Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kupujeme byt: Ceny novostaveb. Dá se „ukecat“ sleva?

| rubrika: Seriál | 21. 10. 2014 | 3 komentáře
Při pohledu do ceníků nabízených novostaveb přemítají mnozí kupující, jak moc vážně developeři uvedené částky myslí. Kdy je možné o ceně jednat a kdy naopak hrozí okamžitý prodej dalšímu zájemci? Prostor pro slevu dnes nebývá velký, mnozí striktní nedávají slevy prostě nikdy.
Kupujeme byt: Ceny novostaveb. Dá se „ukecat“ sleva?

Podívejme se nejdřív na poptávku. Báchorky o nekonečné řadě zájemců slýcháme na českém realitním trhu pořád dokola. Co je na tom pravdy? Musím vás trochu zklamat: zatímco během ekonomické krize převyšovala nabídka poptávku, teď prodeje bytů v novostavbách už čtyři roky po sobě stoupají. Stručně a jasně: pokud neprodají byt vám, prodají ho brzy někomu jinému.

A co stovky prázdných nových bytů, namítnete mi. Jsou to projekty menších nebo začínajících developerů, kteří se nedokázali strefit do potřeb a přání svých cílových skupin. Typicky postavili příliš drahé bydlení ve špatné lokalitě nebo s nevyhovující dispozicí, ale kvůli vysokým nákladům nyní nemůžou jít s cenou dolů. A jejich prodeje stagnují. Šikovní developeři ale staví nové a nové projekty, které úspěšně rozprodávají.

Co si můžete dovolit

Novostavby lze rozdělit do tří segmentů, které mají různé cílové skupiny kupujících. Rozlišují se pochopitelně podle ceny za metr čtvereční na levné byty, luxusní byty a největší segment, střední, tedy něco mezi.

do 35 tisíc za čtvereční metr

Začínáme na hranici toho, kdy je možné vůbec ještě projekt realizovat. Nízká cena obvykle znamená nepříliš lákavou lokalitu a levné materiály, například sádrokartonové příčky.

35–60 tisíc za čtvereční metr

Většina kupujících se pohybuje ve středním segmentu. Za tuto cenu je možné postavit kvalitní developerský projekt v dobré rezidenční lokalitě a vztahujeme k němu rady v tomto článku.

od 60 tisíc za čtvereční metr

Kategorii luxusního bydlení najdeme v podstatě pouze v Praze. Máte-li zájem o takové byty, doporučuji vám individuální konzultaci, protože se na ně vztahují speciální pravidla.

Kolik si vezme developer

Situace na trhu vám jako kupujícímu úplně nehraje do karet, jak jsme bohužel museli výš potvrdit. Pojďme se vyrovnat s rozšířeným mýtem, že developeři mají na každém metru čtverečním vysoké marže. Platilo to před ekonomickou krizí, dneska už to pravda není. Marže se po odečtení všech nákladů pohybuje kolem patnácti až dvacíti procent. Je tedy zřejmé, že už pětiprocentní sleva by byla úspěch.

Možná jste i vy někde četli, že se dnes staví za cenu kolem 20 000 za metr čtvereční. A vaše novostavba se prodává dvakrát dráž, takže kam se ty peníze ztrácejí, kdy to není marže? Náklady developera jsou mnohem širší než čistě výstavba zajištěná stavební firmou.

Nejdražší položkou bývá pozemek – nezapomeňte, že dnes hotové novostavby stojí na pozemcích, které developer kupoval draze ještě před ekonomickou krizí. Do ceny za metr čtvereční se potom musí promítnout i personální náklady na zajištění celého projektu, úroková sazba banky, která zajistila financování úvěrem, nebo také náklady na marketing, abyste se o bytu vůbec dozvěděli.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a na pozici obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak se rozhodl založil vlastní společnost Home Institute, která nabízí zastupování kupujících a investiční byty. Nedávno se stal také novým ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Kdy se o slevě jedná těžko

Připravte se, že potkáte na realitním trhu developery, kteří nebudou jednání o slevě otevření. Máme tu velké developerské firmy zaměřené na výstavbu levných bytů, které nedávají slevy nikdy. A toto pravidlo dodržují o to striktněji, čím vyšší je po levných bytech poptávka. Ruku v ruce s neflexibilní cenou jde obvykle neochota zasahovat do smlouvy nebo upravovat podmínky prodeje.

Vedle striktní finanční politiky některých firem může určité omezení vyjednávacího prostoru znamenat také financující banka. Developeři, kteří využili k výstavbě úvěr, nejen peníze klientů, mají sice lepší šance, že projekt dokončí, ale i menší manévrovací prostor. Banka dbá jak na znění smluv s klienty, tak na dodržení určité minimální průměrné prodejní ceny za byt.

