Prodej a nákup nemovitosti 2016: Chystá se změna. Daň z nabytí (převodu) zaplatí vždy kupující

Ze srovnání v rámci Evropské unie vyplývá, že Česká republika je zatím společně s Polskem a Slovinskem tak trochu outsider. Jedině v těchto třech zemích platí daň z převodu nemovitosti prodávající. Na přísnou notu hrají Rakousko a Německo, kde platí obě dvě strany, ve zbývajících zemích má povinnost platit kupující. Přejdeme tedy v příštím roce na západní standard?

Novelu zákonného opatření Senátu (což je prakticky zákon, jen přijatý v době, kdy Sněmovna není funkční) o dani z nabytí nemovitých věcí schválila vláda už v říjnu. V návrhu se počítá s účinností od 1. dubna příštího roku. Samozřejmě se může stát, že politici nakonec rozhodnou jinak, ostatně taková ODS letos na podzim znovu neúspěšně navrhovala tuto daň prostě zrušit. Mnohem pravděpodobnější ale je, že novela projde oběma komorami Parlamentu hladce.

Každopádně kdo prodává nebo kupuje, měl by se rozhodně příští rok mít na pozoru. Pravděpodobně totiž dojde k otočení daňové povinnosti o 180 stupňů.

Experiment potvrdil dosavadní praxi, přesto bude změna

Od roku 1993 platilo v České republice, že tak zvanou daň z převodu nemovitosti platí prodávající. Kupující byl ručitelem – měl zaručit, aby daň prodávající skutečně zaplatil, a v případě lajdáckého přístupu druhé strany mu hrozilo, že bude muset nečekaně uhradit daň státu sám. Změnu předznamenal nový občanský zákoník, který vešel v platnost v lednu 2014.

Daň z převodu nemovitostí dostala nové, celkem výmluvné jméno: „daň z nabytí nemovitých věcí”. K úplné změně plátce daně z prodávajícího na kupujícího ale tehdy nebyla politická vůle, jak se říká. Výsledkem byl tak trochu kočkopes – smluvní strany si podle nového občanského zákoníku mohly svobodně rozhodnout, že plátcem bude kupující, ovšem nebylo-li to ve smlouvě výslovně uvedeno, platit měl nadále prodávající.

Experiment můžeme po dvou letech vyhodnotit jednoznačně – přestože zákon dával smluvním stranám možnost dohodnout se, co považují za nejvýhodnější, naprostá většina zůstala u původní verze, kdy platil daň prodávající a kupující byl ručitelem. Případy, kdy se strany dohodly jinak nebo povinnost zaplatit daň přešla na ručitele-kupujícího, zůstaly výjimkou. Bez ohledu na to chce vláda změnu prosadit. Podle novely tedy zaprvé povinnost zaplatit daň přejde na kupujícího, za druhé institut ručitele bude úplně zrušen. Prodávající nebude mít vůči státu žádné daňové povinnosti (samozřejmě zůstává povinnost platit daň z příjmu, pokud není prodávající od daně osvobozen).

Proč má ke změně dojít? Důvody pro

V důvodové zprávě k novele zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, čteme silnou potřebu zrušit schváleného „kočkopsa“, tedy opět jednoznačně v zákoně vymezit osobu poplatníka. Mohlo by se zdát, že záměr převést povinnost z prodávajícího na kupujícího tedy zaniká v aktuální potřebě vyjasnit, co bylo nedávno dočasně zamlženo.

Nakonec se však dočteme i o jiných odůvodněních této změny a není to jen srovnání se západní Evropou. Vybereme několik nejzajímavějších, můžete nám dát vědět, za jak dobré je považujete.

• Prodávající je podle zákonodárců méně motivován daň uhradit, protože právě pozbyl nemovitost, tedy není možné již vymáhat platbu daně exekucí této nemovitosti. Navíc kupujícího je jednodušší dohledat – jeho bydliště je známo z katastru nemovitostí, případně je přímo v nové nemovitosti.

