Předčasné splacení hypoték může zdražit. Přílepek napsaly banky

Ve sněmovně je návrh na změnu u předčasného splacení hypoték. Lidé by podle něj měli bankám platit rozdíl mezi jejich sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu. Maximální výše poplatku má být 3 % ze splácené částky, může tedy běžně jít i o desítky tisíc korun. Změna se má týkat všech hypoték, i těch sjednaných už dříve.
Předčasné splacení hypoték může zdražit. Přílepek napsaly banky

Zdroj: Shutterstock

Banky by dnes lidem při předčasném splacení hypotéky měly účtovat maximálně stovky korun za administrativní náklady. Bankám se to nelíbí a už delší dobu jejich zástupci mluví o tom, že je třeba změnit zákon o úvěrech. Návrh na takovou změnu teď dorazil do sněmovny.

Doručil ho tam poslanec Jan Řehounek (ANO) z rozpočtového výboru. Změnu zákona o spotřebitelském úvěru přidal až po prvním čtení ve sněmovně k vládnímu návrhu zákona souvisejícímu s rozvojem kapitálového trhu, který chce zavést účet dlouhodobých investic. Novelu poslanci mají projednat ve druhém čtení příští středu.

Po změně dlouhodobě volají banky. Jsou totiž přesvědčené, že dnes přicházejí o desítky tisíc korun s každým klientem, který hypotéku předčasně splatí. A Řehounek otevřeně přiznává, že návrh připravoval se zástupci bank. „Primárně jsem na tom spolupracoval s Českou bankovní asociací,“ řekl webu Peníze.cz.

Podle Řehounkova návrhu by si banky nově mohly při předčasném splacení od klientů vzít i rozdíl mezi jejich původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu, kterou má nově sledovat a vyhlašovat ČNB. Maximálně by takto banky mohly chtít 3 % ze splácené částky.

Kupujete? Poradíme!

Klíčení
Zdroj: Shutterstock

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to zaplatit? Hypotéka? Úvěr ze stavebního spoření? My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

„Kdyby měl člověk hypotéku za 3 % a v době, kdyby ji chtěl předčasně splatit, by byla průměrná úroková sazba vyhlašovaná ČNB 2 %, tak původní banka by mu mohla naúčtoval rozdíl, tedy úroky ve výši jednoho procenta z předčasně splacené částky. A kdyby se hypoteticky stalo, že úroky stoupnou na 10 %, vy si sjednáte hypotéku za tuto sazbu, a následně by úroky spadly na 3 % a vy budete chtít hypotéku za tento nižší úrok refinancovat, tak by vám mohla banka napočítat maximálně 3 % předčasně splacené částky,“ vysvětluje Řehounek.

Přesně je to v návrhu napsané tak, že banky budou při předčasném splacení mít nárok na rozdíl mezi částkou úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od data předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a částkou úroku, kterou by za stejnou dobu spotřebitel zaplatil, pokud by daný spotřebitelský úvěr na bydlení byl úročen průměrnou sazbou uveřejněnou ČNB. Banky tak rozdíl v úrocích budou počítat za celé období od předčasného splacení do konce původně sjednané fixace. Čím dříve by tedy lidé hypotéku splatili, tím více by za předčasné splacení zaplatili. Vždy ale má platit strop ve výši 3 % ze splácené částky. Pokud by tedy někdo doplácel třeba dva miliony, zaplatí na úrokových nákladech nejvíce 60 tisíc korun a když bude rozdíl mezi jeho sazbou a průměrem na trhu třeba procento, pak by za každý rok do splatnosti například u dvoumilionové hypotéky poplatek dělal 20 tisíc korun.

Řehounek zároveň dodává, že počítá s pozměňovacími návrhy a že například tříprocentní strop by mohl po definitivním projednání ve sněmovně klesnout. „Předpokládám, že určitě padnou alternativní pozměňovací návrhy. Někdo možná přijde se zastropováním na 2 %, někdo s jedním procentem,“ říká.

Jeho návrh obsahuje naopak i některá vylepšení pro klienty bank. Například počítá se zastropováním administrativních nákladů na úrovni 1000 korun, dnes se tyto náklady nejčastěji pohybují kolem 1500 korun. A počítá se také s rozšířením situací, kdy lidé bance nebudou platit za předčasné splacení nic. Konkrétně o případy, kdy lidé zastavenou nemovitost prodají alespoň po jejím dvouletém vlastnictví.

Nová pravidla předčasného splacení mají platit po účinnosti novely pro všechny hypotéky, tedy i pro ty již dříve sjednané. Když se na konci roku 2016 podmínky předčasného splacení měnily v neprospěch bank, bylo to jinak: snadnější předčasné splacení neplatilo hned na starší smlouvy. Na lepší podmínky si člověk sáhl až poté, co mu skončilo předchozí fixační období a začalo nové.

Banky po nových pravidlech u předčasného splacení hypoték volají delší dobu. Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016. Zákon jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.

V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady. Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 stanoviskem. Banky podle něj nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňuje ČNB.

Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun.

I když se toto omezení bankám nelíbí, většinou ho respektují. Náklady související se snížením úrokových výnosů v řádech desítek i stovek tisíc podle zpráv z trhu po svých klientech v případě předčasného splacení dál chtějí především Komerční banka a UniCredit Bank. Finanční arbitr už v desítkách těchto případů rozhodl, že banky zmíněné poplatky vybírají neoprávněně.

Banky ale trvají na tom, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt,“ vysvětluje Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.

Proč vůbec Řehounek návrh na změnu pravidel předčasného splacení hypoték předkládá jako přílepek k jinému zákonu?

„Už v roce 2016, když vešel v platnost zákon o spotřebitelském úvěru, nedošlo úplně k souladu ve výkladu mezi ministerstvem financí a ČNB právě v tom, co lze a nelze započítat do prokazatelně vynaložených nákladů. Ministerstvo v důvodové zprávě k zákonu říká, že do toho lze zapojit i jiné náklady než administrativní náklady. ČNB však říká: pokud jste to takto chtěli, tak jste to měli dát přímo do zákona, my to bankám uznávat nebudeme. Obě strany to chtěly řešit. Proběhlo několik jednání na toto téma. A loni se shodly, že jediná možnost, aby se to reálně stihlo, je nedávat novelu celého zákona o spotřebitelském úvěru, protože poslanecká sněmovna je zahlcena stovkami neprojednaných sněmovních tisků. Takže jsme se dohodli, že využijeme nějaký jiný zákon a budeme doufat, že nám nikdo neoznačí, že je to přílepek. Tím, že sněmovní tisk 993 se týká zákonů na finančním trhu, jsme se pozměňovací návrh rozhodli dát k tomuto vládnímu návrhu,“ odpovídá poslanec.

Dodává také, že se o zákonu bavil s ministryní financí Alenou Schillerovou. „Ministerstvo financí nebude určitě k tomuto pozměňovacímu návrhu dávat negativní stanovisko,“ říká. Tiskové oddělení ministerstva na dotaz webu Peníze.cz, zda návrh podpoří, neodpovědělo.

Centrální banka nechává vše na poslancích. „ČNB bere legislativní návrh na vědomí. Nastavení správné míry ochrany spotřebitele při předčasném splacení úvěru pokládá ČNB za bytostně politické rozhodnutí příslušející vládě a parlamentu. Případné snížení této ochrany z vůle zákonodárce bude samozřejmě respektovat,“ říká Petra Vodstrčilová, mluvčí centrální banky.

Proč to banky dělají?

Zdroj: Česká bankovní asociace

Filip Hanzlík

Komentář Filipa Hanzlíka, náměstka výkonné ředitelky České bankovní asociace

Zákon o spotřebitelském úvěru upravuje předčasné splacení spotřebitelských úvěrů na bydlení při mimořádných životních situacích (a jednou ročně u 25 % úvěru), které je pro spotřebitele zdarma. Navrhovaná změna se tak týká pouze spotřebitelů, kteří se chtějí refinancovat v souvislosti s poklesem úrokových sazeb (spekulují na pokles sazeb), případně velmi malého okruhu bonitních spotřebitelů. Navíc rozšiřuje okruh situací, kdy je předčasné splacení možné provést zcela zdarma, a to o situace, kdy k předčasnému splacení dochází v souvislosti s prodejem nemovitosti, která úvěr zajišťovala, nebo která byla úvěrem financována. Tato výjimka se vztahuje i na případy, kdy je předčasně splácen úvěr, kterým byl původní úvěr refinancován. Podmínkou je, že úvěr trval nejméně 24 měsíců. V takovém případě je předčasné splacení úplně zdarma. Nezáleží přitom na tom, kdy došlo k prodeji nemovitosti.

Text navrhovaného doplnění § 117a staví na jisto, že součástí účelně vynaložených nákladů, které poskytovateli vzniknou v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, jsou náklady vynaložené poskytovatelem před poskytnutím spotřebitelského úvěru či v době trvání smluvního vztahu, které se v souvislosti s předčasným splacením stanou marně vynaloženými.

Stanoví se také transparentní postup pro určení výše účelně vynaložených nákladů, které vzniknou věřiteli v souvislosti s předčasným splacením hypotečního úvěru. Základem tohoto postupu je použití referenční úrokové sazby, a to v podobě určení průměru úrokových sazeb sjednávaných u úvěrů navzájem srovnatelných z hlediska předem stanovených kritérií za období každých 3 kalendářních měsíců. Tento průměr bude zveřejňovat ČNB na základě kritérií stanovených v prováděcí vyhlášce pro skupiny úvěrů v členění podle doby fixace a typu úvěru (účelově určený, zajištěný nebo nezajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý stavební spořitelnou). Pojem účelně vynaložené náklady vzniklé věřiteli v souvislosti s předčasným splacením hypotečního úvěru je tedy v pozměňovacím návrhu definován jako kladný součet nezbytných administrativních nákladů (ty jsou také zastropovány), a rozdílu mezi úrokem, který by dlužník zaplatil do konce doby fixace úrokové sazby bez využití předčasného splacení dle smlouvy, a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho úvěr úročen referenční úrokovou sazbou, a platí pouze pro rezidenční úvěry.

Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt. Pokud by poskytovateli v důsledku předčasného splacení měla vznikat ztráta, a musel by tak nést náklady vynaložené na opatření peněžních prostředků, musel by takovou ztrátu kompenzovat navýšením (či upuštěním od snížení) nákladů jím nabízených spotřebitelských úvěrů. Zvýhodněné podmínky předčasného splacení by tak negativně dopadly na spotřebitele, kteří nejsou schopni úvěr předčasně splatit. Takoví spotřebitelé by platili zvýšené náklady spotřebitelského úvěru po celou dobu trvání úvěru. Tomu má tento návrh zabránit.

Navrhovaná novela ZOS stanoví výši náhrady nákladů, které může věřitel požadovat, transparentním způsobem a spotřebitel tak bude moci v konkrétním případě ověřit, jestli je věřitelem požadovaná výše v souladu se zákonem. Důležité je dodat, že pozměňovací návrh přináší zastropování náhrady nákladů předčasného splacení rezidenčních úvěrů, a to ve výši 3 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru na bydlení. Omezení maximální výše částky náhrady účelně vynaložených nákladů je třeba stanovit s cílem vyvážit ochranu spotřebitelů – předčasně splácejících dlužníků a ochranu práv věřitelů, jimž předčasné splacení v průběhu fixace úrokové sazby může generovat nemalé náklady, kde jednoprocentní strop použitý pro spotřebitelské úvěry jiné, než na bydlení by byl nepřiměřeně nízký a současně vyšší strop by již nepředstavoval náhradu účelně vynaložených nákladů, ale spíše náhradu ušlého zisku, což by bylo v rozporu s evropskou úpravou.

