Nemovitost v cizině: Kde Češi nejvíc kupují. Co se vyplatí. A jak na to

Petra Dlouhá | rubrika: Jak na to | 21. 10. 2016 | 6 komentářů
Nemovitost v zahraničí vlastní podle odhadu realitek desítky tisíc Čechů. Užívají ji k vlastní rekreaci i pronájmu – a stále víc lidí kombinuje obojí.
Nemovitost v cizině: Kde Češi nejvíc kupují. Co se vyplatí. A jak na to

Nemovitosti v cizině jsou dostupné: kdo si může dovolit byt v Praze nebo ve Špindlu, dosáhne i na apartmán u moře nebo v Alpách. Trendem posledních let je kombinovat vlastní užívání s pronájmem, případně s krátkodobým pronájmem typu Airbnb. Početnou skupinu ale stále tvoří i ti, kteří chtějí nemovitost čistě pro sebe. „Zatím menší část tvoří investoři, kteří mají primárně zájem o zhodnocení investice a je jim víceméně jedno, kde se nemovitost nachází,“ říká Jan Rejcha, šéf společnosti Rellox, která se na prodej zahraničních nemovitostí specializuje.

Poptávka je hlavně po nemovitostech ve střední cenové hladině, zhruba mezi sto padesáti a tři sta padesáti tisíci eur (tedy čtyřmi až deseti miliony korun). Dlouhodobě Češi nejvíc nakupují v Rakousku a Chorvatsku. Následuje Španělsko, Itálie a Francie.

„Stále je zájem o osvědčené destinace, vedle Chorvatska také o Bulharsko. V letošním roce drobně narostl zájem o nemovitosti v Dubaji a na Mallorce, která se dříve nepoptávala prakticky vůbec, a také v Itálii. Typickou poptávku představuje apartmán menších rozměrů (1kk/2kk) u moře nebo v přímořském letovisku,“ říká Marcela Kucbelová ze společnosti RE/MAX.

Cena za apartmán v bulharském letovisku Sluneční pobřeží se podle ní pohybuje mezi 1,7 až 2,5 miliony korun. „V Chorvatsku se více poptávají samostatné domy, které se dají pořídit v průměru mezi 4,5 až 6 miliony korun,“ doplňuje Kucbelová.

Kdo chce Alpy, volí většinou Rakousko. Malý apartmán v lyžařském středisku pořídíte už za 80 tisíc eur (dva miliony korun).

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Financování: Hypotéka doma i v cizině

Jak vyplývá z údajů společnosti Rellox, naprostá většina kupců platí ze svého, pouze třináct procent zájemců využívá na koupi nemovitosti v zahraničí hypoteční úvěry. Jestli se bez hypotéky neobejdete, možnosti jsou dvě: čerpat ji v Česku, nebo přímo v zemi, kde nemovitost pořizujete.

„Pravděpodobně bude snazší získat hypotéku od české banky. Je tady ovšem podmínka: nemovitost, která slouží jako zástava, musí být na území České republiky. Nemůžeme ručit nemovitostí, kterou kupujeme v zahraničí. České banky navíc čím dál častěji zkoumají účel, je vhodné záměr koncipovat tak, že jde o rekreační nemovitost,“ doporučuje finanční poradce Partners Vladimír Weiss.

Důvod je prostý: když půjde o hypotéku na investiční nemovitost, dosáhnete jen na nižší LTV (poměr výše úvěru k odhadní ceně nemovitosti). Tedy budete muset větší procento kupní ceny uhradit ze svého.

Další možností je vzít si hypotéku v cizině. „To může být oříšek. Podobně jako se české banky přísněji koukají na cizince, bude se i zahraniční banka dívat na Čechy. Bude zkoumat občanství, formu pobytu v dané zemi, výdělečnou činnost, a hlavně z jaké země klientovi plyne příjem,“ říká poradce Partners Weiss.

Podle Jana Rejchy z Relloxu jsou zahraniční banky ve většině zemí Evropské unie ochotné Čechům hypotéku poskytnout. „Zajištění probíhá formou zástavy kupované nemovitosti v dané zemi. Úrokové sazby jsou většinou obdobné nebo jen mírně vyšší než u nás. Lišit se mohou jednorázové poplatky za vyřízení úvěru a za vklad zástavy,“ zmiňuje.

Peníze mám. To je jen začátek

Pravidla koupě a převodu vlastnictví nemovitosti se vždy řídí legislativou a daňovým systémem země, kde se nemovitost nachází – a můžou být výrazně odlišná od toho, nač jsme zvyklí u nás. V řadě zemí se kupující musí registrovat k daňovému číslu. Různě fungují také katastry nemovitostí a moment převodu vlastnictví. „Například v Rakousku se podepisuje pouze jeden originál kupní smlouvy a má to své dobré důvody,“ uvádí Jan Rejcha. Liší se také zvyklosti ohledně způsobu platby, a to i ve „standardních“ evropských zemích – od svěřeneckého účtu až po platbu bankovními šeky. Protože platba většinou probíhá v jiné měně, pamatovat musíte také na kurzová rizika.

Vedle kupní ceny počítejte i s dalšími náklady. Kupující platí ve většině zemí buď daň z převodu nemovitosti, nebo DPH (v případě nových nemovitostí). Dále notářské poplatky a poplatky za vklad do katastru nemovitostí, případně jiné regionálně specifické poplatky.

Dřív, než uzavřete kupní smlouvu, měli byste se seznámit také s podmínkami dalšího užívání nemovitosti. „Když koupím nemovitost, mohu ji sám užívat, mohu ji dále pronajímat, za jakých podmínek, jaké jsou provozní náklady a podobně,“ vyjmenovává Jan Rejcha.

Většina zemí je zahraničním investorům do nemovitostí otevřená nebo se dokonce snaží zahraniční investice podporovat. „V některých zemích ale platí pro určité nemovitosti nebo typy nemovitostí podmínka, aby kupující měl v daném místě trvalý pobyt nebo aby byla nemovitost dále pronajímána,“ upozorňuje Rejcha.

Zásada číslo jedna pak samozřejmě je nemovitost před koupí detailně prověřit: například jestli není zatížená dluhy, odpovídá stavebnímu povolení, územnímu plánu a podobně.

Realitky specializované na zprostředkování prodeje zahraničních nemovitostí obvykle nabízejí kompletní servis – pomůžou se zajištěním hypotéky i administrativními a formálními náležitostmi nákupu, které se liší zemi od země. 

Vyberte si nemovitost

Výběr nemovitosti.
Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

Co se vyplatí

Kdo chce vydělávat na pronájmu, měl by ideálně volit lokalitu, kde je dlouhá sezóna a ceny pronájmů se drží vysoko. Samozřejmě za předpokladu, že není přemrštěná vstupní investice. Rakousko, Španělsko i Chorvatsko jmenované předpoklady splňují, vybírat ale musíte dobře.

„Například v Chorvatsku je nutné dbát na důkladné prověření nemovitosti – často se stává, že nemovitosti jsou postaveny na černo a nemají potřebnou dokumentaci,“ popisuje majitel Relloxu.

Pokud vám záleží na návratnosti investice, je dobrým tipem Rakousko. V alpských oblastech funguje dvojí sezóna, jsou žádané i v létě. V ledovcových oblastech je navíc prodloužená sezóna lyžařská. Pokud tedy chcete nemovitost alespoň část roku pronajímat, budete mít širší možnosti – oproti evropskému přímořskému letovisku.

„Realitní prostředí je v Rakousku stabilní, nemovitosti v kvalitních alpských resortech si zachovávají hodnotu bez výrazné volatility, respektive ceny každoročně mírně stoupají,“ shrnuje Jan Rejcha. V Rakousku je navíc podle něj poměrně zažitý systém realitních projektů, kdy si klient koupí nemovitost do osobního vlastnictví a o správu nemovitosti a další pronájem se stará tour-operátor nebo provozovatel (pozor, nejedná se o timeshare, který zmiňujeme v boxu níž). Majitel ale zároveň může nemovitost sám využívat. „Výnosy z pronájmu v Rakousku můžou dělat až šest procent ročně, po odpočtu provozních nákladů, před zdaněním,“ říká Rejcha.

Zajímavé je také Španělsko. Nový apartmán na pobřeží koupíte už od sta tisíc eur, řadový domek zhruba od sta padesáti tisíc eur. Ceny realit ve Španělsku zaznamenaly od roku 2007 citelný sešup. „V některých oblastech až o padesát procent. V poslední době ale španělský realitní trh opět oživuje, už druhým rokem roste počet transakcí a ceny se už také ve většině oblastí odrazily ode dna. Při koupi je ovšem vždy nutné hledět na kvalitu projektu a lokality. Výrazné slevy nemovitostí nemusí nutně znamenat, že se jedná o dobrou investiční příležitost,“ zdůrazňuje Jan Rejcha.

A další možnost ve Španělsku: investice do nemovitostí, které se prodávají v dražbách nebo přímo bankami, které získaly nemovitosti zpět od neplatičů hypoték a krachujících developerů. „Může se ovšem jednat o dlouhodobější proces koupě. V drtivé většině případů navíc mají španělské banky v portfoliu méně kvalitní nemovitosti a projekty,“ říká šéf Relloxu.

Timesharing: Radši ne

Timeshare, v překladu „sdílení času“, znamená, že si několik lidí zakoupí právo užívat, většinou na jeden až dva týdny v roce a několik let dopředu, zařízení pro ubytování v některé rekreační oblasti. Většinou jde o apartmány u moře. Podpisem timesharingové smlouvy se nestáváte vlastníkem nemovitosti, kupujete si pouze časově vymezené právo k jejímu užívání. Za stanovenou částku budete mít možnost každý rok užívat konkrétní apartmán. Timeshare ale mnohdy bývá nevýhodnou a nákladnou investicí. Kromě toho, že na začátku složíte kupní cenu za timeshare, budete muset platit vcelku vysoké roční udržovací poplatky. Navíc bývá složité smlouvu ukončit. 

Záleží, proč nemovitost chcete

V Bulharsku a Řecku se vyplatí nakupovat spíš lidem, kteří mají tuto zemi rádi a chtějí nemovitost pro vlastní rekreaci. „V Bulharsku jsou ceny nemovitostí relativně nízké, ale sezóna je krátká a likvidita je s otazníkem. V Řecku je zase pro investory rizikové prostředí,“ hodnotí Jan Rejcha.

Také ve Švýcarsku má smysl koupit nemovitost spíš pro vlastní užívání než za účelem maximálního výnosu, vstupní investice je totiž vysoká – nemovitosti jsou ve Švýcarsku drahé. A navíc je švýcarské právní prostředí komplikované. „V zásadě je nutné se zaměřit na nemovitosti, které mohou kupovat cizinci, a těch je omezené množství. Zajímavé může být Švýcarsko s ohledem na případný růst ceny nemovitosti,“ míní Rejcha.

Obdobně ve Francii – vysoké jsou příjmy z pronájmů, ale také vstupní investice. Pro zahraniční realitní investory navíc ve Francii není úplně stabilní daňové prostředí.

„Drobným investorům obecně nedoporučujeme investovat do timeshare investičních příležitostí, kdy si pronajímají čas v nemovitostech určených pro rekreaci, a to z důvodu složité převoditelnosti na jinou osobu v případě, že investice v průběhu využívání omrzí,“ uzavírá Marcela Kucbelová ze společnosti RE/MAX.

Kupujeme byt na Peníze.cz

Než stavět vlastní, může být mnohdy jednoduší koupit nemovitost dávno postavenou. Poradíme, jak na to.

