Zdroj: Shutterstock
Banky by dnes lidem při předčasném splacení hypotéky měly účtovat maximálně stovky korun za administrativní náklady. Bankám se to nelíbí a už delší dobu jejich zástupci mluví o tom, že je třeba změnit zákon o úvěrech. Návrh na takovou změnu teď dorazil do sněmovny.
Doručil ho tam poslanec Jan Řehounek (ANO) z rozpočtového výboru. Změnu zákona o spotřebitelském úvěru přidal až po prvním čtení ve sněmovně k vládnímu návrhu zákona souvisejícímu s rozvojem kapitálového trhu, který chce zavést účet dlouhodobých investic. Novelu poslanci mají projednat ve druhém čtení příští středu.
Po změně dlouhodobě volají banky. Jsou totiž přesvědčené, že dnes přicházejí o desítky tisíc korun s každým klientem, který hypotéku předčasně splatí. A Řehounek otevřeně přiznává, že návrh připravoval se zástupci bank. „Primárně jsem na tom spolupracoval s Českou bankovní asociací,“ řekl webu Peníze.cz.
Podle Řehounkova návrhu by si banky nově mohly při předčasném splacení od klientů vzít i rozdíl mezi jejich původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu, kterou má nově sledovat a vyhlašovat ČNB. Maximálně by takto banky mohly chtít 3 % ze splácené částky.
Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to zaplatit? Hypotéka? Úvěr ze stavebního spoření? My porovnáme nabídky, vy ušetříte.
„Kdyby měl člověk hypotéku za 3 % a v době, kdyby ji chtěl předčasně splatit, by byla průměrná úroková sazba vyhlašovaná ČNB 2 %, tak původní banka by mu mohla naúčtoval rozdíl, tedy úroky ve výši jednoho procenta z předčasně splacené částky. A kdyby se hypoteticky stalo, že úroky stoupnou na 10 %, vy si sjednáte hypotéku za tuto sazbu, a následně by úroky spadly na 3 % a vy budete chtít hypotéku za tento nižší úrok refinancovat, tak by vám mohla banka napočítat maximálně 3 % předčasně splacené částky,“ vysvětluje Řehounek.
Přesně je to v návrhu napsané tak, že banky budou při předčasném splacení mít nárok na rozdíl mezi částkou úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od data předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a částkou úroku, kterou by za stejnou dobu spotřebitel zaplatil, pokud by daný spotřebitelský úvěr na bydlení byl úročen průměrnou sazbou uveřejněnou ČNB. Banky tak rozdíl v úrocích budou počítat za celé období od předčasného splacení do konce původně sjednané fixace. Čím dříve by tedy lidé hypotéku splatili, tím více by za předčasné splacení zaplatili. Vždy ale má platit strop ve výši 3 % ze splácené částky. Pokud by tedy někdo doplácel třeba dva miliony, zaplatí na úrokových nákladech nejvíce 60 tisíc korun a když bude rozdíl mezi jeho sazbou a průměrem na trhu třeba procento, pak by za každý rok do splatnosti například u dvoumilionové hypotéky poplatek dělal 20 tisíc korun.
Řehounek zároveň dodává, že počítá s pozměňovacími návrhy a že například tříprocentní strop by mohl po definitivním projednání ve sněmovně klesnout. „Předpokládám, že určitě padnou alternativní pozměňovací návrhy. Někdo možná přijde se zastropováním na 2 %, někdo s jedním procentem,“ říká.
Jeho návrh obsahuje naopak i některá vylepšení pro klienty bank. Například počítá se zastropováním administrativních nákladů na úrovni 1000 korun, dnes se tyto náklady nejčastěji pohybují kolem 1500 korun. A počítá se také s rozšířením situací, kdy lidé bance nebudou platit za předčasné splacení nic. Konkrétně o případy, kdy lidé zastavenou nemovitost prodají alespoň po jejím dvouletém vlastnictví.
Nová pravidla předčasného splacení mají platit po účinnosti novely pro všechny hypotéky, tedy i pro ty již dříve sjednané. Když se na konci roku 2016 podmínky předčasného splacení měnily v neprospěch bank, bylo to jinak: snadnější předčasné splacení neplatilo hned na starší smlouvy. Na lepší podmínky si člověk sáhl až poté, co mu skončilo předchozí fixační období a začalo nové.
Banky po nových pravidlech u předčasného splacení hypoték volají delší dobu. Problém souvisí s nejasnou formulací v zákoně o spotřebitelském úvěru. Ten platí od prosince 2016. Zákon jasně určil pouze případy, kdy je předčasné splacení pro klienta zcela zdarma: například na konci fixace nebo v případě vážné nemoci či úmrtí. Kromě toho může klient jednou ročně k datu uzavření smlouvy zdarma splatit až čtvrtinu zbývajícího dluhu. A jestliže člověk prodává byt či dům zatížený hypotékou, nesmí mu banka účtovat více než procento ze zbytku úvěru.
V ostatních případech má banka „právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“. Zákon však přesně nedefinoval, co to jsou účelně vynaložené náklady. Na opakující se dotazy veřejnosti i poskytovatelů úvěrů reagovala ČNB v březnu 2019 stanoviskem. Banky podle něj nemohou po klientech požadovat náklady související se snížením úrokových výnosů nebo třeba výdaje související s provizí zprostředkovateli. Nejde o náklad, ale o ušlý zisk, zdůrazňuje ČNB.
Jednotliví poskytovatelé úvěrů mohou po klientech požadovat pouze „věcně nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby. V praxi jde řádově o stovky, maximálně tisíce korun.
I když se toto omezení bankám nelíbí, většinou ho respektují. Náklady související se snížením úrokových výnosů v řádech desítek i stovek tisíc podle zpráv z trhu po svých klientech v případě předčasného splacení dál chtějí především Komerční banka a UniCredit Bank. Finanční arbitr už v desítkách těchto případů rozhodl, že banky zmíněné poplatky vybírají neoprávněně.
Banky ale trvají na tom, že když dodržují pravidla stanovená ČNB, přicházejí o část skutečných nákladů. „Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt,“ vysvětluje Filip Hanzlík, náměstek výkonné ředitelky České bankovní asociace.
Proč vůbec Řehounek návrh na změnu pravidel předčasného splacení hypoték předkládá jako přílepek k jinému zákonu?
„Už v roce 2016, když vešel v platnost zákon o spotřebitelském úvěru, nedošlo úplně k souladu ve výkladu mezi ministerstvem financí a ČNB právě v tom, co lze a nelze započítat do prokazatelně vynaložených nákladů. Ministerstvo v důvodové zprávě k zákonu říká, že do toho lze zapojit i jiné náklady než administrativní náklady. ČNB však říká: pokud jste to takto chtěli, tak jste to měli dát přímo do zákona, my to bankám uznávat nebudeme. Obě strany to chtěly řešit. Proběhlo několik jednání na toto téma. A loni se shodly, že jediná možnost, aby se to reálně stihlo, je nedávat novelu celého zákona o spotřebitelském úvěru, protože poslanecká sněmovna je zahlcena stovkami neprojednaných sněmovních tisků. Takže jsme se dohodli, že využijeme nějaký jiný zákon a budeme doufat, že nám nikdo neoznačí, že je to přílepek. Tím, že sněmovní tisk 993 se týká zákonů na finančním trhu, jsme se pozměňovací návrh rozhodli dát k tomuto vládnímu návrhu,“ odpovídá poslanec.
Dodává také, že se o zákonu bavil s ministryní financí Alenou Schillerovou. „Ministerstvo financí nebude určitě k tomuto pozměňovacímu návrhu dávat negativní stanovisko,“ říká. Tiskové oddělení ministerstva na dotaz webu Peníze.cz, zda návrh podpoří, neodpovědělo.
Centrální banka nechává vše na poslancích. „ČNB bere legislativní návrh na vědomí. Nastavení správné míry ochrany spotřebitele při předčasném splacení úvěru pokládá ČNB za bytostně politické rozhodnutí příslušející vládě a parlamentu. Případné snížení této ochrany z vůle zákonodárce bude samozřejmě respektovat,“ říká Petra Vodstrčilová, mluvčí centrální banky.
