Daň z nemovitostí stoupne. Experti řekli, jak ji dál vylepšit

Sazba daně z nemovitosti se od ledna 2024 zvýší přibližně na 1,8násobek. Veškerý výnos z této daně získají jako doposud obce. 

Například za průměrný sedmdesátimetrový byt na Praze 1 dnes majitel zaplatí cca 1700 korun ročně, nově bude platit zhruba 2500 korun. Za podobně velký byt v Brně zaplatí dnes majitel zhruba 600 korun, nově to bude asi 1200 korun. V Ostravě a v Plzni se daň liší podle městské části: v obou městech dosud může dosahovat až 770 korun, nově to bude zhruba 1450 korun. 

Podle státního závěrečného účtu radnice na dani z nemovitosti v posledních letech vybíraly přes jedenáct, vloni přes dvanáct miliard korun.  

Pokud ale obce nezmění místní koeficienty, a daň tedy ještě nenavýší, změna jim víc peněz nepřinese – získají totiž míň z jiných daní. Obce můžou daň z nemovitosti navyšovat místními koeficienty, tedy násobit její sazbu číslem od 1,1 až po 5. 

„Výměnou za navýšení daně z nemovitých věcí dojde v rámci rozpočtového určení daní k přerozdělení příjmů u sdílených daní mezi státním rozpočtem a obcemi ve prospěch státu, který by tak měl navíc získat 10 miliard korun ročně,“ vysvětluje ministerstvo financí. 

Sdílené daně, tedy daně, ze kterých připadá obcím část výnosu jsou daň z přidané hodnoty, daň z příjmů fyzických osob a daň z příjmů firem.

Obcím nová pravidla dávají pravomoc zavést pro zemědělské pozemky (orná půda, vinice, chmelnice, zahrady a ovocné sady) místní koeficient v rozmezí 0,5 až 1,5. Mají tedy možnost zavedením místního koeficientu ve výši 0,5 eliminovat u těchto pozemků zvýšení daně z nemovitých věcí. Zároveň obcím zůstává pravomoc tyto pozemky od daně zcela osvobodit.  

Sazba daně z nemovitosti by se měla od roku 2025 pravidelně valorizovat.  

Změna, kterou vláda prosadila ohledně daně z nemovitých věcí, bývá kritizována za polovičatost. Někdo ale zase v jejím zvyšování vidí trest za úspěch. Jak hodnotíte změny v konsolidačním balíčku? Může být daň z nemovitostí lepší?

Libor Dušek

Vedoucí katedry národního hospodářství na Právnické fakultě UK. Člen NERVu

Daňový systém by měl vybrat potřebné peníze do rozpočtu tak, aby co nejméně poškozoval ekonomiku. Daň z nemovitostí je z tohoto pohledu velmi efektivní – snadno se vybírá, nelze ji obcházet různými optimalizacemi, neodrazuje od pracovního úsilí.

Zvýšení podílu daně z nemovitostí a snížení jiných daní by bylo ekonomicky prospěšné. Vládní balíček zvýšil daň z nemovitostí o 80 procent, a jde tedy správným směrem. Podíl nemovitostí na daňových příjmech i tak zůstane jeden z nejnižších mezi zeměmi OECD a prostor pro přesun zdanění například od DPH a mezd směrem k nemovitostem zde stále je. 

Daň z nemovitostí lze vylepšit. Ekonomové už dvě stě let tvrdí, že ideální daň je daň z pozemků. Přesněji – z hodnoty pozemků. O růst ceny svých pozemků se majitelé obvykle nezasloužili, za ten můžou růst cen v celém státě, rozvoj okolní lokality, a veřejné investice typu dostupnost dálnice či vlaku. Danění pozemků motivuje k jejich co nejhodnotnějšímu využití, naopak danění budov může odrazovat od investic do staveb. Dnešní nastavení je přesně opačné: nejvíc se daní budovy. 

Vhodná reforma by proto přenesla část daně z budov na pozemky. Daň z pozemků by se počítala podle odhadnuté tržní ceny za čtvereční metr v dané lokalitě, kterou by stanovily cenové mapy. Pro zajímavost: reformu na tomto principu připravil v letech 2011–2013 jako ministr financí Miroslav Kalousek. Kdyby nepadla Nečasova vláda, obce by vybíraly 3krát až 4krát vyšší daň a připadalo by nám to normální. 

Naopak nejsem u daně z nemovitosti zastánce zavedení progrese. Měla by jen malý zamýšlený efekt, neboť v Česku daň je a zjevně zůstane poměrně nízká. Ale zkomplikovala by daňovou administrativu. Obzvlášť nedomyšlené jsou potom nápady na výraznou slevu či dokonce nulovou daň z první nemovitosti (a nevyhnutelné zvýšení daně ze druhé a další nemovitosti).

To by mělo velmi negativní dopady do rozpočtů většiny běžných obcí, kde lidé mají právě jednu nemovitost, v níž bydlí. A popřel by se samotný princip daně – slouží obci k poskytování místních služeb, ze kterých mají užitek všichni místní vlastníci. Všichni by proto také měli přispívat do společné obecní „kádě“. 

---

Petr Janský

Vedoucí katedry evropské ekonomické integrace a hospodářské politiky na Institutu ekonomických studií FSV UK, člen NERVu

Úprava daně z nemovitých věcí je za mě úspěchem. Je to jediné zdanění majetku v zemi, které máme. V mezinárodním srovnání je to jedna z nejnižších daní z nemovitosti v Evropě. Navíc je to jedna z nejméně distorzivních daní – tedy příliš neomezuje ekonomickou aktivitu. Tomuto typu zdanění fandím. 

Byl jsem pro to, aby byla daň vyšší, ale zvyšovala se postupně. Nakonec došlo ke kompromisu a daň stoupne jednorázově na 1,8násobek. Ideální by ale bylo, kdyby se změnilo celé nastavení daně. 

Daň by se měla odvíjet nejenom od toho, v jakém místě nemovitost je a jak je velká, ale i podle její hodnoty. Pokud by hodnota bytu či domu byla vysoká, tak by měla být vysoká i daň. O této úpravě už se mluví i na politické úrovni. Vycházelo by se z cenových map. Oblíbenou myšlenkou mezi ekonomy navíc je, aby se daň počítala i z potenciálu hodnoty pozemku. Například v centru Prahy najdeme mnoho proluk, za které se nyní platí relativně nízká daň. Přitom by měla být stejně vysoká jako daň z činžáku, který stojí hned vedle. Je to rozumné jak z pohledu výběru daně, tak ekonomických motivací.

---

Michal Naď

Ředitel realitní platformy reCloud Fingo

Schválená úprava v rámci konsolidačního balíčku přinesla proti původnímu vládnímu návrhu několik změn. Zejména inflační koeficient a to, že vybrané peníze zůstanou cele k dispozici obcím – což považuji za lepší variantu, ačkoli s mnoha dalšími parametry by se určitě dalo stále polemizovat. 

Úprava daně z nemovitých věcí může hrát důležitou roli jak v regulaci trhu s nemovitostmi, tak ve veřejných rozpočtech. Zavedení vyšší daně na druhý a další byt stejného majitele, který není využíván k vlastnímu bydlení, může být cestou k podpoře dostupnosti bytů. Tato opatření mohou motivovat majitele k uvolnění nevyužívaných nemovitostí a snížení spekulativního držení více bytů za účelem zisku.  

Zohlednění tržní hodnoty nemovitosti namísto pouhé zastavěné plochy pak může poskytnout spravedlivější odhad hodnoty oné daně. Tím by se mohlo lépe odrážet skutečné ekonomické využití nemovitosti a taktéž tímto způsobem odměňovat majitele za efektivní využití plochy. 

Vzít v úvahu potenciál pozemku, zejména v případě proluk nebo chátrajících nemovitostí v centru měst, by mohlo motivovat majitele k výstavbě a obnově těchto oblastí. 

Zvýšení daně i na první nemovitost je ovšem určitě kontroverzní. Mohlo by nepřiměřeně zatížit majitele, kteří využívají své nemovitosti pro vlastní bydlení. Mělo by se jednoznačně dbát na to, aby takové změny neznevýhodnily lidi, kteří mají právě jednu nemovitost a využívají ji k trvalému bydlení. 

Důležité je sledovat všechna takováto opatření s ohledem na jejich sociální dopady. Úpravy daní by neměly zvýšit byrokratickou zátěž nebo způsobit nežádoucí spekulativní efekty na trhu s nemovitostmi. 

