Prodáváme byt: Zaplatí? Nezaplatí? Jak prověřit zájemce

Domluvíte a absolvujete v průměru patnáct prohlídek, než se najde vážný zájemce o koupi. Někteří nakonec vůbec nepřijdou, jiným se byt nebude líbit. Jindy ale poznáte na tvářích zájemců, že si na vaši zeď malují svůj nový domov. Jenže jen někteří z nich skutečně budou schopni zaplatit vám kupní cenu. Ti ostatní vás připraví o čas a odejdou.

Ideálního kupujícího si všichni dokážeme představit – má celou kupní cenu na účtu a je ochotný peníze poslat obratem. Čekat na něj se ale nevyplatí, mohli byste čekat do soudného dne. Mnohem pravděpodobnější je, že si kupující budou brát hypoteční úvěr, aby vám mohli zaplatit, nebo budou muset nejdřív sami prodat nějakou svoji nemovitost, než koupí tu vaši.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Jak vidíte, hypotéky jsou momentálně (nikdo ovšem neříká, že to tak bude navěky) zatraceně levné. A právě levné hypoteční úvěry nastartovaly nejvyšší zájem o nemovitosti za posledních pět let. I za předpokladu, že zájemců máte dokonce víc a můžete si vybírat, je možné, že všichni se chystají vzít si hypoteční úvěr. Stává se to, i pokud prodáváte nemovitost o velmi dobré dispozici a v zajímavé lokalitě, třeba 2+kk v Praze.

Sliby chyby při koupi nemovitosti

Možná si říkáte, proč by zájemce o koupi chodil na prohlídku, kdyby neměl peníze na pokrytí kupní ceny. Věřte, že existují takzvaní „turisté“, kteří tráví volný čas na prohlídkách, aniž by měli vážný zájem o koupi. A jako laici je těžko odhalíte. Ani podpis rezervační smlouvy navíc není záruka, že kupující bude schopen za vaši nemovitost zaplatit. Možná o tom sám ještě ani neví…

Za prvé, kupující si často neuvědomují, že rezervační smlouva je závazný dokument. Nechtějí přijít o nemovitost, která se jim líbí, a tak často slibují nad rámec svých možností, že nemovitost koupí. Přitom si nejsou vůbec jisti, jestli na to mají nebo jestli jim klapne hypotéka. Sliby chyby – i po podpisu rezervační smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku se může zjistit, že zájemce kupní cenu nezvládne pokrýt.

Především hrozí, že kupující nedosáhne na hypotéku nebo nedosáhne na hypotéku v dostatečné výši. Příčin může být mnoho. Možná měli záznam v rejstříku dlužníků a ani o něm nevěděli. A banka jim úvěr odmítne poskytnout. Možná nemají dostatečné příjmy ani stálé zaměstnání, a přesto v hypoteční úvěr bláhově doufali, dostane ho přece každý…

Poměrně často se také stává, že odhad ceny nemovitosti vyjde o hodně nižší, než je dohodnutá kupní cena, rezervační smlouva už je přitom dávno podepsaná. Výše hypotéky se ale odvozuje z odhadu, nikoli z kupní ceny. A tak se může stát, že úvěr, který bude ochotná banka poskytnout, nebude na koupi vůbec stačit, a pokud nemají kupující dostatečné vlastní zdroje, budete nuceni jim slevit, nebo se s nimi rozloučit.

Jak zjistit solventnost kupujícího?

S kupujícím se nebojte vést detailní rozhovor o jeho finančních poměrech a o tom, jak plánuje kupní cenu zaplatit a jestli už má případně u banky ověřeno, že na peníze dosáhne. Stejně jako by se kupující měl vyptat vás na právní a faktické vady nemovitosti, na vaše případné dluhy nebo exekuce, vy se zas ptejte na všechno důležité jeho. Sledujte pozorně, nakolik si je opravdu jistý, že úvěr dostane, a jestli už skutečně s bankou o věci mluvil.

Dobrou zprávou pro vás bude, pokud bude mít kupující hotový prescoring – to znamená, že banka už předběžně vyhodnotila jeho příjmy a výdaje a nahlédla také do registrů dlužníků, ještě předtím, než si vybral vaši nemovitost. Pozitivní výsledek prescoringu zvyšuje významně pravděpodobnost, že zájemce hypoteční úvěr dostane.

