Banky chtějí zdražit předčasné splacení hypotéky. Zájem o refinancování prudce roste

Přesně před dvěma lety – v březnu 2019 – vydala Česká národní banka důležité stanovisko ohledně předčasného splacení hypoték. Začala banky tlačit k výraznému snížení poplatku, když chce klient splatit úvěr jindy než na konci fixačního období.

Podle ČNB mohou banky v takovém případě účtovat klientovi prakticky jenom administrativní náklady, což je obvykle několik set korun. Naopak účtování takzvaných finančních nákladů, například proplacení ušlých úroků, není podle ČNB přípustné.

Bankám se takový výklad zákona nelíbí a usilují o změnu. Jejich nesouhlas se stanoviskem ČNB v poslední době sílí. Od loňského jara totiž úroky hypoték klesají, takže raketově roste zájem lidí o refinancování, díky němuž si hypotéku mohou zlevnit.

Při refinancování přechází klient k lepším podmínkám u konkurence. Ta za něj předčasně splatí hypotéku u dosavadní banky a poskytne mu novou na zbývající výši úvěru. Obvykle se to dělo na konci fixačního období; čím dál častěji však klienti využívají tuto možnost i během něj. Významný vliv na rostoucí zájem o refinancování mají podle bankéřů právě nízké poplatky, které většina bank klientům při předčasném splacení účtuje.

Rekordní objemy refinancování v posledních měsících potvrzuje statistika ČNB. Jen za letošní leden si lidé refinancovali hypotéky za více než 6,7 miliardy korun. To je skoro dva a půl krát více než ve stejném období loňského roku.

Ve vztahu k hypotékám, které prvně vstoupily do ekonomiky, už refinancování dosáhlo 33,5 procenta. Ještě před rokem to bylo necelých dvacet procent. Přesný údaj za únor bude známý až koncem března. Podle některých odhadů z trhu objem refinancování nadále roste a v poměru k novým hypotékám se přiblíží k 40 procentům.

Někdo chce pár set, někdo desítky tisíc

Stále silnější volání po změně pravidel souvisí s tím, že předčasné splacení stojí banky – podle jejich vyjádření – hodně peněz. Například skupina ČSOB, jejíž součástí je Hypoteční banka, tak jenom loni přišla o stovky milionů korun. „Celkově se tento náklad pro banky pohyboval kolem jedné miliardy korun,“ odhadl Jan Sadil, člen představenstva ČSOB, v nedávném rozhovoru pro Peníze.cz.

„Myslím, že není udržitelné, aby si banka při refinancování mohla účtovat jen administrativní, a ne finanční náklady, které jí při předčasném splacení vznikají kvůli dalšímu umisťování těchto peněz. My si dopady nevymýšlíme, my je skutečně máme,“ říká Sadil.

Přes zmíněné výhrady účtuje Hypoteční banka klientům pouze administrativní poplatky v řádu několika set korun. Někteří konkurenti však dávají nesouhlas s výkladem ČNB najevo i v praxi. Hospodářské noviny loni upozornily na případ klienta, kterému Komerční banka naúčtovala u hypotéky sjednané za předčasné splacení poplatek přes 63 tisíc korun. Po reklamaci ho sice snížila, ale jen o sedm a půl tisíce korun.

Mezi banky, které k poplatku za předčasné splacení zaujaly odlišný postoj než regulátor, patří podle informací z trhu například i UniCredit Bank. Loni v září se k tomu rozhodla i Česká spořitelna, která však od vyšších poplatků vzápětí ustoupila. „Účtujeme jen 700 korun za administrativní náklady,“ potvrzuje teď mluvčí spořitelny Filip Hrubý.

Pod jednou střechou

Zdroj: Shutterstock

• Hypotéky míří k dalšímu rekordu. Podporujeme kratší fixace, říká bankéř
• Průměrná hypotéka překonala tři miliony, úroky jsou na dně
• Soud k odpočtu hypotéky: Bytovou potřebou může být i stavba k rekreaci
• Největší hypoteční banky. Rekordní rok má nového krále
• Odpočet hypotéky z daní. Co se letos změnilo

Rozdílný přístup souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016 a vedle zcela nových hypoték se týká i těch starších, pokud nové fixační období začalo po tomto datu.

Zákon jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.

V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady.

Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB stanoviskem v březnu 2019. Banky si podle ní mohou účtovat jen takzvané věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná. „Jedná se zejména o administrativní náklady poskytovatele, typicky tedy poměrný náklad na plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. Může se jednat i o poplatky na případné notářské úkony. Nelze vyloučit ani případné další náklady, a to za podmínky, že v dané konkrétní situaci v udávané výši prokazatelně vzniknou, že by bez předčasného splacení konkrétního úvěru vůbec nevznikly a že jsou vynaloženy účelně,“ napsala tehdy ČNB.

Naopak banky podle regulátora nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů. „Nejde o náklad, ale o ušlý zisk,“ upřesnila ČNB. Banky podle ní nemohou při předčasném splacení účtovat klientům ani úrokové náklady z dluhů nebo výdaje související s provizí zprostředkovateli.

Dohoda v nedohlednu

O změně současných pravidel banky dál intenzivně jednají. České bankovní asociaci se však zatím nedaří přesvědčit ČNB, aby svůj výklad změnila. V nedohlednu se zdá být také novela zákona o spotřebitelském úvěru, která by podle bank nastavila spravedlivější a jasná pravidla pro věřitele a dlužníky.

„Výklad příslušných ustanovení zákona o spotřebitelském úvěru týkající se nákladů předčasného splacení úvěru na bydlení je z pohledu ČNB jednoznačný,“ říká Petra Vodstrčilová z tiskového oddělení ČNB a připomíná, že dva roky staré stanovisko obsahuje i konkrétní příklady. „Česká národní banka proto nevidí nutnou potřebu toto ustanovení novelizovat. Pokud by však vláda, nebo některý člen zákonodárného sboru, hodlala takovou novelu iniciovat, je ČNB připravena se do její přípravy zapojit,“ dodává.

Podle ministerstva financí jednání s Českou bankovní asociací i Českou národní bankou pokračují, ale jejich výsledek ani způsob legislativního provedení nechce komentovat. „Vzájemně hledáme řešení, které bude konsensuální, vyvážené a konformní s evropskou právní úpravou. Dosavadní debata k takovému řešení prozatím nedospěla. Proto v tuto chvíli novelu zákona nepřipravujeme,“ odpověděla Anna Vasko z tiskového oddělení ministerstva.

Kupujete? Poradíme!

Zdroj: Shutterstock

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Chci úvěr ze stavebního spoření Chci novou hypotéku Chci refinancovat hypotéku

Chci také ušetřit

Asociace sice podle informací webu Peníze.cz lobbuje i za rychlejší prosazení novely prostřednictvím poslaneckého návrhu, kvůli koronavirovým prioritám však bude i tento způsob těžko prosaditelný.

Nízké poplatky za předčasné splacení ve většině bank tak budou klienty dál motivovat k refinancování – do doby, než úroky výrazněji vzrostou. Ty podle statistiky Fincentrum Hypoindex v únoru klesly na 1,93 procenta, což je nejnižší sazba za poslední čtyři roky. Některé banky je sice už mírně zvýšily a průměrný úrok by tak v březnu měl stoupnout, přesto zůstane dál výhodnější třeba pro klienty, kteří si sjednali fixaci zhruba před třemi lety, kdy se sazby pohybovaly kolem tří procent. Zájem o refinancování navíc mohou projevit i ti, kteří se obávají většího růstu úroků v budoucnosti – nová fixace by jim zajistila současné nízké sazby na víc let dopředu.

Banky hrozí zkrácením fixací

Česká bankovní asociace se kvůli vývoji na trhu snaží přesvědčit ministerstvo financí k rychlé novele. „Bereme samozřejmě v úvahu, že v době probíhající pandemie mohou být priority ministerstva napřeny i jinými směry, nicméně považovali bychom za potřebné, aby ke změnám došlo ještě v tomto volebním období,“ říká Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.

„Předčasné splacení hypotečního úvěru mimo zákonem stanovené výjimky není pro banky beznákladová operace. Zároveň nelze přijmout tezi, že by se tyto náklady redukovaly pouze na administrativní výdaje,“ zdůrazňuje Hanzlík.

Udržení současného modelu – tedy s nízkými poplatky – by podle něj ve střednědobém období vedlo ke zkracování doby, po kterou jsou banky ochotné garantovat klientům pevnou sazbu. To by bylo nevýhodné pro klienty, kteří se v období nízkých sazeb snaží získat dlouhé fixace a tím odvrátit hrozbu, že se jim v časech, kdy na trhu dojde ke zvýšení sazeb, měsíční splátka zvýší.

Tímto směrem to už některé banky zkouší. Začaly výhodnější sazbou podporovat tříleté fixace a přestaly nabízet fixace nad sedm let.

„Dalším možným trendem v dlouhodobém horizontu je příklon k plovoucím sazbám, což by pro klienty mohlo být ještě méně výhodné,“ upozorňuje Hanzlík.

Co bankovní asociace navrhuje? „Odpovídajícím řešením je podle našeho názoru úprava, která za zákonem jasně definovaných podmínek a limitů stanoví, že spotřebitel, který se rozhodne pro předčasné splacení mimo stanovené výjimky, musí být připraven nést náklady spočívající v ceně peněz. Tedy v zásadě v rozdílu mezi částkou úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období fixace, a částkou úroku, kterou by za stejnou dobu zaplatil, pokud by daný hypoteční úvěr byl úročen sazbou sjednávanou u nových hypoték s dobou fixace odpovídající době od předčasného splacení do konce sjednané fixace,“ upřesňuje Hanzlík. Asociace předpokládá, že „poplatek by byl zastropovaný určitým procentem z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru“.

Zasáhne Finanční arbitr?

Mnohým bankéřům vadí i fakt, že někteří konkurenti se výkladem ČNB neřídí a nepřicházejí o velké peníze jako banky, které ho dodržují. Podle zdroje z trhu sice ČNB loni v září kvůli tomu zahájila s Komerční bankou správní řízení, ale ke konkrétnímu výsledku zatím nevedlo.

Vítejte v Developerově. Vzor levného bydlení leží hnedka za zatáčkou

Komerční banka je přesvědčena, že zákon o spotřebitelském úvěru neporušuje. „Podle nás jednoznačně platí, že banka nesmí z předčasného splacení profitovat; na druhou stranu není společensky ani ekonomicky únosné, aby poskytovateli úvěru v důsledku svobodného rozhodnutí klienta, že právo na předčasné splacení využije, měla vznikat ztráta,“ říká její mluvčí Michal Teubner.

„Náš přístup má oporu v důvodové zprávě k zákonu a máme pro něj dostatek právních i ekonomických argumentů a odborná expertní stanoviska. Jsme přesvědčeni že v rámci diskusí s ČNB máme dostatek argumentů, abychom obhájili, že náklad s předčasným splacením se na klienta převádět má (mimo situace uváděné v zákoně), protože je spojen se základním principem toho, jak banky fungují,“ dodává Teubner.

Na otázku, zda s ní ČNB na podzim zahájila správní řízení a v jakém je stadiu, Komerční banka neodpověděla. Kvůli zákonem dané mlčenlivosti se ke konkrétním řízením nevyjadřuje ani ČNB, při případném porušení zákona zveřejňuje až pravomocná rozhodnutí.

Stížnosti klientů související s předčasným splacením úvěrů na bydlení řeší i finanční arbitr. Podle Gabriely Dufkové, mluvčí této instituce, dostal od roku 2018 kolem 300 návrhů na zahájení řízení kvůli poplatkům za předčasné splacení úvěrů na bydlení. Šlo nejen o stížnosti na banky, ale i na stavební spořitelny a nebankovní poskytovatele.

„Část z nich tvoří smlouvy uzavřené před 1. prosincem 2016. U ostatních jsou řízení jsou v různých stadiích – od zastavení pro nesoučinnost spotřebitele, což je téměř dvacet řízení, dále zastavení pro zpětvzetí návrhu, protože se spotřebitel s poskytovatelem dohodli, zde jde zhruba o 120 případů. A pak jsou to běžící řízení v různých fázích shromažďování podkladů – jako jsou jednání o smírném řešení sporu až po seznamování s podklady před vydáním rozhodnutí finančního arbitra. V několika řízeních se finanční arbitr chystá brzy vydat nález,“ říká Dufková.

Než finanční arbitr vydá definitivní rozhodnutí, může každá ze stran sporu vznést proti nálezu námitky. Zároveň rozhodnutí nemusí akceptovat a můžou spor řešit u soudu. Podle některých bankéřů to může být právě soud, který problém ohledně poplatků za předčasné splacení může řešit rychleji než legislativní cesta. Výrok soudu pak poslouží jako vodítko, jak dál postupovat.

Nejlevnější byty v Česku

Bydlení v Česku prudce zdražuje, přesto se dá koupit i byt 2+1 za 200 tisíc nebo 3+1 za méně než půl milionu. Jak vypadají a kde se nacházejí nejlevnější byty? Pro ilustraci jsme vybrali několik nabídek.

Projděte si fotogalerii

Zdroj: Shutterstock

Ozveme se, kdyby něco!

Přidejte si Peníze.cz na Facebook nebo Twitter a přineseme vám další důležité aktuality a praktické rady. 

Olga Skalková

O bankách a finančních institucích píše od 90. let. Byla součástí ekonomického týmu Hospodářských novin, psala i na weby iHNed.cz a Aktuálně.cz. Teď píše externě pro Peníze.cz. Ráda tráví čas s rodinou a přáteli, chodí do... Další články autora.

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem