Spoléhat se na štěstí by bylo v případě koupě bytu v novostavbě bláhové, protože případy reklamací nejsou po pravdě řečeno nijak výjimečné. Je naopak nutné vnímat vady jako reálné riziko, na které je třeba se připravit. Ideální je předcházet vadám již v procesu výstavby za pomoci technického inspektora, druhou včasnou variantou je pozorná kontrola při převzetí bytu a nejméně příjemným, ale mnohdy nutným krokem je nakonec reklamace během záruční doby.
Naštěstí novostavby jsou zbožím, které je možné reklamovat minimálně v zákonné lhůtě dvou let, což určil již v roce 2005 Nejvyšší soud, když rozhodl, že se „jedná při prodeji bytu vždy o prodej zboží, pokud byt prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti“. Do té doby bylo nejasné, zda zákonná lhůta na reklamace na nové byty platí nebo ne.
Druhý důležitý rozsudek je z roku 2013. Ukončil dohady o tom, odkdy se ty dva roky vlastně počítají. Mlžení ohledně začátku záruční lhůty vedlo u developerských projektů k častému zamítnutí reklamace jako příliš pozdní. Dokonce se to stávalo i kupujícím, kteří sáhli po bytech-ležácích, dostavěných již před lety. Záruční lhůtu totiž někteří developeři počítali od kolaudace budovy. Soud stanovil začátek záruky na okamžik převzetí věci, kterým se rozumí zápis vlastnického práva do katastru. Předávací protokol ani nastěhování tedy nejsou směrodatné!
BYDLETE S NÁMI!
Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Ačkoli zákonné podmínky reklamací jsou dané, vždy ověřujte, jak vnímá záruku konkrétní developer, od kterého chcete nemovitost koupit. Někdy můžete být i příjemně překvapeni prodloužením záruční doby třeba na tři roky, ale často taky zjistíte, že o záruce ani odstranění vad nepadlo v návrhu kupní smlouvy ani slovo. A to je problém, protože co není ve smlouvě, toho se budete domáhat jen velmi obtížně.
Hledáte výhodný firemní úvěr? Klikněte ZDE.
Z hlediska právních termínů – odstraňování vad a reklamace v záruční lhůtě jsou dvě různé věci. V prvním případě jde o vady, které existují v momentě podpisu předávacího protokolu – jsou to buď zjevné vady, které byste měli zjistit při předání nebo záhy po něm, anebo skryté vady, které se projeví do šesti měsíců – typicky například problémy s topením u bytů, které jste převzali v létě (uplatňuje se takzvaná vyvratitelná domněnka, že existovaly už v době předání bytu). Developer v tomto případě ručí za kvalitu prodávaného bytu a zjištěné vady má bezplatně odstranit.
Záruka se vztahuje na vady, které vznikly později – právě do dvou let od zápisu v katastru.
Možná jste slyšeli v souvislosti s novým občanským zákoníkem zvěsti, že dvouletá záruka se ruší. Způsobila je změna terminologie, ale nezakládají se na pravdě. Ministerstvo průmyslu a obchodu i Ministerstvo spravedlnosti potvrdily, že prodávající mají nadále zákonnou odpovědnost za vady, které se projeví 24 měsíců po převzetí věci. Ale slovo záruka nový zákon používá už pouze pro dobrovolnou odpovědnost za jakost, která je stanovena smluvně nebo i jinak, třeba v reklamě.
Co to všechno pro vás znamená při koupi bytu v novostavbě? V kupní smlouvě s developerem by měl být pro jistotu přesně popsán reklamační proces pro obě varianty – ať už zjistíte vady brzy po převzetí, nebo později, má být smluvně jasně stanoveno, zda a jak můžete reklamaci uplatnit. Zejména by mělo být uvedeno, na koho se obrátit, jakým způsobem, do kdy má developer zareagovat a vady napravit a jaké budou sankce v případě, že termíny nedodrží.
Je zřejmé, že předání nového bytu je klíčový okamžik, kdy byste měli přijít na všechny vady a zaznamenat je společně s developerem do předávacího protokolu. Neberte proto předání jako formalitu, nehrňte se ke klíčům a nechtějte developera z bytu co nejdřív vypoklonkovat. Naopak procházejte celou nemovitost pečlivě a pozorně. Ideální je přizvat si více očí, včetně stavaře.
Dobrou službu vám může udělat přítomnost inspektora nemovitostí vybaveného stavebním vzděláním a měřicími přístroji. Na Západě je to běžné, u nás spíše ojedinělé. Ostatně stejně jako zastupování kupujících.
Mezi nejčastější kosmetické vady novostaveb, které můžete objevit při předání, patří podle inspektora Petra Vlasáka z firmy IKA Buildog mechanické poškození povrchů (podlahy, obkladů, dveří) nebo také praskliny v omítce. Hůře už sami přijdete na špatnou akustiku (nevhodné dělící konstrukce), tepelné mosty nebo vysokou energetickou náročnost budovy.
Jakmile vadu objevíte, vyfoťte ji (pokud to jde, samozřejmě) a žádejte o přesný záznam do předávacího protokolu, jehož kopii si nechejte také vystavit. Získejte také okamžité vyjádření, jak a do kdy bude vada napravena.
Kdo si kupuje byt včas, během výstavby, může si domluvit inspekci dokonce třikrát:
Zatímco vady zjištěné při přejímce bytu jste zaznamenali společně s developerem do předávacího protokolu, vady zjištěné později budete muset nahlásit. Počítejte dopředu s tím, že developer se pravděpodobně do řešení vašeho problému dvakrát nepohrne, naopak se může stát, že se bude snažit celou kauzu natahovat až do skončení záruční lhůty.
Zákon ukládá nahlásit zjištěné vady nejen do dvou let, ale také bez zbytečného odkladu. Dávat si na čas se zde opravdu nevyplácí, můžete být nařčeni z toho, že jste prodlevou umožnili, aby se vada dále šířila. Ideální je vše ihned zdokumentovat – vyfotit a popsat – a písemnou formou odeslat developerovi, a to podle postupu stanoveného v kupní smlouvě. Nechejte si stvrdit na poště nebo na podatelně, kdy jste dopis odeslali, abyste měli důkaz včasné reklamace. Na telefony zapomeňte.
Jsou různé varianty odškodnění, kterého se vám může dostat. Vady by především měly být opraveny, ale pokud půjde například o konstrukce, náprava by byla příliš nákladná a nezbude vám, než žádat finanční kompenzaci. I sankce by měly být stanoveny dopředu smluvně. Krajní variantou – kterou si ovšem obvykle majitelé nových bytů nepřejí – je odstoupení od smlouvy.
Setkat se můžete jako vždycky s férovými reakcemi, ale také těmi méně korektními. Zatímco někteří developeři dělají při reklamacích mrtvého brouka, další se pokoušejí přehodit zodpovědnost na vlastní subdodavatele, kteří udělali na stavbě chybu. To může být pravda. Ovšem vůči svým kupujícím nese odpovědnost za kvalitu bytu právě developer – čili nenechejte se zbytečně posílat od čerta k ďáblu.
Těžké jsou situace, kdy například dojde ke krachu generálního dodavatele a developer musí reklamace řešit ze svého, protože nemá, u koho by je sám uplatnil. V případě malých developerů, kteří založili zvláštní společnost jen pro jeden developerský projekt, může dojít k tomu, že sami pošlou firmu do likvidace a možnost reklamací tím definitivně zablokují. Z tohoto hlediska je bezpečnější nakupovat u developerů, kteří jsou na realitním trhu dlouhodobě, mají zde další projekty a akvizice a neplánují do dvou let jen tak zmizet beze stopy.
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce.
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