• Zákonodárce zaznamenal komplikace v případech, kdy prodávajícími byli například manželé, kteří jsou právě v rozvodovém řízení. Ačkoli spolu třeba fakticky v tu chvíli nekomunikují, měli povinnost platit daň společně a nerozdílně a mnohdy nebyli schopni této povinnosti dostát.

• Zákonodárce si navíc uvědomuje, že už ve stávající praxi byla velmi často kupní cena navýšena o daň z nabytí, tedy faktickým poplatníkem již byl (de facto) kupující, čili nabyvatel. Novela zákona má toto sjednotit, aby to tak bylo ve všech případech.

• Institut ručitele se ruší, protože byl pro kupující zdrojem velké nejistoty. Nemohl řádně ovlivnit, a tedy si ani být jist, zda mu nakonec vznikne daňová povinnost. Vše totiž záleželo na jednání prodávajícího a daň z nabytí byla pro kupujícího nečekanou finanční zátěží. 

• A nakonec, stát si stěžuje na případy, kdy sám prodával státní majetek do vlastnictví soukromých osob a podle stávající úprav měl zaplatit daň z nabytí sám sobě. Novela naopak dává povinnost v těchto případech uhradit daň kupujícímu čili daň je novým ziskem pro státní rozpočet.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Ředitel pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Je to opravdu nutné? Důvody proti

Prvním důležitým argumentem proti je zvyk – celou porevoluční historii na realitním trhu platili daň z převodu prodávající, a jak známo, zažitou praxi je velmi těžké měnit. Obzvláště, nejsou-li k tomu dostatečné důvody. Většinu výše uvedených problémů s daní dobře řeší úschova kupní ceny, která je běžná pro transakce provedené přes zodpovědné realitní kanceláře. Daň z nabytí se v těchto případech vyplácí přímo z úschovy (advokátní, bankovní, notářské nebo u realitní kanceláře) na účet finančního úřadu, a tedy smlouva o úschově řeší jak případné spory mezi manželi, tak nejistotu ručitele.

Další, podstatnější je potom otázka, zda skutečně novela přispívá ke sjednocení a uzákonění již teď zavedené praxe, kdy poplatníkem je de facto kupující (jak se uvádí v důvodové zprávě). Nyní skutečně prodávající musejí ve všech případech počítat s tím, že z kupní ceny budou muset uhradit daň, tedy si ji navyšují o čtyři procenta. Ve skutečnosti však není pravděpodobné, že by došlo s převedením povinnosti na kupujícího ke snížení kupních cen o cca 3,8 procenta, jak předpokládají zákonodárci. Mnohem spíš zůstanou ceny na stávající úrovni a kupující budou muset uhradit daň ještě navíc – de facto tedy zaplatí za nemovitosti víc.

Velkou roli potom budou hrát banky a otázka, jestli budou kupující moci využít k úhradě daně z nabytí hypoteční úvěry, které jsou zatím obvykle účelově vázané na úhradu kupní ceny. Kdyby to nešlo, znamenalo by to, že si kupující musí ponížit základ vlastních zdrojů pro hypotéku, což znamená horší podmínky. Navíc to bude velký limit pro všechny, kteří mnohdy v době nízkých úrokových sazeb využívají stoprocentní úvěry a nemusí mít na úhradu daně už vůbec žádné prostředky. Z tohoto ohledu je naopak jistější žádat daň od prodávajících, kteří kupní cenu právě obdrželi.

Novelu kritizují také developeři. Často už mají uzavřené předkupní smlouvy na pozemky budoucích projektů, ve kterých počítají s tím, že daň bude platit prodávající. Budou-li nyní muset doplatit navíc daň, rázem se cena pozemků o čtyři procenta zvýší. A to se odrazí na ceně bytů v daných projektech – bude se dále zdražovat.

Jakou cenu má vaše nemovitost?

Získejte na pár kliknutí jediná certifikovaná data o realitním trhu a rozhodujte se na základě správných informací.

Vyzkoušet zdarma

Sdílejte článek, než ho smažem