Kdy přivést řeč na slevu: Na začátku nebo na konci

Přes to přese všechno jsou situace, kdy je možné s developerem o ceně jednat. I tady platí, že rychlost prodeje je někdy důležitější než vysoká cena. Máte-li tedy omezený rozpočet, ale můžete byt okamžitě koupit, vytipujte si fáze novostaveb, kdy developeři potřebují prodávat.

Vaše první příležitost je předprodej, kdy banka vyžaduje, aby developer prodal 25–30 procent bytů, než uvolní peníze z úvěru, aby mohla začít výstavba. Má-li být projekt za rok a půl dokončen a přitom je prodáno jen deset procent, dá možná developer přednost rychlému prodeji za nižší cenu. Druhá šance je v konečné fázi, kdy je zase potřeba úvěr doplatit.

Tip!

Přineste nabídku od konkurence

I na developery můžete vyzkoušet postupy dobře známé z jednání s mobilními operátory. Seznamte se s nabídkovými cenami konkurence ve stejné nebo podobné lokalitě (a pro stejnou kategorii bytu) a použijte je jako argument. Buďte ovšem připraveni na to, že zdůvodnění vyšší ceny může mít své oprávnění, například vyšší kvalitu použitých materiálů.

Férová cena za kvalitu je důležitější než sleva

Když jsem vám prozradil výše marží, je nyní asi zřejmé, že novostavby v Česku netrápí příliš vysoké ceny. Nabídkové ceny do velké míry již odpovídají nákladům a reálné prodejní ceně. Mnohem větším problémem je nízká kvalita některých novostaveb, a proto je důležitější dát si pozor, abyste získali dobrý byt za férových podmínek.

Rozlišujte proto mezi developery, zjišťujte si reference a čtěte o jejich praktikách v diskuzních fórech. Dejte si pozor na ty, kteří staví z nekvalitních materiálů nebo v nepřívětivých lokalitách. Horší než nevyjednat slevu je totiž koupit kvůli nižší ceně byt, který vám začne za chvíli padat na hlavu.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+9
Ano
Ne

Diskuze

27. 10. 2014 | 18:16

Nerozumím, tak tedy došlo k tomu navýšení o 5% nebo to ti developeři vzali na sebe? více

22. 10. 2014 | 12:52

Na rozdíl od pana Zuzáka absolutně nevíte, o čem mluvíte! Budete asi jeden z těch, co rádi čtou ty novinářské "rychlobláboly" o 20ti% slevách na nové byty bez sebenšíznalosti problematiky. Pracuji v oboru 10 let a jeho slova...více

22. 10. 2014 | 8:52 | Reklamní článek!

Článek nemá nic společného s realitou. Je to čistě reklamní článek s cílem manipulovat s míněním potencionálních kupců realit. Každý co se jen trochu pohybuje po okolí svého bydliště nebo ČR vidí tu spoustu lokalit buď již...více

Čtenáři také navštívili

9. 7. 2014 |  | 8 komentářů

Kupujeme byt: Jak si otevřít cestu ke slevě a dojít až do cíle

Nemovitosti nemají fixní ceníky. Nabídková cena uvedená v inzerátu může být velmi vzdálená od ceny, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Záleží jenom na vaší šikovnosti, za kolik ji koupíte. Dejte si...

24. 6. 2014 |  | 13 komentářů

Kupujeme byt: Vyberte byt, který se vám vejde do rozpočtu

Zdají se vám všechny ideální byty finančně nedostupné? Koupě bytu je vždycky kompromis. Jde o to, abyste ho udělali chytře, vlk se nažral a koza zůstala celá. Seriál o koupi bydlení proto začínáme rychlokurzem,...

6. 6. 2014 |  | 4 komentáře

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

Ceny nemovitostí i úrokové sazby úvěrů na bydlení jsou proklatě nízko. Je právě teď správný čas na pořízení bytu či domu, nebo se ještě vyplatí chvíli počkat? Ptáme se ekonomů, úvěrových analytiků, realitních...

3. 6. 2014 |  | 41 komentářů

Na Západě žijou bohatí v nájmu. Tak proč u nás bydlet ve vlastním?

Chcete si pořídit bydlení? Kašlete na to, nemusíte si potvrzovat prestiž vlastním bytem. Buďte světoví a bydlete v nájmu. Zní vám to jako provokace? Mně taky, a proto s tímto názorem chci vést polemiku....

9. 3. 2011 |  | 15 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Reklama, SKP, Důchod, multiměnová karta, radim krejčí, česká národní banka, euro, valuty, kjótský protokol, osoní finance, pronájem počítače, specifikace, chůvy, Josef Cogan, evropský platební rozkaz, sociálně odpovědné investování, Provident Financial, Diviš

2AM7215, 3C23072, 3C26072, BV111111, 2Z48989

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK