Prodáváme byt: Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit

Je to nepříjemné, ale stává se to. Byli byste překvapeni, kolik prodávajících zjistí až při prodeji, že jejich nemovitost má takzvané právní vady. Ještě horší je, když takové vady odhalí až potenciální kupec nebo i noví majitelé. Najít můýou třeba exekuci zapsanou na nemovitosti, probíhající soudní spor, věcné břemeno ve prospěch třetí osoby nebo zástavní právo, o kterém nebyli informováni.

Je to nedbalost prodávajících, kupujících i realitní kanceláře – ti všichni by měli provést právní prověrku nemovitosti. Může se zdát absurdní prověřovat vlastní věc, ale zejména pokud máte dluhy, často nepřebíráte poštu nebo jste byt zdědili, můžete být při pohledu do katastru dost šokovaní.

Máte povinnost seznámit kupujícího předem se všemi vadami nemovitosti. Pokud by se na ně přišlo později, má kupující právo na reklamaci, může požadovat jejich odstranění, slevu z kupní ceny nebo i odstoupit od kupní smlouvy. Mnohdy jsou pro tento případ ve smlouvách sjednané i nemalé sankce.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Kde zjistit, čím trpí vaše nemovitost

Existuje několik právních vad a překážek, které by mohly bránit převodu nebo užívání nemovitosti. Jsou to zejména omezení vlastnických práv, ale také kolaudace nemovitosti coby nebytového prostoru, pozemky a přístupové cesty ve vlastnictví cizích osob, nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou.

Většinu informací se dozvíte z listu vlastnictví. Informativní výpis je zdarma dostupný na webu katastru – stačí zadat obec, katastrální území, číslo popisné domu a číslo bytové jednotky. Dočtete se, kdo je vlastníkem, jaký je povolený způsob využití nemovitosti a zjistíte všechna omezení vlastnických práv, včetně případných probíhajících řízení. Nahlédněte i do katastrální mapy, abyste ověřili vlastnictví parcely pod nemovitostí a přístupových cest. V katastrální mapě také zkontrolujte, zda půdorys budovy odpovídá skutečnému stavu, mnohdy majitelé nedotáhnou do konce rekonstrukce, přístavby a podobně

Právní vady, které z katastru nemovitostí nezjistíte, jsou zejména nájemní smlouvy na dobu neurčitou nebo jiné smlouvy omezující vlastníka nemovitosti, které v katastru nemovitostí nejsou zapsané.

Máte právo sami nemovitost prodat?

První otázka je, jestli jste oprávněni sami rozhodnout o prodeji nemovitosti. Dejte si pozor na společné jmění manželů, protože pokud do něj nemovitost spadá, budete se muset pod kupní smlouvu podepsat oba, jinak není platná. Společné jmění je v katastru nemovitostí označeno zkratkou SJM.

Nový občanský zákoník navíc chrání i „bydlení manželů“ – pokud máte v prodávané nemovitosti společnou domácnost, potřebujete rovněž souhlas manžela či manželky, i když je tato nemovitost ve výlučném vlastnictví jen jednoho z vás. To může mnohé prodávající překvapit – nemovitost přece koupili „za svoje peníze“, zdědili nebo dostali darem. Obdobné pravidlo platí i pro převod družstevního podílu.

Prodáváte skutečně bytovou jednotku?

Jakmile jste si jisti, že jste oprávněni prodat, ověřte si, co prodáváte. Nestává se úplně výjimečně, že majitelé po dlouhých letech spokojeného bydlení zapomenou, že nemovitost vůbec není zkolaudovaná jako byt. Jde nejčastěji o případ, kdy se jedná o ateliér nebo studio – obytný, ale nebytový prostor. Důvodem je nejčastěji nedostatečné oslunění. Co s tím? Těžko se vám podaří kolaudaci změnit, a tak budete muset snížit kupní cenu. 

Pozornost věnujte také tomu, jestli byl byt vyčleněn jako jednotka podle dříve platného zákona o vlastnictví bytů, nebo podle stávajícího nového občanského zákoníku. Jednotku musíte totiž správně podle příslušného zákona specifikovat v kupní smlouvě. Pokud dokonce byt nebyl vůbec vyčleněn v domě jako samostatná jednotka (prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě), nemůže být předmětem prodeje.

Jsou vaše vlastnická práva omezena?