Filip Hanzlík
Komentář Filipa Hanzlíka, náměstka výkonné ředitelky České bankovní asociace
Zákon o spotřebitelském úvěru upravuje předčasné splacení spotřebitelských úvěrů na bydlení při mimořádných životních situacích (a jednou ročně u 25 % úvěru), které je pro spotřebitele zdarma. Navrhovaná změna se tak týká pouze spotřebitelů, kteří se chtějí refinancovat v souvislosti s poklesem úrokových sazeb (spekulují na pokles sazeb), případně velmi malého okruhu bonitních spotřebitelů. Navíc rozšiřuje okruh situací, kdy je předčasné splacení možné provést zcela zdarma, a to o situace, kdy k předčasnému splacení dochází v souvislosti s prodejem nemovitosti, která úvěr zajišťovala, nebo která byla úvěrem financována. Tato výjimka se vztahuje i na případy, kdy je předčasně splácen úvěr, kterým byl původní úvěr refinancován. Podmínkou je, že úvěr trval nejméně 24 měsíců. V takovém případě je předčasné splacení úplně zdarma. Nezáleží přitom na tom, kdy došlo k prodeji nemovitosti.
Text navrhovaného doplnění § 117a staví na jisto, že součástí účelně vynaložených nákladů, které poskytovateli vzniknou v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, jsou náklady vynaložené poskytovatelem před poskytnutím spotřebitelského úvěru či v době trvání smluvního vztahu, které se v souvislosti s předčasným splacením stanou marně vynaloženými.
Stanoví se také transparentní postup pro určení výše účelně vynaložených nákladů, které vzniknou věřiteli v souvislosti s předčasným splacením hypotečního úvěru. Základem tohoto postupu je použití referenční úrokové sazby, a to v podobě určení průměru úrokových sazeb sjednávaných u úvěrů navzájem srovnatelných z hlediska předem stanovených kritérií za období každých 3 kalendářních měsíců. Tento průměr bude zveřejňovat ČNB na základě kritérií stanovených v prováděcí vyhlášce pro skupiny úvěrů v členění podle doby fixace a typu úvěru (účelově určený, zajištěný nebo nezajištěný zástavním právem k nemovitosti, poskytnutý stavební spořitelnou). Pojem účelně vynaložené náklady vzniklé věřiteli v souvislosti s předčasným splacením hypotečního úvěru je tedy v pozměňovacím návrhu definován jako kladný součet nezbytných administrativních nákladů (ty jsou také zastropovány), a rozdílu mezi úrokem, který by dlužník zaplatil do konce doby fixace úrokové sazby bez využití předčasného splacení dle smlouvy, a úrokem, který by dlužník za stejnou dobu zaplatil, pokud by byl jeho úvěr úročen referenční úrokovou sazbou, a platí pouze pro rezidenční úvěry.
Poskytovatel vynakládá před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru výdaje na opatření peněžních prostředků s cílem poskytnout spotřebiteli úvěr a zajistit si tak příjem z úroků, které budou tyto výdaje krýt. Pokud by poskytovateli v důsledku předčasného splacení měla vznikat ztráta, a musel by tak nést náklady vynaložené na opatření peněžních prostředků, musel by takovou ztrátu kompenzovat navýšením (či upuštěním od snížení) nákladů jím nabízených spotřebitelských úvěrů. Zvýhodněné podmínky předčasného splacení by tak negativně dopadly na spotřebitele, kteří nejsou schopni úvěr předčasně splatit. Takoví spotřebitelé by platili zvýšené náklady spotřebitelského úvěru po celou dobu trvání úvěru. Tomu má tento návrh zabránit.
Navrhovaná novela ZOS stanoví výši náhrady nákladů, které může věřitel požadovat, transparentním způsobem a spotřebitel tak bude moci v konkrétním případě ověřit, jestli je věřitelem požadovaná výše v souladu se zákonem. Důležité je dodat, že pozměňovací návrh přináší zastropování náhrady nákladů předčasného splacení rezidenčních úvěrů, a to ve výši 3 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru na bydlení. Omezení maximální výše částky náhrady účelně vynaložených nákladů je třeba stanovit s cílem vyvážit ochranu spotřebitelů – předčasně splácejících dlužníků a ochranu práv věřitelů, jimž předčasné splacení v průběhu fixace úrokové sazby může generovat nemalé náklady, kde jednoprocentní strop použitý pro spotřebitelské úvěry jiné, než na bydlení by byl nepřiměřeně nízký a současně vyšší strop by již nepředstavoval náhradu účelně vynaložených nákladů, ale spíše náhradu ušlého zisku, což by bylo v rozporu s evropskou úpravou.
Zcela jistě se ve vztahu k sněmovnímu tisku 993 nejedná o přílepek, neboť zpřesnění pravidel pro výpočet náhrady účelně vynaložených nákladů organicky souvisí s regulací kapitálového trhu přinejmenším v té její části, která upravuje hypoteční zástavní listy. Na vyspělých kapitálových trzích je přirozená nabídka i poptávka po dluhových cenných papírech úročených pevnou úrokovou sazbou. Takto úročené cenné papíry jsou atraktivní jak pro institucionální či retailové investory, tak pro emitenty. Jejich atraktivita spočívá zejména v tom, že si investoři mohou vypočítat výnos do splatnosti a emitenti mohou počítat s pevným úrokovým nákladem při plánování svých obchodních aktivit. U dluhových cenných papírů úročených pohyblivou sazbou investoři takový výpočet provést nemohou a emitenti musejí ve svých plánech zohlednit další proměnnou v podobě nákladů financování. Na českém kapitálovém trhu by tomu nemělo být jinak. Nicméně, podstatnou část nabídky dluhových cenných papírů úročených pevnou úrokovou sazbou tvoří kryté dluhopisy, a to zejména hypoteční zástavní listy (HZL) vydávané bankami za účelem financování hypotečních úvěrů. Způsob úročení HZL se odvíjí od způsobu úročení hypotečních úvěrů. Spotřebitelé preferují hypoteční úvěry s pevnou úrokovou sazbou zajištěnou (tzv. fixace) alespoň na určité období (např. 5 let). Ve snaze vyjít svým klientům vstříc banky vydávají HZL s pevnou úrokovou sazbou s odpovídající dobou splatnosti (např. 5 let). Jedná se o tzv. přirozené zajištění (hedging) úrokového rizika.
Je tedy třeba uvést úpravu náhrady účelně vynaložených nákladů do souladu s právní povahou HZL. Pokud by spotřebitel mohl předčasně splatit hypoteční úvěr kdykoli bez úhrady nákladů banky (jiných než administrativních), došlo by v tomto směru ke značné nerovnováze, neboť banka v praxi nemůže předčasně splatit HZL, jimiž tento úvěr financovala. Banka by sice mohla do emisních podmínek HZL vložit své právo předčasně splatit HZL, investoři by však požadovali opční prémii za takovou kupní opci emitenta. O tuto prémii by se zvýšila úroková sazba HZL a toto zvýšení by banka promítla do vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů financovaných příslušným HZL. Negativním důsledkem by tak bylo zvýšení úrokových nákladů spotřebitele.
Jiří Hovorka
Olga Skalková
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
8. 7. 2021 7:54, hypotecni_lupic
Bude to fungovat i obráceně - tzn. pokud si klient půjčí za 2% a poté sazby vzrostou na 4%, vyplatí mu banka rozdíl?
Jo počkat, taky se řeší zájmy banky, nikoliv klienta, tak nic.
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
8. 7. 2021 13:40, deprese
Citace - hypotecni_lupic / 08.07.2021 07:54
Pokud se sazba zvýší z 2% na 4% pro klienta, tak by měl pak doplatit on, ne banka. Moc ti to nemyslí. :D
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
V diskuzi je celkem (25 komentářů) příspěvků.