Prodáváme byt: Jak se dohodnout na férových sankcích

Co je psáno, to je dáno – ale ne vždy se to stane. Ve smlouvách proto řešte dopředu všechny situace, které mohou nastat, včetně neplnění povinností na straně prodávajícího i kupujícího. Stejně jako kdekoliv jinde i při prodeji bytu platí, že byste měli co nejpřesněji popsat závazky, při jejichž nesplnění se k sankcím přistoupí. A samozřejmě nezapomeňte detailně popsat i sankce samotné.

Stanovení rozumné výše sankcí nemusí být vůbec lehké. Záleží na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, protože zákon je v tomto ohledu poměrně obecný – pokuta má být přiměřená závazku, k jehož porušení dochází, a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

To vám při sepisování nebo kontrole smlouvy moc nepomůže. Jak tedy posoudit, co je přiměřená, mravná, férová, ale zároveň účinná sankce?

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Odstoupení se málokdy vyplácí

Nejsilnějším opatřením v případě velmi vážného neplnění povinností je odstoupení od smlouvy. Ačkoli může být lákavé šmahem zrušit celou kupní smlouvu, zejména pokud protistrana poruší dohodu obzvlášť závažným způsobem, bývá odstoupení od koupě nemovitosti poměrně riskantní krok.

Jakmile odstoupíte, smlouva se ruší od samého začátku. To je nebezpečné zejména pro kupujícího, který například našel na nemovitosti nějakou vadu, poté co došlo k zaplacení kupní ceny. Odstoupením se totiž ruší jak celá kupní smlouva, tak i vlastnické právo kupujícího k nemovitosti. Vrácení kupní ceny je ale na prodávajícím. Náhle tedy kupující nemá ani nemovitost, ani kupní cenu. Tu bude dost možná muset vymáhat a nikdo mu nezaručí, že úspěšně.

Odstupovat se proto vyplatí jen v případě, že prodávající nejdřív složí kupní cenu zpět do úschovy, a kupující si tedy může být jist, že peníze získá zpátky – to však předpokládá dohodu mezi smluvními stranami. 

Vyrovnané a oboustranné sankce

Častějším řešením nesplněných závazků jsou smluvní pokuty. Nejdůležitější je pohlídat, aby byly vyrovnané a oboustranné. V kupní smlouvě bývá zakotvena pokuta za každý den prodlení s předáním nemovitosti a rovněž pokuta za prodlení s výplatou kupní ceny. Jde o nejdůležitější povinnosti kupujícího a prodávajícího, a měly by tedy obvykle být ve srovnatelné výši – za jeden den prodlení se pokuta může pohybovat kolem 1000 Kč.

Smluvní pokuta má odpovídat hodnotě povinnosti, kterou jste porušili, ale zároveň nemusí být vždy totožná s výší eventuální vzniklé škody – také na tom je třeba se dohodnout s kupujícím. V prvním případě funguje pokuta jako paušální náhrada škody. Druhá možnost je, že vedle smluvní pokuty může být požadována i náhrada vzniklé škody; taková dohoda však musí být uvedena už v kupní smlouvě. Druhá varianta je jistější ze dvou důvodů. Jednak může být těžké odhadnout dopředu výši případně škody, ještě těžší ale může být hledání shody s protistranou na dostatečně vysoké paušální sankci.

Sankce lze žádat i za jiná porušení, než je prodlení – například za nepravdivá prohlášení prodávajícího nebo zjištění vad na nemovitosti, o nichž nebyl kupující předem informován. V tom případě může kupující vždy využít také reklamaci vad prodané věci, kterou je možné u skrytých vad uplatnit do dvou let od převzetí. Ale pozor – u rodinných domů (stavby spojené se zemí pevným základem) je možné reklamovat vady až do pěti let od koupě.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Jak si krýt záda před reklamací?

Reklamace, to je noční můra prodávajících. Zejména na realitním trhu, kde se prodávají starší nemovitosti, je velmi těžké rozhodnout, která vada je dostatečným důvodem k reklamaci a která je pouze důsledkem předchozího užívání nemovitosti, a byla zřejmá již při dohodě o prodeji.

Zejména pokud prodáváte nemovitost ve špatném stavu, můžete se oprávněně obávat, že kupující bude žádat opravu či slevu z kupní ceny, v krajním případě pak využije i odstoupení od smlouvy. Jak si tedy ve smlouvě krýt záda? Existují-li vážné vady, o kterých jste kupujícího informovali a třeba kvůli nim snížili prodejní cenu, vždy je vepište do smlouvy a nechte prodávajícího podepsat, že o nich byl informován.

Ideálním a dokonale neprůstřelným postupem je potom nezávislá inspekce nemovitosti, kterou si objedná prodávající. Představte si, že do vašeho domu těsně před prodejem přichází inspektor, aby sepsal a zdokumentoval všechny technické vady na nemovitosti, kterou vy potom prodáváte již s podrobným „pasportem nemovitosti“. V kupní smlouvě na něj odkážete a kupující potvrdí, že se s ním seznámil. Pak si můžete být jisti, že se žádné další skryté vady neobjeví. Nepředstavitelná fikce? U nás zatím ano, přitom na Západě jde o běžnou praxi.

Pokud se nechcete stát inspekčním pionýrem, trvejte alespoň na sepsání podrobného protokolu z předání nemovitosti. Kupující si pak těžko bude moci stěžovat, že se nedovírají okna, nefunguje elektrika či bojler, když svým podpisem stvrdil, že o vadách ví. Ochráníte se také před vadami, které vzniknou až po předání nemovitosti a kupují by se jejich opravu mohl pokoušet „hodit“ na vás. Pokud totiž podepsal, že při předání nemovitosti vše vyzkoušel a vše fungovalo, má smůlu. Protokol se tak stane vaším advokátem.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech
• Jak dlouho prodej nemovitosti trvá?
• Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
• Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry
• Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit
• Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude
• Jak kontrolovat práci realitky
• Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?
• Jak si pojistit, že dostanete své peníze

Sdílejte článek, než ho smažem