List vlastnictví vám připomene zejména omezení vlastnických práv – mnoha z nich si nemusíte být ani vědomi, pokud v nemovitosti bydlíte už velmi dlouho nebo jste ji zdědili. Jedná se o omezení s ohledem na práva třetích osob. Důležité je, že váznou na nemovitosti a nejsou mnohdy spojena s osobou vlastníka, proto by v případě prodeje přešla na nového majitele.

Jaká nejčastější omezení najdete na listu vlastnictví, co znamenají a co s nimi?

Pozor na kukačky!

Víte, jaké firmy a živnostníci sídlí u vás doma? Nikdo? A jste si jistí? Díra v zákoně umožňuje, aby si na vaší adrese bez vašeho vědomí (!) zřídil sídlo každý, komu se zamane. Včas si ověřte, jestli se to nestalo i vám. Až zazvoní exekutor a začne zabavovat majetek na pokrytí cizích dluhů, může být pozdě.

• Až zazvoní exekutor... Podnikat u vás doma může každý. Bez vašeho vědomí!

• Věcná břemena

Věcná břemena se podle nového občanského zákoníku dělí na služebnosti (kdy musíte něco pasivně trpět anebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) a reálná břemena (kdy musíte aktivně něco vykonávat ve prospěch třetí osoby). Často jde například o takzvanou služebnost inženýrské sítě nebo oporu cizí stavby, případně služebnost stezky a cesty a podobně. Zbavit se jich nemůžete a mnohá z nich ani nemusejí nikoho příliš zatěžovat, jen je nutné na ně kupujícího předem upozornit.

• Zástavní práva

Zástavního práva si je obvykle prodávající dobře vědom, je spojeno nejčastěji s hypotečním úvěrem, který si vzal na pořízení nemovitosti. Pro tyto účely se doporučuje uzavřít s kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní a počkat s převodem vlastnického práva na vypořádání závazku a výmaz zástavy z listu vlastnictví. Nezapomeňte ale všechno předem projednat s bankou, u které hypotéku máte. Ta totiž musí s prodejem a předčasným splacením úvěru vyslovit svůj souhlas.

• Předkupní práva

I předkupní právo vám významně naruší prodej nemovitosti. Nejdříve ji budete muset písemně nabídnout předkupníkovi a počkat, až tak zvaně „marně uplyne“ doba, kterou má ze zákona na přijetí nabídky. Nový občanský zákoník zrušil předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí (s výjimkou např. nabytí dědictvím do spoluvlastnictví), ale zůstává předkupní právo na základě smlouvy a nově zákoník zavedl taky vzájemné předkupní právo pro situace, kdy majitelem pozemku a stavby není tatáž osoba. Předkupní právo potom platí mezi majitelem pozemku a majitelem stavby, případně oprávněnou osobou z práva stavby.

• Exekuce

Máte na krku dluhy, soudy, exekuce vám hrozí nebo už probíhá? Rozhodně doporučuji, abyste prodali nemovitost vždy až po dohodě s exekutory, případně věřiteli, informovanému kupujícímu a za asistence dobrého právníka. Vyhnete se tak komplikacím se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Kupní cenu budete muset zřejmě snížit, ale rozhodně se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě. Ověřte si na exekutorském úřadě, zda již byla exekuce zahájena, zápis do katastru nemovitostí může nějakou dobu trvat a pouhé podání exekuce nebo předběžného opatření soudu na katastrální úřad může celou transakci zablokovat a zhatit.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Je s vámi v bytě ještě někdo další?

Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí není povinný. Prodáváte-li byt, který pronajímáte na dobu neurčitou, bylo by velké štěstí, kdyby se našel investor, který ho bude chtít koupit i s nájemníkem. Pravděpodobnější je, že budete muset dospět ke vzájemné dohodě o ukončení nájemní smlouvy a vyklizení bytu a je pochopitelné, pokud kupující bude chtít koupit byt již bez nájemníka.

Ideálně byste měli očistit nemovitost i v tom smyslu, aby zde žádné fyzické osoby neměly trvalé bydliště (vy ani předchozí nájemníci) a žádné právnické osoby své sídlo. Pro kupujícího je těžké toto ověřit a může opět dojít k nepříjemným překvapením.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech
• Jak dlouho prodej nemovitosti trvá?
• Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
• Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem