Financující banku jsme již představili jako důležitou záruku, že se developerský projekt dokončí a že vaše peníze budou v bezpečí, přestože část z nich složíte dopředu. Banka se ale nemůže stát garantem veškerých férových podmínek, na kterých záleží kupujícím. Pohlídat si je proto budete muset sami.
Když tedy zjistíte, jak developer svůj projekt financuje, přijde čas na série dalších otázek.
Je dobré vědět, kde bere firma, která staví kromě jiných i byt, o který se zajímáte, peníze. Je to důležité s ohledem na to, jaké záruky máte, když se z nějakého důvodu stavebníkovi nebude dařit. Pokud firma platí stavbu „z vlastních zdrojů“, můžete v nejhorším případě skončit bez bytu i bez peněz. Pokud stavbu financuje banka, dokončení projektu si vždycky pohlídá.
Ať už komunikujete přímo s klientskou kanceláří developera, nebo s realitní kanceláří, platí pro vás totéž: Zajímat byste se měli vedle financování o pozemky pod budovou a v jejím okolí, o bytovou jednotku a její technický stav i právní status, o příslušenství a poplatky v bytovém domě, společenství vlastníků a správce nemovitosti, a samozřejmě také o smluvní dokumentaci. Ještě než se pustíte do dotazování, je dobrý trik proklepnout si developera na diskusních fórech na internetu – tam zjistíte, na co narazili důvěřiví kupující před vámi, a budete potom moci dopředu prověřit, jestli by vás nečekaly ve vašem bytě tytéž problémy.
Manželé Svobodovi, naši klienti z Home Institutu, hledali nedávno levný byt v novostavbě a setkali se během několika týdnů u různých developerů s účtováním násobně vyšší ceny za nadstandard, neférovou rozhodčí doložkou ve smlouvě, drahým topením elektrickými přímotopy a plánovanou stavbou velké skladovací haly v bezprostředním okolí. Na nic z toho by nepřišli, nebýt správných otázek položených ve správný čas.
Má za sebou kariéru obchodního ředitele a ředitele pro finanční služby v developerské společnosti Finep. V roce 2013 se rozhodl postavit se na stranu kupujících a založil vlastní poradenskou společnost Home Institute. Vystudoval finance a ekonomii na Bankovním institutu VŠ a pořádá bezplatné kurzy pro kupující a investory do nemovitostí. Má vlastní blog a pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.
Často je potřeba ptát se developerů na věci dvakrát – jak je to teď, během stavby, ale i na to, jak to bude, až se stavba dokončí. Status rozestavěného developerského projektu se totiž na cestě k hotové novostavbě mění. První takový případ jsou pozemky. Které pozemky k nemovitosti patří, které si ponechá developer a které po dostavění projektu přejdou do vlastnictví vašeho společenství vlastníků? Zjistíte to z majetkoprávního elaborátu.
Opomíjená bývá přístupová cesta, přitom je skoro stejně důležitá jako pozemek pod domem – stejně jako ten se může stát předmětem spekulací, protože když se nedostanete ke svému bydlení, je to vážný problém. Financující banky si tohle obvykle hlídají, než do projektu vstoupí, ale nemůžete na to spoléhat. Bezpečná je přístupová cesta ve vlastnictví společenství vlastníků nebo města, nikoli soukromníků.
Co z elaborátu nezjistíte, to je budoucnost okolních pozemků, které nejsou vaše. Nicméně čím víc se o nich dozvíte, tím líp – v prvé řadě se to týká přímo okolní výstavby v rámci daného projektu (jak dlouho ještě potrvá, jaké bude mít etapy, jak se bude stavební firma dostávat k dalším etapám, kudy budou jezdit náklaďáky), ale také jiných plánů s okolními pozemky, které můžete částečně prověřit v územním plánu nebo na místním úřadě. Stavba v bezprostředním okolí totiž dokáže vaše bydlení opravdu otrávit.
Vezměte si velkou tašku a týden volna. Všechny tyhle dokumenty si můžete vyžádat – a je to také vřele doporučeno:
Nestyďte se zeptat, zda nabízený byt bude skutečně bytová jednotka. Stává se totiž, že prostory, které se nevešly do limitů a norem pro hluk a oslunění, jsou kolaudovány jako ubytovací jednotky, kde v případě nutnosti můžete mít i trvalé bydliště, anebo ateliéry, kam si bydliště nedáte. Dejte si na to pozor hlavně u podezřele levných bytů v přízemí.
Ačkoli ateliér i ubytovací jednotka jsou určeny k bydlení, získáváte nižší kvalitu i horší právní status jednotky. V případě, že do toho půjdete, měli byste aspoň získat slevu. Bude-li vám dokonce někdo nabízet nebytový prostor, vězte, že tam se bydlet ani nesmí. Specifikace bytové jednotky byste potom měli zjistit z katalogového listu, vyžadujte, aby v něm byl okótovaný půdorys včetně koncových elementů.
Důležité je zeptat se také na to, kdy developer bude dělat a vkládat do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka, které definitivně rozdělí původně jednu nemovitost – stavbu – na více nemovitostí, jednotlivé bytové a nebytové jednotky a společné prostory domu. Různí developeři totiž prohlášení vydávají v různých fázích výstavby. Dokud je projekt rozestavěný, existuje několik metodik, jak byty zaměřit, ale může se stát, že časem klient zjistí, že má bytová jednotka úplně jiné rozměry, než se píše v katalogovém listu bytu. S jistou odchylkou se počítá: v kupní smlouvě by mělo být stanoveno, jaká je přípustná odchylka mezi výměrou uvedenou v katalogovém listu a zapsanou v prohlášení vlastníka a jak se sníží cena při jejím překročení, případně jestli je odchylka nad toleranci důvodem ke zrušení smlouvy.
Když se seznámíte se statusem bytové jednotky, můžete se začít vyptávat na příslušenství. A nejde jenom o to, aby k bytu patřilo všechno, co si přejete, a naopak jste nemuseli zaplatit za nic navíc. Vyžádejte si mapy jednotlivých pater budovy, kde uvidíte, jak jsou řešené společné prostory a příslušenství jako například garáž a sklep. A zajímejte se opět o status příslušenství v katastru nemovitostí – bude garáž a sklep součástí bytové jednotky, anebo v něm bude zapsáno samostatně?
Jak to bude, zjistíte v kupní smlouvě. Co se týče garáže, parkovacího stání, komory i sklepa, jsem zastáncem toho, aby příslušenství bylo vedené jako samostatná nebytová jednotka. To vám zaručuje mnohem větší flexibilitu – můžete je samostatně prodat nebo pronajmout nezávisle na bytě nebo také můžete lépe prodat byt, pokud nebude jeho cena zatížena cenou příslušenství, které by bylo jeho neoddělitelnou součástí.
Co se týče balkonů, lodžií a teras, ty samozřejmě nejsou samostatnými jednotkami, ale obvykle jsou součástí fasády, tedy společným prostorem s výhradním právem užívání. Je to výhodné vzhledem k jejich opravám – musí se na ně vždy složit celé společenství vlastníků, což vám jako vlastníkovi šetří peníze.
Skryté vícenáklady dokážou otrávit každého kupujícího. U developerských projektů a bytů v novostavbách vám hrozí, že k bytu bude patřit příslušenství, služby nebo pozemky, které vám budou zvyšovat poplatky. Dále si dejte pozor na to, jaké bude v domě vytápění a kdo budou poskytovatelé služeb. A nakonec zjistěte, kolik se platí za takzvaný nadstandard.
Některé developerské projekty počítají se zbytečnostmi, které vám udělají radost možná tak v hotelu jeden týden v roce, ale rozhodně ne tehdy, když za ně musíte platit celý rok. Jsou to zejména recepce, ostraha, kamerový systém, sauna nebo i bazén. Poplatky vám bude zvyšovat i původně možná lákavý park, pokud bude součástí spoluvlastnictví a budete muset platit za jeho údržbu.
Velmi pozorně byste si měli s ohledem na budoucí výši poplatků procházet také standardy bytu i domu, ve kterých se dozvíte i plánovaný typ vytápění a budete se moci vyhnout elektrickým přímotopům a dalším drahým variantám. Důležitý je potom ceník nadstandardů – čili veškerých změn, které si budete jako klienti přát. Běžné je účtovat jen rozdíl oproti standardu, přesto někteří developeři zkoušejí naúčtovat kupujícím plné provedení standardu i nadstandardu, což vyjde pochopitelně zbytečně draho.
Seznámil jsem vás nyní s tím, na co byste se developera měli zeptat vy jako klienti, kteří uzavírají obchod a rozhodují se o jeho výhodnosti, co se týče poměru cena – výkon. Abyste byli dobře chráněni, měli byste k prověřování developera určitě přizvat ještě alespoň technika a právníka. Inspektoři, kteří nabízejí technické inspekce u starších bytů, dokážou zajistit také kontrolu v různých fázích výstavby až po přejímku.
Právníci jsou zase nezbytní k prověření právních vad nemovitosti (v nejhorším případě můžete přijít na to, že developer nevlastní ani stavbu, ani pozemky, které se vám snaží prodat) a samozřejmě ke kontrole a přípravě smluvní dokumentace a úschově finančních prostředků. Speciální pozornost věnujte záruce a podmínkám a pravidlům pro reklamace.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
