Prodáváme byt: Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?

Vladimír Zuzák | rubrika: Seriál | 27. 5. 2015 | 6 komentářů
Kvůli lajdácké kupní smlouvě můžete zůstat kupujícímu dlužni kousek kočárkárny, část společných sklepních prostor nebo kus okolního pozemku.
Prodáváme byt: Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?

Důležité části smluvní dokumentace, kterou potřebujete k úspěšnému prodeji nemovitosti, budeme probírat postupně jednu po druhé a upozorňovat na nejčastější nebo nejzávažnější chyby. Alfa a omega je správné označení předmětu převodu.

Kdyby všichni majitelé měli jasno, co všechno k jejich bytové jednotce náleží a kde všude jsou spoluvlastníky, nebyl by žádný problém předmět převodu označit. Správně byste měli mít doma uložené všechny kupní nebo darovací smlouvy a další takzvané nabývací tituly, které by dokládaly veškerý váš nemovitý majetek.

Jenže zkušenosti ukazují, že mnozí prodávající vůbec netuší, co je ještě jejich. Jak se to může stát? Nejčastěji je to důsledek postupných privatizací bytových fondů a následně i pozemků pod domy a okolních pozemků, převádění družstevních bytů do osobního vlastnictví, darování nebo dědění nemovitostí.

Výjimečně může dojít i k nešťastné souhře procesů prodeje a nákupu. Třeba paní Věře přišla několik měsíců po úspěšném prodeji bytu složenka na daň z nemovitosti. Společenství vlastníků přikupovalo pozemek v okolí domu, zatímco ona prodávala svůj byt. Co čert nechtěl, takřka ve stejnou chvíli, kdy ona byt prodala, podařilo se společenství vlastníků pozemek odkoupit.

Co vyřešil katastr

Příběh paní Věry by se už neměl opakovat, od roku 2014 katastr nemovitostí upozorňuje všechny účastníky na probíhající řízení a dává jim možnost podat poznámku spornosti. O souběžném prodeji jednotky a nákupu okolního pozemku byste se tedy měli dozvědět jako účastník dřív, než přijde složenka.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Co všechno může být vaše

Coby vlastník bytové jednotky máte vždy podíl na společných částech bytového domu, které nejsou vyčleněny jako samostatné jednotky – například společné chodby, schodiště, plášť domu, výtah a podobně. Ale dále můžete mít podíl i na samostatných nebytových jednotkách v domě, jako jsou prádelny, kanceláře, sklepy nebo sklady.

Možná zjistíte, že máte podíl dokonce i na bytových jednotkách. Když se totiž privatizovaly obecní domy v bytová družstva, často došlo k tomu, že někteří nájemníci se nechtěli stát členy. Družstvo si potom jejich bytové jednotky rozdělilo podílem mezi družstevníky. Při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví potom družstvo společně s bytem převedlo i podíl na těchto společných bytech.

Aniž to tušíte, vlastníte možná i pozemky. Obvyklé je spoluvlastnictví pozemku pod domem, ale často jsou ve společném vlastnictví i různé okolní pozemky. „Esvéjéčka“ je můžou často přikupovat postupně na základě plné moci a majitelé bytů pak úplně ztrácejí přehled o tom, kde jsou ještě spoluvlastníky.

Katastr vám to úplně neulehčí

Když nahlédnete do katastru nemovitostí, do výpisu on-line a zdarma, zjistíte svůj podíl na okolních pozemcích leda tak, že v zobrazení katastrální mapy na ně budete postupně klikat a zjišťovat jejich vlastníky či spoluvlastníky a hledat mezi nimi svoje jméno.

Malé a velké elvéčko

Co je list vlastnictví

List vlastnictví je veřejná listina, která prokazuje vlastnické vztahy k nemovitosti. Dejte si pozor na rozlišení mezi LV bytové jednotky (ve slovníčku realitních kanceláří „malé elvéčko“) a LV stavby, tedy celého bytového domu („velké elvéčko“). Zdarma můžete získat on-line náhled jak do malého, tak do velkého listu vlastnictví, který je ovšem stručnější než výpis poskytovaný katastrálním úřadem – takže o plný výpis listu vlastnictví musíte katastr zažádat a zaplatit poplatek. Současně můžete list vlastnictví získat i u vybraných notářů a na Czechpointu, tam bývá opatření výpisů ale dražší.

Co se týče společných částí domu, měli byste si najít list vlastnictví bytové jednotky (malé LV), kde je uveden váš podíl na společných částech domu, event. na pozemku, a srovnat ho s listem vlastnictví celého bytového domu (velké LV), kde je váš podíl rovněž uveden v seznamu vlastníků jednotek. Pokud se tato dvě čísla neshodují, potom vám něco uteklo – například podíl na nebytové jednotce v domě, který je zaznamenaný jen na LV celého bytového domu. Pokud byl však podíl na okolních pozemcích dokupován dodatečně a nemáte k dispozici nabývací titul, obvykle to nezjistíte ani z velkého LV.