---

David Eim

Místopředseda představenstva Gepard Finance

Hlavním úkolem výběru daní je financování veřejných rozpočtů. Pokud vyjdeme z předpokladu, že stát je schopen s daněmi efektivně hospodařit, pak je výběr daní opodstatněný. Fakt, že takový předpoklad je naivní, je jiná otázka. Zdanění vlastnictví nemovitosti podle mého názoru nemá žádný potenciál omezit tlak investorů na růst ceny nemovitostí a uvolnit tak dostupnost bydlení.

Problémem Česka není ani nedostatečné zdanění vlastnictví druhé a další nemovitosti, neobydlených nemovitostí a podobně. Problémem a důvodem bezprecedentně malé dostupnosti vlastnického bydlení je nedostatečná výstavba. Tento fakt žádná daň nezmění. Zdanění druhých a dalších bytů třeba i na trojnásobek nebude mít praktický dopad. V důsledku daň stejně zaplatí nájemce. Jakékoli zvyšování daní z nemovitostí bude dostupnost vlastnického bydlení pouze snižovat. 

---

Michal Jelínek

Partner poradenské skupiny V4 Group

Vláda se v oblasti dani z nemovitých věcí rozhodla jít cestou evoluce, nikoliv revoluce. Je pravda, že máme jednu z nejnižších daní z nemovitých věcí mezi zeměmi Evropské unie a skutečně velmi nízkou oproti anglosaským zemím. Nebylo by ale dobře, aby se tato daň začala přibližovat ostatním zemím skokově. Schválený návrh hodnotím pozitivně.  

Koncept vyšší daně na druhý a další byt stejného majitele by vedl ke dvojímu zdanění. Většina majitelů drží druhý případně další byt k investičním účelům, tedy dál ho pronajímají. A z příjmu z tohoto pronájmu platí daň z příjmů. Navíc při prodeji takového bytu investor dosáhne na osvobození od daně až po deseti letech držby, přičemž u bytu k trvalému bydlení jsou to roky dva.

Je potřeba říct, že investiční byty jsou ve velké nevýhodě i proti investičním cenným papírům, jako jsou akcie či podílové listy, kde na osvobození investor dosáhne již po třech letech držby. 

---

Ivan Bartoš

Ministr pro místní rozvoj (Piráti)

Pozitivně hodnotím, že daň z nemovitých věcí bude možné stanovit mnohem flexibilněji než doposud – s velkou přesností, takřka až na jednotlivou nemovitost. V zákoně zůstává možnost stanovovat místní koeficienty s přesností na desetinná místa. Jsem přesvědčen, že díky těmto úpravám budou obce schopné lépe daň zacílit.  

Zároveň je důležité říct, že obec s těmito penězi nakládá v rámci svého rozpočtu, a pokud je investuje například do infrastruktury, opravy silnic nebo zeleně, tak tím fakticky roste i v místě obvyklá cena nemovitostí, a tedy i jejich hodnota pro majitele.  

Myslím si, že nyní bychom měli počkat, jak se municipality s novými možnostmi nastavení daní z nemovitých věcí popasují. Možnost přesněji a detailněji pracovat s místními koeficienty zlepší výběr daně z nemovitých věcí, což se příznivě odrazí na veřejných rozpočtech.  

Dostupnost bydlení zvlášť ve velkých městech je u nás opravdu špatná. Jsem ale přesvědčen, že jen zpřísnění nebo zvýšení sazeb u daně z nemovitých věcí není řešení. Řešení dlouhodobě udržitelné dostupnosti bydlení spočívá v řadě provázaných opatření, na kterých pracujeme v široké reformě Bydlení pro život.  

Do dalších změn bych se nyní nepouštěl. V daňovém prostředí je potřeba udržovat stabilitu. Dlouhodobě nevyužívané byty hrají v krizi dostupnosti bydlení svou roli, ale cestu k nim vidím spíše ve využití motivačních nástrojů, které fungují na dobrovolné bázi. V tomto ohledu mám na mysli například systém bydlení s garancí pro majitele, který je součástí návrhu zákona o podpoře v bydlení. 

Sdílejte článek, než ho smažem