Zvláštní ustanovení nového občanského zákoníku o nájmu bytu a nájmu domu se týkají případů, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Zásadním rysem těchto ustanovení je to, že nájemcova práva jsou v nich posílena: pronajímatel ho z nájmu může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Je-li byt či dům pronajatý k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba. Právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu. Tato ustanovení se také netýkají případů, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt k rekreačnímu či krátkodobému účelu („letní byty“, byty pro krátkodobé ubytování studentů na stážích apod.)
Nový občanský zákoník dá obecně méně na formality. Nájemní smlouva podle něj nemusí nezbytně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady. Pro platně uzavřenou smlouvu podle nového zákoníku postačí, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Nájemní smlouva bude ovšem i podle něj muset být písemná, s tím rozdílem, že její neplatnosti pro formální nedostatky se nebude moci dovolávat pronajímatel vůči nájemci. Zakázána budou nově taky všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu, a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, bude nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet. Bude-li nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, bude se nájemní smlouva považovat za uzavřenou.
Nový občanský zákoník definuje, který byt je způsobilý k nastěhování a obývání. Je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval.
Seriál vzniká ve spolupráci s advokátní kanceláří GÜRLICH & Co., která na Peníze.cz zaštiťuje rovněž bezplatnou právní poradnu.
NESPOLÉHEJTE NA NÁHODU!
Nechte si od nás zdarma zpracovat návrh optimálního pojištění majetku a domácnosti
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Strany sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá. Strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, respektive služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování služeb musí být určen již před jejich poskytnutím. Nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok.
Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak. Například tedy nájemné na květen je nájemce povinen zaplatit do 5. května, ledaže by se strany dohodly odlišně.
Nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20 procent). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je-li nečinný, má pronajímatel právo navrhnout po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu.
Zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě (např. dlouhodobé úspory za energie při zateplení domu). Za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10 procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce. Jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů.
Strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota bude moci být oproti současnému stavu dvojnásobná a pronajímatel tedy bude moci požadovat jistotu až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby.
Pokračování příště
Čeká nás zlom v soukromém právu – nový občanský zákoník. K prvnímu lednu nahradí nejen dosavadní, mnohokrát záplatovaný občanský zákoník z roku 1964, ale z velké části i zákoník obchodní a řadu dalších předpisů.
Nový občanský zákoník, účinný od prvního ledna příštího roku, přináší tolik změn, že se v novém seriálu můžeme zaměřit jen na ty nejdůležitější. Zejména budeme pozornost věnovat těm, kde se nový kodex od starého zákoníku odlišuje výrazně, a institutům, které norma obsahuje zcela nově. Oblastí, kde se pravidla mění zásadně, je uzavírání smluv.
I v tomto dílu procházky po nejdůležitějších změnách, které přinese nový občanský zákoník, zůstaneme u smluv. Věnovat se budeme změně obsahu smlouvy, obchodním podmínkám a jejich změnám a v neposlední řadě také neúměrnému zkrácení jedné ze smluvních stran.
V tomto pokračování pravidelného seriálu o novém občanském zákoníku se zaměříme na obecné úpravy závazků. Blíže se budeme věnovat smlouvám uzavíraným adhezním způsobem, institutu lichvy a závdavku a v neposlední řadě též úpravě úroků.
Ještě jednou (a ještě ne naposledy) o smlouvách. Dnes převzetí majetku, postoupení pohledávky a postoupení smlouvy.
Ke spotřebitelským smlouvám přistupuje nový občanský zákoník v zásadě stejně jako občanský zákoník dosavadní. Jeho pojetí pak ale dále rozpracovává a zpřesňuje.
Nakousnuté téma závazků a jejich plnění uzavíráme výčtem možností, jakými může závazek zaniknout.
Darování se zákonodárci oproti starému kodexu věnovali podrobněji a připravili nám některá rozšíření: darování podpory, darování pro případ smrti a odvolání daru pro nouzi.
Nájem – většinou si představíme nájem bytu či domu. I na to dojde, je to ale jen podkategorie nájmu obecně – pronajmout se přece dá téměř cokoli. Auto, sekačka na trávu, věci movité i nemovité…
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