Když si tedy nejste jisti, co přesně vlastníte, nezbývá než vydat se na katastr. Tam si zažádáte o svůj výpis úplného přehledu vlastnictví, který není dostupný on-line – musíte nejdřív prokázat totožnost a zaplatit poplatek, abyste získali seznam všeho, co vlastníte. Potom si můžete teprve vyžádat jednotlivé listy vlastnictví, abyste viděli svoje konkrétní nemovité věci a podíly na nich.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Co když na něco zapomenete?

Co se může stát, pokud v předmětu převodu něco vynecháte? První nebezpečí je, že vám katastr zamítne návrh na vklad – prodej se potom protáhne o několik měsíců, než budete moci znovu podat opravený návrh na vklad (pokud na upozornění katastru nevezmete svůj chybný návrh zpět).

Druhý scénář nastane tehdy, když dojde k převodu bytové jednotky, ale zůstane vám podíl na nebytové jednotce nebo více jednotkách v domě. Zbytečně vám zůstane něco, co bylo určeno k užívání společně s bytem, budete mít povinnost platit daň z nemovitosti a kupujícímu zase budou tyto společně užívané jednotky scházet.

Dobrá realitní kancelář by měla vše výše uvedené pro vás ověřit a zajistit, aby byl předmět převodu kompletní. Nebezpečí, že bude něco chybět, je naopak vysoké, pokud používáte vzory smluv z internetu nebo jste se obrátili na nespolehlivého „realitního meloucháře“, který má realitní činnost jenom jako příležitostný přivýdělek.

Jak jsme psali už mockrát, není zákonem stanoveno, co všechno je součástí odborné péče realitní kanceláře o klienta. A vzhledem k tomu, že nelze spoluvlastnictví ověřit „na jeden klik“, budou si mnozí makléři chtít práci zjednodušit.

Doporučení je tedy následující. Za prvé, dejte si dohromady veškeré smlouvy, které souvisí s vaším nemovitým majetkem, protože nabývací tituly jsou k prodeji z tohoto pohledu nezbytné. Máte-li podezření, že nemáte všechno, zajděte na katastr pro přehled vlastnictví anebo výslovně žádejte po realitní kanceláři, aby všechno ověřila ona.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+5
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 6 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

27. 5. 2015 10:45, jezevec

ono snad nejde o to, že by pověřený vlastník koupil pozemek bez vědomí svj. ale jde o to, že třeba svj dokoupí dvorek za barákem, a katastr to zapíše na JINÉ LV. pokud tedy pak někdo vezme svůj nabývací titul, a svědomitě opíše všechny položky vlastnictví a spoluvlastnictví, a neopíše totéž i z toho druhého LV, které mohlo vzniknout až o desítky let pozděni a nemá ani související číselnou řadu - původnímu majiteli skutečně zůstane viset spoluvlastnický podíl nějakých desetitisícin na dvorku ve vnitrobloku.
za zmínku také stojí, že svj může nakupovat do podílového vlastnictví, ale taky do svého výlučného vlastnictví - takže pak na pozemku pod barákem máte spoluvlastnické právo stejných desetitisícin jako je bytu k baráku, na půlce zahrady máte spoluvlastnické právo stejných desetitisícin jako je bytu k baráku ALE na jiném LV, a druhá půlka zahrady je na třetím LV, patří svj, a vy k ní máte jen společné užívací právo.

Zobrazit celé vlákno

+1
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (6 komentářů) příspěvků.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Daň z nemovitosti 2015: Jak a kde zaplatit. Termín je za dveřmi!

11. 5. 2015 | Petra Dlouhá | 7 komentářů

Daň z nemovitosti 2015: Jak a kde zaplatit. Termín je za dveřmi!

Každý, kdo vlastní nemovitost, by měl zbystřit. Na platbu daně z nemovitých věcí je čas do prvního června. Peníze.cz přinášejí podrobný návod, jak na to.

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

29. 4. 2015 | Vladimír Zuzák | 11 komentářů

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.

Prodáváme byt: Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit

15. 4. 2015 | Vladimír Zuzák

Prodáváme byt: Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit

Víte, co prodáváte? Zajistit bezvadný právní stav nemovitosti je primární povinnost prodávajícího. Zjistí-li právní vady až kupující, zbývá často příliš málo času k jejich vyřešení... celý článek

Fotovoltaika na střechu? Ekonomicky žádné terno

8. 4. 2015 | Jana Poncarová | 36 komentářů

Fotovoltaika na střechu? Ekonomicky žádné terno

Touha po nezávislosti se projevuje v různých oblastech lidského života. Jednou z nich je energetická soběstačnost. Stačí si přece třeba instalovat fotovoltaické panely nebo solární... celý článek

Prodáváme byt: Zaplatí? Nezaplatí? Jak prověřit zájemce

1. 4. 2015 | Vladimír Zuzák | 17 komentářů

Prodáváme byt: Zaplatí? Nezaplatí? Jak prověřit zájemce

Peníze na dřevo? O tom si dnes můžeme nechat zdát. O to víc všichni toužíme nestrávit zbytečně moc času se zájemci, kteří stejně nakonec naši nemovitost nekoupí. Jak ověřit, že peníze... celý článek

Zjistěte zdarma cenu fotovoltaiky pro váš dům

Nezávislý srovnavač fotovoltaik Řešímto.cz

Partners Financial Services