V seriálu Kupujeme byt se dozvíte, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. 

A nezapomeňte: měnila se pravidla pro daň z nabytí nemovitých věcí (dříve známou jako daň z převodu nemovitosti). Zkoumali jsme, jaké to bude mít důsledky. A taky tím, jak se chovat jako kupující / prodávající citlivém období, kdy povinnost platit daň bude přecházet z prodávajícího na nabyvatele:

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+62
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

18. 2. 2022 10:41, Eva

Vážení přátelé Chorvatska, musím se podělit o naši zkušenost, konkrétně s vesničkou Malinska na severu ostrova Krk, která se stala naším druhým domovem. Nejprve jsme hledali chatu, chalupu v ČR, jelikož milujeme moře, začali jsme na doporučení jezdit do Malinske, krásné písečné pláže, které ocení především děti, určitě senioři, nejprve do pronájmu, pak byla volba před námi, chaloupka v ČR na odpočinek nebo apartmán v Chorvatsku???¨ Když jsme porovnali cenu v ČR a HR, vyšlo to téměř na stejno, čili od loňského léta tam jezdíme i v průběhu roku, do NAŠEHO.. https://www.nemovitosti-chorvatsko.eu/ Z Brna jsme tam cca za 6 hod. výhodou je, že ikdyž jedete na ostrov, není třeba využít trajektu, jeli-kož je ostrov spojen s pevninou mostem, což většina ostrovů nemá. Tudíž, kdo miluje moře a zvažuje nákup nemovitosti, určitě můžeme jen doporučit ostrov Krk. Mějte se krásně a hodně slunečných dnů....

+4
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

21. 10. 2016 8:07, Šárka

Máme nemovitost v cizině, ale kde psat nebudu. To by bylo zase závistí a Biokysu. :)))

-19
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Očima expertů: Sjednat hypotéku hned, nebo počkat na nový zákon?

7. 10. 2016 | Ondřej Tůma | 9 komentářů

Očima expertů: Sjednat hypotéku hned, nebo počkat na nový zákon?

Už brzy začne platit zákon o úvěru pro spotřebitele. Ten se dotkne i hypotečního trhu. Spotřebitelé budou mít větší ochranu, banky ale zřejmě zpřísní posuzování žádostí o půjčky na... celý článek

To vám nebaštím. Koupit si byt? Dům? Nikdy!

8. 9. 2016 | Gabriel Pleska | 65 komentářů

To vám nebaštím. Koupit si byt? Dům? Nikdy!

Na rozdíl od vás, od vás a od vás nechci nikdy bydlet ve vlastním. A vím proč

ČNB se bojí přehřátí trhu s nemovitostmi: Dejte nám bič na hypotéky

4. 8. 2016 | Ondřej Tůma | 14 komentářů

ČNB se bojí přehřátí trhu s nemovitostmi: Dejte nám bič na hypotéky

Od října by mělo zpřísnit poskytování hypoték. Česká národní banka navíc usiluje o změnu legislativy, aby mohla půjčky na bydlení snadněji regulovat.

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

2. 8. 2016 | Jakub Skala | 18 komentářů

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

Česká národní banka si jistě uvědomuje, že je spoluodpovědná za prudký růst cen nemovitostí – nebývale levné hypotéky jsou důsledkem toho, co provádí s úrokovými sazbami. Na druhou... celý článek

Vlastimil Nigrin: Nový zákon o půjčkách zřejmě zdraží hypotéky. Všem!

14. 6. 2016 | Monika Veselíková, Martin Vlnas | 10 komentářů

Vlastimil Nigrin: Nový zákon o půjčkách zřejmě zdraží hypotéky. Všem!

„Plošné opatření, které se s největší pravděpodobností promítne do úrokové sazby všem klientům, nejen těm, kteří budou chtít předčasně splácet,“ komentuje v rozhovoru chystanou regulaci... celý článek

Partners Financial Services