Prodáváme byt: Jak si pojistit, že dostanete své peníze

Až budete číst návrh smluvní dokumentace, věnujte velkou pozornost tomu, jak se bude nakládat s kupní cenou, s penězi. Zvlášť když si kupující bere úvěr – a to platí pro většinu prodejů – může být poměrně náročné nastavit transakci správně. Za každou cenu si přitom musíte pohlídat, že kupní cena nakonec dorazí až k vám.

Smlouvy

První krok je uvést řádně výši kupní ceny ve všech smlouvách, které podepisujete. Bývají nejčastěji tři: rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva. Celkem běžná je dohoda, že první část kupní ceny složí kupující už jako rezervační poplatek na účet realitní kanceláře. Dejte to do smluv písemně, stejně jako souhlas s tím, aby první část kupní ceny byla uhrazena jako rezervační poplatek, případně ať je zapsáno i to, že se v momentě podpisu kupní smlouvy tento poplatek automaticky stává provizí realitní kanceláře, kterou hradí prodávající.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Kdy a kam poputuje zbývající, podstatnější část kupní ceny, to si budete muset dobře ohlídat. Málokterý kupující bude chtít přistoupit na to, že by vám poslal kupní cenu rovnou na soukromý účet – mnohem pravděpodobnější bude, že využijete úschovu. Kupující by tam měl peníze složit ještě před tím, než podepíšete kupní smlouvu, už na základě smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Mezikrok se smlouvou o smlouvě budoucí není vždycky nutný, ale obvykle se dělá. Za prvé je to často vlastně první závazný právní vztah přímo mezi prodávajícím a kupujícím. Rezervační smlouva, která se podepisuje dřív, bývá velmi často jen dvojstranná, mezi kupujícím a realitní kanceláří. Za druhé je to nástroj, jak vyjádřit zájem prodat a koupit nemovitost, pokud budou do určité lhůty splněny nějaké podmínky. Na straně vás, prodávajícího, to může být například závazek odstranit právní vady nemovitosti.

• Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit

Na straně kupujícího je to nejčastěji závazek složit celou či část kupní ceny do úschovy, případně zajistit si hypoteční úvěr. Navíc je obvykle součástí budoucí smlouvy i vlastní text kupní smlouvy, který můžete díky tomu včas připomínkovat a požadovat případné změny a doplnění už před podpisem budoucí smlouvy. 

Ideální postup je tedy následující: po podpisu rezervační smlouvy následuje příprava a podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na jejím základě sežene kupující veškeré finanční prostředky – z vlastních zdrojů, hypotečního úvěru nebo stavebního spoření – a vloží je do úschovy. Teprve potom podepisujete kupní smlouvu. Podmínkou pro uvolnění peněz z úschovy na váš soukromý účet je obvykle doložení skutečnosti, že je kupující uvedený jako vlastník nemovitosti v listu vlastnictví.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech
• Jak dlouho prodej nemovitosti trvá?
• Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
• Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry
• Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit
• Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude
• Jak kontrolovat práci realitky
• Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?

Schovatel má být spolehlivý, výběr je na vás

Jak vidíte, spoustu času stráví vaše peníze na účtu třetí osoby, u schovatele. Od složení kupní ceny po zápis vlastnického práva může uplynout několik měsíců a vy byste si měli být naprosto jisti, že jsou vaše peníze po tuto dobu v bezpečí. Nabízí se několik možností, kam kupní cenu uschovat – u realitní kanceláře, u notáře nebo advokáta, případně v bance. 

Vyhněte se především situacím, kdy jednáte s realitními makléři, které nazval prezident Asociace realitních kanceláří „meloucháři“. Makléři-sólisté nebo i celé malé realitní kanceláře jsou schopni „uschovat“ kupní cenu na svém soukromém nebo provozním účtu a zaplatit z ní svoje pohledávky a faktury dříve, než bude čas ji vyplatit vám, prodávajícímu.

Měli byste si tedy být jisti zejména tím, že kupní cena bude uložena na separátním účtu – ať už bude ten účet patřit renomované realitní kanceláři, advokátovi, notáři, nebo bance – až do chvíle, kdy budou naplněny podmínky pro její výplatu přímo vám. Nejbezpečnější je varianta po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru, ale v některých případech dojde k dohodě o tom, že se budou peníze, respektive jejich část vyplácet už po podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Podmínky uveďte výslovně ve smlouvách.

Zástava je bezpečnější než předčasný převod

Všechno bude trochu komplikovanější, když si kupující bude brát úvěr. Dokud nebudete mít na stole úvěrovou smlouvu, nemůžete si být jisti, že kupující skutečně hypoteční úvěr získá. Všechno bude záležet na jednání s bankou a zejména na tom, zda ho vyhodnotí jako dostatečně bonitního. O něco větší jistotu získáte, pokud bude spolupracovat s šikovným finančním poradcem.

Zejména starší generace prodávajících bývají překvapeny, když mají umožnit bance, která poskytuje hypotéku kupujícímu, zřízení zástavního práva na svou nemovitost ještě před prodejem. Banka kupujícího však peníze z úvěru nepřevede do úschovy nebo na účet prodávajícího, dokud jí nepředložíte smlouvu o smlouvě budoucí kupní, zástavní smlouvu (ta se uzavírá mezi prodávajícím jako zástavcem a bankou jako zástavním věřitelem) a návrh na vklad zástavního práva podaný na katastr.

Jakkoli se může zdát tento proces nebezpečný, mnohem rizikovější by bylo trvat na tom, aby si zástavní právo zřídil na „své nemovitosti“ až kupující. Nemovitost by se totiž nejdříve musela převést na něj, teprve následně by se zřizovalo zástavní právo a až nakonec vyplácely peníze z úvěru vám, prodávajícímu. Zatímco nemovitost by tedy už byla dávno kupujícího, vy byste na peníze od banky kupujícího teprve čekali.

Nejdřív tedy budete muset umožnit bance zástavu na nemovitosti a banka potom vyplatí poměrnou část kupní ceny, na kterou si kupující bere úvěr, na účet schovatele.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Na závěr – nemovitost předávejte ideálně až tehdy, když máte peníze na účtu – to nezapomeňte uvést v kupní smlouvě. Jsou situace, kdy bude kupující potřebovat využívat nemovitost dříve, ale dobře si rozmyslete, jestli na takovou dohodu přistoupíte. Katastr může návrh na vklad z důvodu vad zamítnout, vy se můžete s kupujícím rozhádat, případně kupující začne provádět v nemovitosti nevratné stavební a jiné úpravy – a budete muset řešit konflikty, které budou v lepším případě o vztek, v horším o infarkt. 

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem