Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Jak kupovat byt, dům a jinou nemovitost? Nejprve si musíte vybrat tu správnou. Předpokládejme však, že už jste si vybrali podle svého gusta (pokud ne, mohl by vás zajímat můj článek Jak vybrat správnou nemovitost). Vybrali jste si a plácli jste si s majitelem. Teď je na řadě výměna něco za něco. Převod vlastnických práv k nemovitosti z původního majitele na vás a převod peněz za ni opačným směrem. Pojďme se společně podívat na tři kroky k bezpečné koupi nemovitosti.

Zásadní roli při koupi nemovitosti hraje výpis z katastru nemovitostí. Ten vás bude celým procesem koupě provádět a zvlášť pečlivě do něj nahlížejte, pokud nemovitost nekupujete přes realitní kancelář – ta by totiž měla celý postup popsaný níže dobře znát a pracovat podle něj. Ale i když budete spolupracovat s realitkou, osobní kontrolou nic nezkazíte.

Krok 1: Ověření totožnosti prodávajícího

Může se stát, že prodávajícího nemovitosti osobně neznáte, pak doporučuji si prověřit jeho totožnost včetně rodného čísla, nejlépe z občanského průkazu. Mohlo by se stát, že majitel nemovitosti uvedený v katastru nemovitostí je někdo jiný než prodávající. Skutečný prodávající by měl mít u sebe také dokumenty týkající se nemovitosti, například nabývací listiny (kupní smlouva, darovací smlouva nebo soudní rozhodnutí).

Krok 2: Pořízení výpisu z katastru nemovitostí a jeho kontrola

Výpis z katastru můžete nyní získat na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžeme si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území.

Ve výpisu pak můžeme najít informace, které případnou koupi zkomplikují nebo ji mohou učinit nevýhodnou, zde je několik klasických problémů

Kontrola v oddílu A výpisu – Vlastnické právo:

Osoba majitele nemovitosti se neshoduje s osobou uvedenou na listu vlastnictví.
V tomto případě je myslím jasné, že jste málem naletěli podvodníkovi – gratulujeme, bylo to o fous.

Nemovitost je ve společném jmění manželů (ve výpisu označeno jako SJM před jmény manželů).
Prodej mohou uskutečnit manželé jedině spolu, tzn. pod kupní smlouvou musí být podepsáni oba.

Prodávající je vlastníkem pouze podílu na nemovitosti.
V tomto případě má prodávající právo prodat pouze podíl na nemovitosti. V případě, že chcete skutečně koupit např. polovinu dvojdomku, pak doporučuji všechny majitele dvojdomku požádat o prohlášení vlastníka o rozdělení na dva samostatné objekty/jednotky a koupi uskutečnit až pak. Pokud by totiž nedošlo k rozdělení na samostatné jednotky, další majitelé by de facto vlastnili podíl na vašem dvojdomku, stejně tak jako vy na jejich. Z toho také plyne, že pokud byste svoji polovinu domu zhodnotili (například přistavením dalšího patra), ostatní podílníci na domu vlastní i podíl na tomto zhodnocení, aniž na něj jakkoli přispěli.

Kontrola v oddílu B výpisu – Nemovitosti:

Prodávající je vlastníkem nemovitosti, nikoli však pozemku pod ní, případně není vlastníkem zahrady.
Běžný problém zejména u rodinných domů, kde se stává, že parcela pod domem nebo zahrada patří někomu jinému a prodávající je zde v nájmu. Takový fakt má výrazný dopad na hodnotu nemovitosti.

Na výpisu je vyznačena plomba (písmeno P před nemovitostí).
Znamená to, že katastru byl doručen dokument, který jakkoliv mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.), a informace o jeho obsahu není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

Kontrola v oddílu C výpisu – Omezení vlastnického práva:

Zástavní právo
Zástavní právo přechází s převodem vlastnictví na vás. Zástavní práva existují nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup nemovitosti pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. V tomto případě máte dvě možnosti, buďto zástavní právo vyplatit z kupní ceny nemovitosti, nebo hypotéku převzít a pokračovat ve splácení jako dosavadní majitel. Pozor na zástavní práva obskurních nebankovních subjektů, můžete zde narazit, přestože zástavu vyplatíte, nemusí být vymazána.

Exekuce
Nemovitost zatíženou exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit. Pokud je výše exekuce blízko tržní ceně nemovitosti, koupě je vysoce riskantní, může se objevit další exekuce, která již v celkové výši překročí kupní cenu, vám by však nezbylo, než ji zaplatit také, abyste nepřišli o všechny doposud vyplacené peníze. Zde doporučuji úzkou spolupráci s advokátem.

Věcná břemena a jiná práva
Na nemovitosti může váznout například právo na dožití, věcné břemeno chůze a jízdy apod. Tato práva nám omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti.

Krok 3: Rezervace, kupní smlouva a složení kupní ceny

Po detailní kontrole výpisu z katastru můžeme přistoupit k uzavření smlouvy s prodávajícím. Vřele doporučuji nejprve podepsat rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, kde se vlastník zaváže nemovitost prodat pouze vám za předem stanovených podmínek včetně stanovení data, kdy bude možné nemovitost využívat, respektive do kdy původní vlastník nemovitost uvolní, a kde se strana kupující zaváže zaplatit část kupní ceny jako rezervační zálohu.

Pro složení rezervační zálohy a kupní ceny je dobré si zařídit úschovu, kde budou peníze uloženy, dokud nemovitost nebude přepsána v katastru nemovitostí na vás. Je to pojistka pro všechny možné případy, takhle si můžete být jistí, že o své peníze nepřijdete. Úschovu nyní běžné poskytují advokáti, notáři nebo bankovní instituce. Ani po přepsání nemovitosti však nemusíte zaplatit celou kupní cenu původnímu vlastníkovi. Jsou pro to dva dobré důvody:

Daň z převodu nemovitostí – tuto daň sice má odvést původní vlastník, pokud to však neudělá ani po opakované urgenci finančního úřadu, ručitelem za výběr daně jste vy jako nový vlastník: finanční úřad bude daň za několik let po koupi nemovitosti vyžadovat po vás. Vy tedy můžete zadržet část kupní ceny a domluvit se s prodávajícím, že ji uvolníte, až doloží zaplacení daně z převodu nemovitostí. Daň také můžete zaplatit sami.

Zdržení předání nemovitosti – v případě, že nemovitost je v momentě nákupu obydlená, pak doporučuji část kupní ceny zadržet. Pojistíte se tím pro případ, že nemovitost nebude do termínu předem stanoveného ve smlouvě uvolněná.

Tento jednoduchý návod vám pomůže vyvarovat se nejčastějších chyb při koupi nemovitosti a pojistit se proti nim. Přesto doporučuji úzkou spolupráci s advokáty nebo realitními makléři, jde vám o hodně peněz a případná chyba vás může stát řádově více než odměna profesionálovi.

Odpovědi na další otázky týkající se nemovitostí, jejich prodeje i koupě hledejte v naší Poradně. A pokud je nenajdete – stačí se zeptat.

Sdílejte článek, než ho smažem