Zcela jistě se ve vztahu k sněmovnímu tisku 993 nejedná o přílepek, neboť zpřesnění pravidel pro výpočet náhrady účelně vynaložených nákladů organicky souvisí s regulací kapitálového trhu přinejmenším v té její části, která upravuje hypoteční zástavní listy. Na vyspělých kapitálových trzích je přirozená nabídka i poptávka po dluhových cenných papírech úročených pevnou úrokovou sazbou. Takto úročené cenné papíry jsou atraktivní jak pro institucionální či retailové investory, tak pro emitenty. Jejich atraktivita spočívá zejména v tom, že si investoři mohou vypočítat výnos do splatnosti a emitenti mohou počítat s pevným úrokovým nákladem při plánování svých obchodních aktivit. U dluhových cenných papírů úročených pohyblivou sazbou investoři takový výpočet provést nemohou a emitenti musejí ve svých plánech zohlednit další proměnnou v podobě nákladů financování. Na českém kapitálovém trhu by tomu nemělo být jinak. Nicméně, podstatnou část nabídky dluhových cenných papírů úročených pevnou úrokovou sazbou tvoří kryté dluhopisy, a to zejména hypoteční zástavní listy (HZL) vydávané bankami za účelem financování hypotečních úvěrů. Způsob úročení HZL se odvíjí od způsobu úročení hypotečních úvěrů. Spotřebitelé preferují hypoteční úvěry s pevnou úrokovou sazbou zajištěnou (tzv. fixace) alespoň na určité období (např. 5 let). Ve snaze vyjít svým klientům vstříc banky vydávají HZL s pevnou úrokovou sazbou s odpovídající dobou splatnosti (např. 5 let). Jedná se o tzv. přirozené zajištění (hedging) úrokového rizika.

Je tedy třeba uvést úpravu náhrady účelně vynaložených nákladů do souladu s právní povahou HZL. Pokud by spotřebitel mohl předčasně splatit hypoteční úvěr kdykoli bez úhrady nákladů banky (jiných než administrativních), došlo by v tomto směru ke značné nerovnováze, neboť banka v praxi nemůže předčasně splatit HZL, jimiž tento úvěr financovala. Banka by sice mohla do emisních podmínek HZL vložit své právo předčasně splatit HZL, investoři by však požadovali opční prémii za takovou kupní opci emitenta. O tuto prémii by se zvýšila úroková sazba HZL a toto zvýšení by banka promítla do vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů financovaných příslušným HZL. Negativním důsledkem by tak bylo zvýšení úrokových nákladů spotřebitele.

Zdroj: Shutterstock

Ať vám nic neuteče 

Přidejte si Peníze.cz na Facebook nebo Twitter a neuniknou vám další důležité aktuality a praktické rady! 

Jiří Hovorka

Autor článku Jiří Hovorka

O osobních financích píše od roku 2009. Začínal v Měšci, pak se stejným tématům věnoval v Aktuálně.cz, po sloučení s vydavatelstvím Economia se jeho texty objevovaly i v Hospodářských novinách. Dlouhodobě se věnuje důchodům,... Další články autora.

Olga Skalková

O bankách a finančních institucích píše od 90. let. Byla součástí ekonomického týmu Hospodářských novin, psala i na weby iHNed.cz a Aktuálně.cz. Teď píše externě pro Peníze.cz a speciální přílohy HN. Ráda tráví čas s rodinou... Další články autora.

Líbil se vám článek?

