Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Daň z nabytí: Jak se připravit na změnu. A co bude s cenami nemovitostí

| rubrika: Jak na to | 22. 6. 2016 | 15 komentářů
Už na podzim může přejít povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. Jakmile se to stane, čtyřprocentní daň kupující zaplatí nad rámec kupní ceny. Kdo bude nakupovat letos v létě, měl by si smluvně pojistit, že daň zůstane zahrnuta v ceně nemovitosti bez ohledu na to, jak rychle budou zákonodárci postupovat.
Daň z nabytí: Jak se připravit na změnu. A co bude s cenami nemovitostí

Nová (vlastně původně zamýšlená) podoba daně z nabytí nemovitých věcí dostala požehnání ve Sněmovně, teď se čeká jenom na Senát a na podpis prezidenta. Senát má na souhlas třicet dnů a novela mu přistála na stole 16. června. Všechno by se tedy mohlo stihnout v červenci (senátoři můžou zákon do Sněmovny vrátit, prezident ho může vetovat – ale v tomto případě by cokoli z toho bylo překvapení). Zákon pak nabývá účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni vyhlášení ve sbírce, pokud tedy nedojde k průtahům, byl by to tedy 1. říjen.

Co to znamená pro všechny, kteří se právě chystají kupovat nemovitost? Koupě nemovitosti nějakou dobu trvá, je tedy dobré učinit nějaká praktická opatření, když je tu jistá pravděpodobnost, že se potáhne i přes datum, kdy se bude měnit zákon?

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Ředitel pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Pozor, padají daně (z nabytí)

Obvyklá koupě zabere minimálně tři měsíce. Uplyne měsíc, než si byt nebo dům vyberete a rezervujete, potom několik týdnů, než vyřídíte financování a podepíšete kupní smlouvu a nakonec vás ještě čeká měsíc na katastru, než proběhne převod vlastnického práva. U nemovitostí, které se zarezervují během léta, se bude tedy platit daň z nabytí na podzim.

Současní kupující jsou vystaveni reálnému riziku, že na ně nečekaně padne daňová povinnost. A pořádně se zatřese jejich rozpočet na nové bydlení. Dejme si příklad: Koupíte-li byt za tři miliony. Prodávající kalkuloval s tím, že bude daň platit sám a započítal si ji do kupní ceny. Jenže teď je najednou všechno jinak, z rozhodnutí státu je celá kupní cena kupujícího; a na vás je zaplatit čtyřprocentní daň – tedy 120 tisíc korun. Málokdo má doma schováno tolik peněz jen tak pro strýčka Příhodu.

Ani banky vás před náhlou daňovou povinností nezachrání. Většina z nich přislíbila, že s financováním daně z nabytí kupujícím pomůže. Nebude to ale platit pro kupující, kteří si dojednávali hypoteční úvěr už v létě. Pokud na vás povinnost přejde nečekaně a vy už budete mít hypoteční úvěr sjednaný, pomoci se nedočkáte.

Hledáte pomocnou ruku?

Kdo pomůže se smlouvou

Potřebujete radu nebo pomoc? V našich nových profesních rejstřících najdete odborníka, ke kterému to máte kousek:

Myslete na změnu ve smlouvách

Na dobrou vůli prodávajícího v takové situaci nespoléhejte. Dnes platí, že v inzerci (na realitních serverech i v časopisech a na vývěskách) se uvádějí ceny nemovitostí včetně daně, není tato nepsaná dohoda nijak vymahatelná. Čili jakmile dojde ke změně v povinnosti platit daň, snížení kupní ceny o čtyři procenta, abyste měli na daň, se nedočkáte.

Jak z toho ven? Jak se pojistit pro přechodné období? Ve všech smlouvách týkajících se prodeje nemovitostí, které se budou podepisovat v době, kdy je novela na spadnutí, by mělo být uvedeno, jak se bude postupovat v případě, že zákon nabyde účinnosti. Cílem dohody je, aby nebylo sporné, jak vzniklou situaci řešit.

V rezervační smlouvě i všech pozdějších smlouvách tedy zavažte prodávajícího k tomu, aby v případě, že novela vstoupí v platnost, snížil kupní cenu o částku, která byla původně určena na daň. Jedině tak budete mít jako kupující jistotu, že nebudete nečekaně zatíženi povinností zaplatit daň.

Doporučit lze například následující ustanovení: „Pokud by došlo k nabytí účinnosti novely o dani z nabytí nemovitých věcí a povinnost platit daň přešla na kupujícího, kupní cena bude snížena o čtyři procenta a vzniklý rozdíl bude použit na úhradu daně za kupujícího.“

Už dnes v praxi často docházelo k úhradě daně z nabytí rovnou z úschovy, kam byla složena kupní cena nemovitosti. Prodávajícímu se vyplácela částka rovnou ponížená o daň z nabytí. Kupující si tak pojišťoval, že došlo k uhrazení daně prodávajícím – kdyby ji totiž prodávající neuhradil, kupující za její složení ručil. A právě takto by měla platba proběhnout i v případě, že novela mezitím vstoupí v platnost, tedy částka určená na daň z nabytí bude uhrazena z úschovy za kupujícího

Budou prodávající ochotni takovou smlouvu podepsat? Hrát loterii o to, na koho padne povinnost zaplatit daň, jim rozhodně nelze doporučit. Změny můžou dokonce na nějakou dobu realitní trh zpomalit, protože kupující vkračují do období velké nejistoty. Jasná smluvní dohoda se může brzy stát podmínkou úspěšného prodeje.

Bude dráž: Ceny se o daň nesníží

Dokud není jasné, kdy novela začne být účinná, doporučujeme v zájmu právní jistoty prodávajícího i kupujícího zakotvit ve smlouvách status quo, tedy uhrazení daně přímo z kupní ceny. Nedá se ale předpokládat, že by se taková praxe udržela dlouhodoběji.

Za prvé, prodávající nemají důvod snižovat prodejní ceny o čtyři procenta dolů. Realitní trh právě zažívá jedno z nejlepších období v porevoluční historii. Zájem kupujících je v podstatě neutuchající, na realitních serverech docházejí nemovitosti, plošné snižování cen je tedy málo pravděpodobné.

Za druhé, ceny nemovitostí se na realitních serverech začnou uvádět bez daně. Jakmile první realitní kancelář začne uvádět cenu bez daně, ostatní své ceny v konkurenčním prostředí rychle srovnají. Nikdo přece nechce, aby to na první pohled vypadalo, že jeho nemovitosti jsou dražší než jinde.

Změny tedy jednoznačně povedou k tomu, že koupě vlastního bydlení se stane pro kupující ještě finančně náročnější. Dobrá zpráva přišla od bank, které budou nabízet možnost uhradit daň z hypotečního úvěru. Na druhou stranu pro kupující, kteří si půjčují více než 80 procent z ceny nemovitosti, to bude i nadále představovat problém. 

Co na to banky?

Ministr financí Babiš ujišťoval kupující, že banky jim daň z nabytí pokryjí. Posbírali jsme v médiích první vyjádření bank na toto téma.

  • „Podmínkou je vyčíslení daně v kupní smlouvě. Komerční banka pak může daň financovat prostřednictvím hypotečního úvěru,“ řekl Michal Teubner, mluvčí Komerční banky, pro iDnes.
  • „Obecně nemůžeme financovat sto procent kupní ceny plus daň,“ řekl Pavel Vlček, mluvčí mBank, také pro iDnes.

 

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+15
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

26. 7. 2016 17:43, Terule

Lidi, lidi...Naprosto souhlasím s Londýnem a autorem clanku... Pred novelou prodavam za 3M, z uschovy dostanu 2.880.000 (120 padlo na dan), ted prodavam za 3M a z uschovy dostanu 3miliony ty platis 120. A presne jak tu nekdo psal, opticky se nic nezdrazi, jen se dalsi penize od kupujiciho presunou k prodavajicimu...

Reagovat

 

+4
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (jezevec 22. 06. 2016 00:51)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

22. 6. 2016 0:51, jezevec

co to je za hovadinu, že daň kupující zaplatí nad rámec kupní ceny, nebo že ceny se o tuto daň zvýší? to jako dosud nikdo netušil, že se platí daň z převodu???
jak autor sám ve svém textu popisuje, od doby ručení za zaplacení daně prodávajícím, se standardně sjednává uložení daně do úschovy, neznám nikoho kdo by to dělal jinak. takže v cenách se nic nemění, mění se jen osoba která podává daňové přiznání, a ze zákona vypadává jedno hovadské nařízení o ručení za daň někým kdo neměl legální šanci zaplacení této daně zjistit nebo dokonce zajistit.
ale cena je tak jako doposud VŽDY VČETNĚ daně.

Reagovat

 

-7
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (15 komentářů)

23. 9. 2016 | 15:16 | xxx

Budu jednu nemovitost prodávat, jednu kupovat, takže budu v pozicí prodávajícího a kupujícího. Byt za 3M člověk prodával s tím že bude muset zaplatit daň, takže věděl že dostane 2,88M, kdyby chtěl za byt 3M tak ho měl nabízel...více

26. 7. 2016 | 17:45 | Terule

A for je Jiří v tom, že se prave zadna cena nezvýší...jen kupujici zaplati o 4% navic :D:D:D:D více

26. 7. 2016 | 17:43 | Terule

Lidi, lidi...Naprosto souhlasím s Londýnem a autorem clanku... Pred novelou prodavam za 3M, z uschovy dostanu 2.880.000 (120 padlo na dan), ted prodavam za 3M a z uschovy dostanu 3miliony ty platis 120. A presne jak tu nekdo...více

29. 6. 2016 | 15:39

No – ten fór je, že se opticky žádná cena zvyšovat nebude. Cena zůstane stejná. více

24. 6. 2016 | 13:14 | josef

Pokud vezmu vsechna sva aktiva, tak je mam :P více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Ziskový výnos, Credit card, Reciproční hodnota, transformované fondy, státní podpora, penzijní společnosti, penzijní připojištění, doplňkové penzijní spoření, jan lorenc, pokladniční poukázky, úvěrové skóre, Roman Kakos, Jiří Majstr, likvidace škody, růst blahobytu, AMEX, bytové domy, americký radar

4E16485, 4E16485, 1HCVERVA, 1HCVERVA, 4E16485

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK