Kalkulačka: Maximální povolená výše hypotéky

Když Česká národní banka v roce 2022 stanovovala limity ukazatelů DSTI a DTI, argumentovala ochranou spotřebitele před předlužením. Banky před t poskytnutím hypotéky musely přesně spočíst, kolik peněz mají lidé naspořeno, jaké mají příjmy a jak jsou zadlužení. Ve skutečnosti ale limity centrální banka spíš zkouší ovlivňovat trh s nemovitostmi. A brání bankám v příliš riskantním půjčováním.

Od roku 2024 banky je pro banky povinné dodržovat limit pro ukazatel LTV. Dřív rovněž limitované ukazatele DSTI a DTI sledovat můžou ale nemusí.

• LTV je poměr hypotéky ku zástavní hodnotě nemovitosti
• DSTI je poměr nákladů, které by žadatel musel měsíčně vynaložit na splácení svých stávajících dluhů a nové hypotéky k jeho měsíčním příjmům
• DTI říká kolik svých ročních příjmů by žadatel musel vynaložit na splacení svých stávajících dluhů a nové hypotéky

LTV značí loan to value. Loan je půjčka a value hodnota. V hypotečním bankovnictví LTV označuje poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti, kterou dlužník bude bance za hypotéku ručit. Poměr se udává v procentech. Například hypotéka s LTV 90 procent je půjčka, při které banka poskytuje zákazníkovi úvěr na 90 procent hodnoty nemovitosti.

Od dubna 2022 platí, že naprostá většina hypoték, které banka poskytne, nesmí mít větší LTV než 80 procent, u žadatelů pod 36 let 90 procent. Znamená to tedy, že na koupi nemovitosti musí člověk mít aspoň 20 procent (respektive 10 procent) hodnoty ze svých zdrojů.

Především: hodnota nemovitosti není její kupní cena. Kupní cena je věcí domluvy mezi kupujícím a prodávajícím, hodnotu nemovitosti určuje znalecký odhad. Cílem odhadu je dojít k tržní ceně nemovitosti – za kolik by ji banka mohla prodat, kdyby dlužník nesplácel a nemovitost přešla do jejího vlastnictví.

Zejména u menších nemovitostí, typicky u bytů – že se banka místo odhadu spokojí s určením hodnoty podle ceny uváděné u srovnatelných nemovitostí v takzvané cenové mapě.

DSTI znamená debt service to income. Debt service znamená obsluha dluhu, ale klidně si to můžete přeložit jako náklady na dluh, a income je příjem. Zkratka se používá v hypotečním bankovnictví a označuje poměr mezi celkovými měsíčními splátkami všech dluhů včetně případné nové hypotéky a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr.

DSTI se udává v procentech. Například DSTI 40 procent znamená, že žadatel o úvěr vynaloží na splácení svých stávajících půjček a případné nové hypotéky každý rok 40 procent svého čistého příjmu.

Od dubna 2022 byla horní hranice DSTI 45 procent. To znamená, že souhrn všech splátek nesměl přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele. U žadatelů mladších 36 let smělo být DSTI až 50 procent.

Limit DSTI banky nemusí od 1. července 2023 dodržovat.

DTI stojí za anglické debt to income. Debt je dluh a income je příjem. Ukazatel říká, kolik čistých ročních příjmů žadatele o hypotéku by stačilo na splacení všech jeho stávajících půjček plus nové hypotéky. Pokud je například ukazatel DTI 9, znamená to, že žadatel o úvěr by i s ním měl dluh, jehož celková výše odpovídá devíti jeho čistým ročním příjmům.

Pro žadatele o hypotéky byla Českou národní bankou stanovena horní hranici DTI na 8,5 (případně 9,5 pro lidi pod 36 let). To znamená, že celkový dluh nesměl přesáhnout 8,5násobek (případně 9,5násobek) čistého ročního příjmu žadatele.

Limit DTI banky nemusí dodržovat od 1. ledna 2024 dodržovat.

Výjimku má banka. Může poskytnout až 5 procent hypoték, které parametrům nevyhoví. Má přitom ovšem postupovat „obzvlášť obezřetně“.

Výjimky také mají žadatelé s věkem nižším než 36 roků. U nich může být ukazatel LTV 90 procent.

Závazné limity pro ukazatele DSTI a DTI skončily k poslednímu červnu (DSTI) a poslednímu prosinci (DTI) roku 2023.