+9
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 26 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

8. 7. 2021 7:54, hypotecni_lupic

Bude to fungovat i obráceně - tzn. pokud si klient půjčí za 2% a poté sazby vzrostou na 4%, vyplatí mu banka rozdíl?
Jo počkat, taky se řeší zájmy banky, nikoliv klienta, tak nic.

+37
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

10. 7. 2021 12:25, wagdyrezkelsheikh@gmail.com

Pozornost.
Jsem Wagdy Rezkel Sheikh. Pracuji s Vystar Credit Union Bank Florida USA. Poskytujeme podnikatelské půjčky nad 50 000 USD na 10 milionů USD až 500 000 000 USD na investice do jejich obchodní organizace. Budeme investovat do vaší společnosti po dobu maximálně 5 let, než fond splatíte spolu s 3% úrokovou sazbou. Poskytujeme půjčky s úrokovou sazbou 3% s maximální dobou trvání 5 let, abychom mohli splácet částku půjčky s úrokovou sazbou 3%.
Pokud máte zájem, laskavě kontaktujte tento e-mail: wagdyrezkelsheikh@gmail.com nebo prostřednictvím čísla WhatsApp: +1 (260) 475-9549 a pokračujte v investování. dík

Wagdy Rezkel Sheikh
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> >>>>>>>>>>
Am Wagdy Rezkel Sheikh. I work with Vystar Credit union Bank Florida USA. We give business loans above $50,000USD to $10Million to $500.000,000USD to invest into their business organization. We are going to invest into your company for a maximum duration of 5 years before you pay back the fund along with the 3% interest rate. We give loans at 3% interest rate at maximum duration of 5 years to pay the loan amount at the 3% interest rate.
If you are interested kindly contact this email: wagdyrezkelsheikh@gmail.com or via WhatsApp Number: +1 (260) 475-9549 to proceed further with your investment Funding. Thanks

Wagdy Rezkel Sheikh

-6
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (26 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Úroky u hypoték dál rostou. Fronty na vyřízení taky

21. 7. 2021 | Jiří Hovorka | 4 komentáře

Úroky u hypoték dál rostou. Fronty na vyřízení taky

Průměrný úrok hypoték počtvrté v řadě stoupl – v červnu na 2,13 % z květnových 2,06 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází ze skutečných hodnot u nově sjednaných... celý článek

Za jak dlouho našetříte na vlastní byt? Porovnání krajů

20. 7. 2021 | Petr Kučera | 17 komentářů

Za jak dlouho našetříte na vlastní byt? Porovnání krajů

Na vlastní bydlení si Češi mohou reálně našetřit za 56 let práce – tedy až v důchodu. Ukazuje to analýza stavební spořitelny Modrá pyramida. Ta vychází z průměrné mzdy, od níž odečítá... celý článek

Předčasné splacení hypotéky má zdražit. Je to spravedlivé?

14. 7. 2021 | Jiří Hovorka | 53 komentářů

Předčasné splacení hypotéky má zdražit. Je to spravedlivé?

Poslanci dnes projednají návrh, podle něhož může stoupnout poplatek za předčasné splacení hypoték. Zeptali jsme se expertů, co si o tom myslí.

Předčasné splacení hypotéky: Vysoký poplatek odmítá i finanční arbitr

16. 6. 2021 | Petr Kučera | 12 komentářů

Předčasné splacení hypotéky: Vysoký poplatek odmítá i finanční arbitr

Na stranu klientů, po nichž banky chtěly vysoké poplatky za předčasné splacení hypotéky, se postavil i finanční arbitr.

Zájem o hypotéky míří k rekordu. Úroky rostou

16. 6. 2021 | Jiří Hovorka

Zájem o hypotéky míří k rekordu. Úroky rostou

Průměrný úrok hypoték potřetí v řadě stoupl – v květnu na 2,06 % z dubnových 1,98 %. Ukazuje to statistika Fincentrum Hypoindex, která vychází ze skutečných hodnot u nově sjednaných... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.