Předčasné splacení hypotéky se prodraží. Změny pravidel podrobně

Petr Kučera | rubrika: Co se děje | 15. 11. 2023 | 1 komentář
Za nedodržení smlouvy bude klientům hrozit výrazně vyšší sankce než dosud. Na druhou stranu se rozšíří okruh situací, kdy lze hypotéku předčasně splatit zdarma.
Předčasné splacení hypotéky se prodraží. Změny pravidel podrobně

Zdroj: Pleska / Midjourney

Za předčasné splacení hypotéky během fixačního období si banky budou moct účtovat řádově i desítky tisíc místo dosavadních stovek korun. Umožní to novela zákona o spotřebitelském úvěru, kterou schválili poslanci na návrh ministerstva financí.

Jako „náhradu účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením,“ budou moct banky po klientech nově požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Má to ale strop: maximálně by banky mohly chtít jedno procento ze splácené částky.

„Poplatek“ za předčasné splacení bude nižší, než ministerstvo financí původně navrhovalo. Místo dvou procent je zastropován jedním procentem. Schválená novela konkrétně připouští „0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %“.

Klienti už dosud mají ze zákona několik možností, jak úvěr na bydlení předčasně splatit zcela zdarma. Vedle konce fixačního období jde o „sociálně či zdravotně citlivé“ situace: především při dlouhodobé nemoci, invaliditě nebo úmrtí buď dlužníka, nebo jeho manžela či partnera, pokud to výrazně sníží schopnost splácet. Každý rok – měsíc před „výročím smlouvy“ – navíc může dlužník splatit až čtvrtinu zbývající jistiny. Výjimkou je také plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.

Krátkodobá investice do prověřených faktur – výnos až 16 % p.a.

Schválená novela okruh těchto situací – možnost předčasného splacení bez sankce – ještě rozšiřuje. Nově půjde také o prodej nemovitosti, jíž se úvěr týká (v současnosti může banka požadovat až jedno procento předčasně splácené jistiny, respektive 50 tisíc korun), pokud od uzavření smlouvy o úvěru uplynulo alespoň 24 měsíců. A sankce nebude hrozit ani při vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, pokud se vypořádání týká nemovitosti, která byla úvěrem na bydlení financována nebo sloužila k jeho zajištění.

Nová pravidla předčasného splacení začnou platit zřejmě od září 2024. Zákon konkrétně mluví o začátku devátého kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bude novela zveřejněna ve Sbírce zákonů.

Změny se dotknou jak zcela nových, tak i stávajících smluv. Těch stávajících ale až od začátku nové fixace (sjednání pevné úrokové sazby na určité období), a to nejdříve od září 2024. Dříve sjednané fixace už tedy neohrozí, přestože to ministerstvo v původním návrhu prosazovalo.

ČNB měla přísnější výklad

Ministerstvo vychází vstříc dlouhodobé snaze bank o spravedlivější výpočet. Dosavadní výklad České národní banky totiž zvýhodňuje klienty, kteří přitom s podmínkami smlouvy dobrovolně souhlasili. 

Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016 a vedle nových hypoték se týká i těch starších, pokud nové fixační období začalo po tomto datu.

Co na to experti?

Zdroj: Shutterstock

Skutečně mají banky nějakou ztrátu, když klient hypotéku předčasně splatí? Je opodstaněná snaha bank upravit zákon o úvěrech tak, aby při předčasném splacení získaly od klientů na poplatcích víc peněz? Tady je předloňská anketa.

Předčasné splacení hypotéky má zdražit. Je to spravedlivé?

Zákon tehdy jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu z celkové výše úvěru. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.

V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady. 

Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 stanoviskem: Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou podle ČNB po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun. 

Banky podle ČNB nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňovala ČNB.

Vysoké poplatky za předčasné splacení požadovaly po klientech především Komerční banka (včetně stavební spořitelny Modrá pyramida) a UniCredit Bank. Klientů se postupně zastali jak finanční arbitr, tak Česká národní banka a loni i první soud.

Většina bank sice respektovala výklad ČNB, usilovala však o změnu zákona. Zdůrazňují, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt,“ vysvětloval Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.

Nastěhujte se do vlastního! Poradíme.

Na nový dům či byt najdeme hypoteční úvěr s nejvýhodnějšími podmínkami. Stejně jako půlmilionu klientů před vámi.

„S ohledem na rozsáhlé možnosti, které zákon dlužníkům dává ohledně předčasného splacení zcela zdarma (nyní tímto návrhem rozšiřované o další dvě možnosti) se výpočet nákladů týká především těch spotřebitelů, kteří nemají v úmyslu úvěr „splatit“ a zbavit se tak dluhu, ale refinancovat jej během období fixace úrokové sazby z důvodu aktuálně nižších sazeb na trhu. Tedy těch, kteří fakticky chtějí svůj dluh pouze „přemístit“ k poskytovateli, který nabízí levnější financování,“ podotýká ministerstvo financí.

„Bez jasně definované logiky stanovení účelně vynaložených nákladů v situaci, kdy na trhu bude docházet k poklesu zápůjčních úrokových sazeb, může dojít ke snížení ochoty bank poskytovat pro spotřebitele dlouhodobé fixace (zejména v období nízkých úroků), riziku zvyšování sazeb úroků, obecnému zpřísňování podmínek pro získání hypotéky,“ vysvětluje ministerstvo a souhlasí tak s předchozí argumentací bank.

S podobným návrhem přišel už předloni poslanec za ANO Jan Řehounek. Takzvaný přílepek k balíčku změn, které měly podpořit rozvoj kapitálového trhu, ale – stejně jako celý balíček – poslanci nestihli do voleb schválit. Balíček teď prosadila současná vláda, jeho součástí jsou třeba změny státní podpory penzijního spoření nebo rozšíření daňových výhod i na investice a na pojištění dlouhodobé péče.

Účelně vynaložené náklady? Nově i úrokový rozdíl

Novela stanoví, že za účelně vynaložené lze považovat administrativní náklady předčasného splacení (nově dostanou strop: maximálně 1000 Kč) a takzvaný úrokový gap za předpokladu, že součet těchto kategorií nákladů je kladný. Stropem je jedno procento z předčasně splácené jistiny. Banky dál nemají nárok na ušlý zisk.

Zmíněný gap je podle ministerstva „rozdíl mezi úrokem, který by dlužník zaplatil podle smlouvy do konce doby fixace úrokové sazby bez využití předčasného splacení (původní úrok), a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho rezidenční úvěr úročen referenční úrokovou sazbou (referenční úrok). Z pohledu věřitele je referenční úrok obnosem, který by získal tehdy, pokud by předčasně splácenou jistinu okamžitě poskytl na trhu jinému dlužníkovi za aktuální tržní zápůjční sazbu“.

Petr Kučera

Autor článku Petr Kučera

Šéfredaktor webu Peníze.cz. Zaměřuje se na širokou oblast osobních financí a spotřebitelských témat. Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, ale ještě víc než paragrafy má rád média. Vedl zpravodajství České... Další články autora.

Spořící účet plně online

Spořící účet plně online

Spořte s úrokem 5,3 % ročně bez podmínek

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+4
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 1 komentářů

A tohle už jste četli?

Omezení hypoték zmírní. ČNB ruší další klíčový limit

29. 11. 2023 | Kateřina Hovorková

Omezení hypoték zmírní. ČNB ruší další klíčový limit

Banky nebudou muset od ledna 2024 dodržovat parametr DTI, tedy počet ročních čistých příjmů žadatele nutných ke splacení všech jeho dluhů. Platný tak zůstane jen limit LTV – poměr výše... celý článek

Creditas končí s hypotékami. Ještě v létě si je chválila

27. 11. 2023 | Olga Skalková

Creditas končí s hypotékami. Ještě v létě si je chválila

Banka Creditas přestala přijímat žádosti o hypotéky. Podle informací z poboček vyhlásila interně stopku zhruba v polovině listopadu. Rozhodnutí dnes pro Peníze.cz potvrdila mluvčí banky Lucie... celý článek

Byt jako investice. Porovnání ukazuje, kde se vyplatí víc než v Česku

7. 11. 2023 | Gabriel Pleska

Byt jako investice. Porovnání ukazuje, kde se vyplatí víc než v Česku

Kdybyste měli opravdu hodně peněz a chtěli si pořídit byty jako investici, nakupovali byste je v Česku? V Evropě prý jsou země, kde se to vyplatí o hodně víc.

Úrokové sazby zatím nezměníme, rozhodla ČNB

2. 11. 2023 | Petr Kučera

Úrokové sazby zatím nezměníme, rozhodla ČNB

Bankovní rada České národní banky na svém dnešním jednání ponechala úrokové sazby na stávající úrovni. Dvoutýdenní repo sazba tak zůstává na 7 %, kde se drží už od loňského června.... celý článek

Hypotéky mírně zlevňují. Mladí si ale připlatí

6. 10. 2023 | Olga Skalková

Hypotéky mírně zlevňují. Mladí si ale připlatí

Průměrná nabídková sazba hypoték klesla na začátku října na 6,05 procenta, což je o pět bazických bodů méně než před měsícem. Ukazuje to statistika Swiss Life Hypoindex.

Partners Financial Services