Čím dřív je hotový odhad nemovitosti, tím dřív víte, na čem jste. Pozor, pro hypotéku nelze využít žádný odhad, který jste si snad nechali předem zpracovat vy. Banky si odhady samy objednávají u spolupracujících odhadců, kteří obvykle chrání banku tím, že zohledňují možná rizika a odhadují hodnotu zastavované nemovitosti o něco níž.

Kulový blesk

Může se vám docela běžně stát, že se stanete součástí dvoučlánkového nebo i delšího řetězce koupí a prodejů. Situace, kdy kupující peníze získává prodejem své nemovitosti, není nijak výjimečná. A prodat za požadovanou cenu může být někdy mnohem těžší úkol než získat hypoteční úvěr.

Ptejte se, jak aktivně kupující svou nemovitost prodává, přes které realitní kanceláře, jak dlouho se nemovitost nabízí, v jaké fázi je  prodej, můžete požádat například nahlédnutí do smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která poslouží jako potvrzení, že prodej skutečně probíhá a že existuje vážný zájemce. Buďte opatrní, pokud váš kupující za svou nemovitost chce nerealistickou cenu, nejspíš se mu jen tak nepodaří peníze získat.

Můžete se také všichni potkat a dohodnout se na společném postupu. Významnou pomocí v takových okamžicích může být nejen šálek dobré brazilské kávy, ale také zkušený realitní makléř.  

Stejně jako nájemníka, také kupujícího můžete prověřit v registrech dlužníků (nebo po nich žádat potvrzení o bezdlužnosti). Metody prověření jsem již rozvedl v článku:

• Investiční byt: Kdo bude váš ideální nájemník

Tentokrát ovšem potřebujete, aby byli schopni složit kupní cenu sice vysokou, ale jednorázově, nikoli dlouhodobě platit nájem. Proto by mohl stačit prescoring, který stvrzuje, že dostanou úvěr. Ovšem jen za předpokladu bezpečné výplaty kupní ceny.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Jak si nechat bezpečně zaplatit

Ať už vezme kupující peníze kdekoli, ve chvíli, kdy budete podávat návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí, měly by už ležet bezpečně v úschově. Žádné přísliby, zkrátka peníze rovnou na účet schovatele, který vám je vyplatí hned, jakmile bude kupující zapsaný v katastru jako vlastník. Je pochopitelné, pokud kupující nechce poslat peníze po podpisu kupní smlouvy hned vám, na druhou stranu dokud peníze nesloží do úschovy, vy byste zase vůbec neměli „činit úkony“ k převodu nemovitosti.

Jaký typ úschovy zvolit, to se rozhodněte společně s kupujícím podle toho, kolik chcete za úschovu zaplatit, jakou flexibilitu potřebujete a koho považujete za důvěryhodného schovatele. Jsou realitní kanceláře, které mají transparentní systém úschov a jsou věrohodné (často poskytují úschovu zdarma), jinde nejsou tak bezpečné poměry a může být rizikové svěřit miliony do rukou eseróčka. Úschovu kupní ceny poskytují i banky, notáři a advokáti, ovšem za nemalou úplatu.

Bude-li si kupující brát hypoteční úvěr, budou peníze najisto k dispozici u vybrané banky, ale až po splnění všech podmínek úvěrové smlouvy kupujícím. Kupující by vám měl proto předložit úvěrovou smlouvu k nahlédnutí a doložit splnění podmínek pro uvolnění financí (s výjimkou uzavření kupní smlouvy), abyste měli jistotu, že po podpisu kupní smlouvy už nedojde k žádnému zádrhelu z jeho strany.

V každém případě pamatujte na to, že hlavní povinností kupujícího je zaplatit vám kupní cenu. Pokud máte jakékoli podezření nebo pochyby o tom, že bude skutečně schopen vše zaplatit, prověřujte ho. Právník znalý realitního práva by vám měl pomoci nastavit bezpečně veškeré smluvní vztahy a také zkušený makléř vám často pomůže odhalit, že něco není úplně v pořádku nebo je zjevně rizikové.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož sedmý díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech
• Jak dlouho prodej nemovitosti trvá?
• Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
• Prodáváme byt: Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry

Investujte do indexu S&P 500!

Zabezpečte svou budoucnost. Investujte do akcií globálních firem jako Apple či Coca-Cola díky fondu EFEKTIKA! S předpokládaným výnosem přes 7 % ročně.

CHCI SE DOZVĚDĚT VÍCE

Sdílejte článek, než ho smažem