.

Cenou za pákový efekt je delší návratnost

Vyšší výnos v případě pákového efektu nevyměníte jenom za vyšší riziko – prodlužovat se bude i doba návratnosti, protože peníze vydělané na nájmu budete dlouho používat na splacení úvěru. Ale investice do nemovitostí stejně bývají spíš volbou konzervativních investorů, kteří si stanovují delší investiční horizont.

Výhodnost pákování hypotékou je také ohrožena jen omezenou fixací úrokových sazeb – nikdo vám nezaručí, jakou sazbu získáte za pět let, když fixace skončí. Ale na druhou stranu, ceny nemovitostí rostou, a pokud zvolíte správnou lokalitu, za pět let můžete nemovitost výhodně prodat, pokud vás úrokové sazby překvapí.

Máte-li tedy investiční horizont delší než pět let, páka se vyplatí. Po pěti letech navíc už budete osvobozeni také od platby daně z příjmu, která jinak významně osekává výnos spekulantů s nemovitostmi.

Investiční byt: kalkulačka

Chcete investovat? Spočítejte si, jak by to mohlo vypadat a jestli se vám konkrétní investice vůbec může vyplatit. Partnerem kalkulátoru zhodnocení je společnost Home Institute.

Možný výnos investičního bytu

Cena nemovitosti
0
m2
Nájem
1000
0
Hypoteční úvěr
%
0
let
0%
Další náklady
1000
0
1 rok5 let10 let
Hrubý výnos0 %00 %00 %0
Čistý výnos0 %00 %00 %0
  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+22
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

25. 2. 2015 4:44, Zdenek

Nechci to přepočítávat na obdobný byt, který by se např. za 9 000 čistý nájem plus nějakých 4 až 5 000 poplatků těžko, velmi těžko pronajímal, např. dokonce v Brně. Proč se tedy nestaví rovnou domy s nájemními byty, když je to tak výhodné a rovnou se jednotlivé byty prodávají? Odpovím si sám, není to tak výhodné, jak se to jeví. Kdekdo vidí jen zisk, nevidí co je za tím.

Reagovat

 

+15
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

28. 12. 2015 | 9:42 | Frouzo

Pardón, reakce na špatný příspěvek :) více

28. 12. 2015 | 9:40 | Frouzo

Problém máte v tom, že je potřeba používát reálná čísla aby byla výhodnost vidět. Hypotéka by ve vašem příkladu nebyla 6000kč na bytovou jednotku ale zhruba 4500. Tudíž máte zisk pořád více než s jedním bytem s vidinou že...více

28. 2. 2015 | 21:06 | michal

Těm propočtům nerozumím. Když mám vlastní 2mil a investuji je do bytu, přicházím z nich sice o % z jejich vložení na spořící účet, to je ovšem tak max 1.3% a ještě zdaněných. Hypotéku mám min tak za 2% + poplatky. Riziko...více

27. 2. 2015 | 8:09

Na konci budete mit dva byty v hodnote za 20 let dejme tomu 8mil, ktere muzete prodat. Jinak byste mel jen jeden byt za 4mil. více

26. 2. 2015 | 9:04 | josef

on mozna autor zapocitava ten 2% rust ceny nemovitosti. Jenze nebere do úvahy opotrebeni bytu (v nákladech zadne opravy nemá) a i kdyby na tom tolik vydelal, pak nevim, proc ma cisty vynos tak nizky, neboť by dan za prodej...více

Čtenáři také navštívili

11. 2. 2015 |  | 18 komentářů

Investiční byt: Musí se vyplatit! Jinak jděte o dům dál

Setkávám se s investory, kteří vyzkoušejí různé strategie pronájmu, ale k výnosu přes pět procent se nemohou dostat. Mají těžký úkol – vysokou kupní cenu už nezachrání sebevětší následné úsilí. A přitom...

27. 1. 2015 |  | 10 komentářů

Investiční byt: Jak najít byt, který půjde na dračku

Co pokazíte při výběru investičního bytu, budete těžko později napravovat. Zájem potenciálních nájemníků o pronájem musí být hlavním vodítkem, které převáží váš osobní vkus i urputnou snahu ušetřit.

23. 12. 2014 |  | 2 komentáře

Investiční byt: Výnosy ano, ale musíte si počkat

Investiční byt, to je volba konzervativních investorů. Žádné superrychlé spekulace vás s nemovitostmi nečekají, to si řekněme na rovinu. Ale za odměnu budete moci klidně spát a výnos přijde pravidelně,...

10. 12. 2014 |  | 22 komentářů

Investiční byt: Jak výnosné umí být nemovitosti?

Hlavní lákadlo každého investora? Výnos. A nemovitosti, ty přinášejí výnos hned dvakrát – postupně se zhodnocují, stejně jako jiné komodity, ale také generují pravidelný měsíční příjem z pronájmu. Využijete-li...

6. 6. 2014 |  | 4 komentáře

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

Ceny nemovitostí i úrokové sazby úvěrů na bydlení jsou proklatě nízko. Je právě teď správný čas na pořízení bytu či domu, nebo se ještě vyplatí chvíli počkat? Ptáme se ekonomů, úvěrových analytiků, realitních...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

AÚV, Investiční strategie fondu, Exploatace, karel havlíček, forex, jiří horecký, zaměstnanecké benefity, kurzy měn, trh s ropou, balíčková konta, zpravodajství, zákon o státní statistické službě, Doporučuji též si nechat udělat finanční plán u fin.poradce České pojišťovny., registr leasingů a spotřebitelských úvěrů, neopominutelný dědic, vyjádření prodejce, Parworld QUAM 15, mýtné

3K87953, 4H47934, 3Z75939, 3Z65939, 5M52215

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK