Kalkulačka: Maximální povolená výše hypotéky

Česká národní banka stanovuje limity ukazatelů LTV, DSTI a DTI z několika důvodů. Tím prvním je ochrana spotřebitele: banky před tím, než někomu poskytnou hypotéku musí vzít v úvahu, kolik peněz mají lidé naspořeno, jaké mají příjmy a jak jsou zadlužení. Mělo by se tak aspoň částečně předejít tomu, aby se hypotékou předlužili.

Zároveň tak Česká národní banka ovlivňuje i bankovní prostředí a samozřejmě nemovitostní trh, potažmo celou ekonomiku.

Základní ukazatele, jejichž stanovenou výši musí banky dodržet, se označují zkratkami LTV, DSTI a DTI.

• LTV je poměr hypotéky ku zástavní hodnotě nemovitosti
• DSTI je poměr nákladů, které by žadatel musel měsíčně vynaložit na splácení svých stávajících dluhů a nové hypotéky k jeho měsíčním příjmům
• DTI říká kolik svých ročních příjmů by žadatel musel vynaložit na splacení svých stávajících dluhů a nové hypotéky

LTV značí loan to value. Loan je půjčka a value hodnota. V hypotečním bankovnictví LTV označuje poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti, kterou dlužník bude bance za hypotéku ručit. Poměr se udává v procentech. Například hypotéka s LTV 90 procent je půjčka, při které banka poskytuje zákazníkovi úvěr na 90 procent hodnoty nemovitosti.

Od dubna 2022 platí, že naprostá většina hypoték, které banka poskytne, nesmí mít větší LTV než 80 procent, u žadatelů pod 36 let 90 procent. Znamená to tedy, že na koupi nemovitosti musí člověk mít aspoň 20 procent (respektive 10 procent) hodnoty ze svých zdrojů.

Především: hodnota nemovitosti není její kupní cena. Kupní cena je věcí domluvy mezi kupujícím a prodávajícím, hodnotu nemovitosti určuje znalecký odhad. Cílem odhadu je dojít k tržní ceně nemovitosti – za kolik by ji banka mohla prodat, kdyby dlužník nesplácel a nemovitost přešla do jejího vlastnictví.

Zejména u menších nemovitostí, typicky u bytů – že se banka místo odhadu spokojí s určením hodnoty podle ceny uváděné u srovnatelných nemovitostí v takzvané cenové mapě.

DSTI znamená debt service to income. Debt service znamená obsluha dluhu, ale klidně si to můžete přeložit jako náklady na dluh, a income je příjem. Zkratka se používá v hypotečním bankovnictví a označuje poměr mezi celkovými měsíčními splátkami všech dluhů včetně případné nové hypotéky a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr.

DSTI se udává v procentech. Například DSTI 40 procent znamená, že žadatel o úvěr vynaloží na splácení svých stávajících půjček a případné nové hypotéky každý rok 40 procent svého čistého příjmu.

Od dubna 2022 Česká národní banka stanovuje horní hranici DSTI na 45 procent. To znamená, že souhrn všech splátek nesmí přesáhnout 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele. Pouze u žadatelů mladších 36 let může být DSTI až 50 procent.

Od 1. července 2023 už banky limit DSTI nebudou muset dodržovat.

DTI stojí za anglické debt to income. Debt je dluh a income je příjem. Ukazatel říká, kolik čistých ročních příjmů žadatele o hypotéku by stačilo na splacení všech jeho stávajících půjček plus nové hypotéky. Pokud je například ukazatel DTI 9, znamená to, že žadatel o úvěr by i s ním měl dluh, jehož celková výše odpovídá devíti jeho čistým ročním příjmům.

Pro žadatele o hypotéky ČNB stanovuje horní hranici DTI na 8,5 (případně 9,5 pro lidi pod 36 let). To znamená, že celkový dluh nesmí přesáhnout 8,5násobek (případně 9,5násobek) čistého ročního příjmu žadatele.

Výjimku má banka. Může poskytnout až 5 procent hypoték, které parametrům nevyhoví. Má přitom ovšem postupovat „obzvlášť obezřetně“.

Výjimky také mají žadatelé s věkem nižším než 36 roků. U nich může být ukazatel LTV 90 procent a ukazatel DSTI 50 procent.