Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemním vztahům se v novém občanském zákoníku věnuje ustanovení paragrafu 2201 a následujících. A je to pořádný kus. Kromě obecného nájmu věci movité i nemovité se kodex detailně věnuje nájmu bytu a domu, nájmu prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelskému pronájmu věcí movitých a nájmu dopravního prostředku.
Pokud tedy nejde o některou z těchto právě vyjmenovaných speciálních kategorií, používají se (nebo budou používat) ustanovení obecná. Nový občanský zákoník rozšiřuje možný předmět nájmu i na věci, které vzniknou teprve v budoucnu, pokud je možné tyto věci dostatečně přesně určit už při uzavření nájemní smlouvy. Zákonodárce v zájmu ochrany dobré víry umožňuje v novém občanském zákoníku zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí za podmínky, že je pronajímaná věc v katastru nemovitostí zapsána a zároveň to navrhne pronajímatel, respektive nájemce se souhlasem pronajímatele. Pokud se bude nájem věci zřizovat na dobu určitou, která bude delší než padesát let, má se za to, že byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, které se vztahují na nájem na dobu určitou. Pokud nájemcovo nájemní právo ohrožuje třetí osoba, může se nájemce domáhat ochrany sám, a nebude se již tedy muset obracet na pronajímatele, aby jeho nájemní právo ochránil.
Nově se rozděluje péče o údržbu pronajaté věci tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (pokud není ujednáno jinak). Nájemce bude nově moci započíst až do výše jednoho nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, kterou byl povinen opravit pronajímatel.
Změnu na věci bude moci nájemce stále provádět pouze se souhlasem pronajímatele, ale tento souhlas bude muset mít stejnou formu jakou má nájemní smlouva. Pokud dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nově nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán (podle současného stavu je tím povinen až po skončení nájmu), a pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výslovně se také zákon věnuje právu pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Pokud to pronajímatel předem oznámí v přiměřené době, umožní mu nájemce prohlídku věci v nezbytném rozsahu. Je-li však třeba zabránit škodě či hrozí nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje. V případě, že vzniknou touto činností nájemci podstatné potíže, má právo na slevu z nájemného.
Seriál vzniká ve spolupráci s advokátní kanceláří GÜRLICH & Co., která na Peníze.cz zaštiťuje rovněž bezplatnou právní poradnu.
Pronajímatel musí dát na rozdíl od stávajícího zákoníku explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci opět ve stejné formě jakou má nájemní smlouva. Nájemné bude nově možné hradit i jinak než pouze v penězích s tím, že i takové plnění se hodnotí podle jeho finančního ekvivalentu.
Nový občanský zákoník zachovává tradiční ustanovení, které stanoví, že změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší, ale práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele ale nově nebudou závazná smluvní ustanovení uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona – pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl. Zákonodárce se snaží nabyvatele věci chránit před takovými smluvními povinnostmi, které by výrazně překračovaly zákonné povinnosti a nadměrně ho zatěžovaly. Smluvní strana nebude mít nově právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud se však strany dohodnou opačně, může vypovědět smlouvu jak pronajímatel, tak nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Nový občanský zákoník také chrání dobrou víru nabyvatele, který neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Takový nabyvatel má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva však trvají vůči původnímu pronajímateli, takže po něm případně může zejména vymáhat náhradu škody. V obou výše uvedených případech je u nemovité věci výpovědní doba tříměsíční a u věci movité jednoměsíční. Strana, která nájem z těchto důvodů vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné, přiměřenost však zákon nedefinuje a do budoucna si s ním bude muset poradit judikatura.
Pronajímatel bude mít také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Zákon oproti současné úpravě výslovně nepožaduje soupis těchto věcí soudním vykonavatelem.
Obecná výpovědní doba u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou je u movité věci jednoměsíční a u věci nemovité tříměsíční. Nájemní smlouvu na dobu určitou může strana vypovědět pouze v tom případě, že jsou v ní ujednány důvody výpovědi a zároveň také výpovědní doba (toto omezení se nevztahuje na zákonné důvody). Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a oddělí si vše, co do věci vložil, nezhorší-li se tím podstata věci. Nově se také upravuje situace, kdy v průběhu nájmu zanikne pouze část věci. V takovém případě bude mít nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně bude moci nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Pokud se věc stala nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. V případě, že nájemce věc neužívá řádně (věc se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci), vyzve ho písemně pronajímatel, aby věc řádně užíval, a dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud nájemce tuto výzvu neuposlechne, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není tedy možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy.
Zachovává se ustanovení, podle kterého se prodlužuje nájemní smlouva v tom případě, že nájemce věc užívá i po uplynutí nájemní doby. Pronajímatel může toto prodloužení vyloučit výzvou, učiněnou do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro vyloučení prodloužení nájmu tedy již nebude nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, ale postačí výzva k odevzdání věci. Pronajímatel bude mít nově také právo dát předem najevo, že nájem skončí, čímž bude jeho automatické prodloužení vyloučeno.
Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit také přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení paragrafu 3074 nového občanského zákoníku, které stanoví, že nájem se k datu, kdy nový občanský zákoník začne být účinný, bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem prvním lednem příštího roku (den kdy nový občanský zákoník nabude účinnosti) se však budou posuzovat podle starého zákoníku. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
Čeká nás zlom v soukromém právu – nový občanský zákoník. K prvnímu lednu nahradí nejen dosavadní, mnohokrát záplatovaný občanský zákoník z roku 1964, ale z velké části i zákoník obchodní a řadu dalších předpisů.
Nový občanský zákoník, účinný od prvního ledna příštího roku, přináší tolik změn, že se v novém seriálu můžeme zaměřit jen na ty nejdůležitější. Zejména budeme pozornost věnovat těm, kde se nový kodex od starého zákoníku odlišuje výrazně, a institutům, které norma obsahuje zcela nově. Oblastí, kde se pravidla mění zásadně, je uzavírání smluv.
I v tomto dílu procházky po nejdůležitějších změnách, které přinese nový občanský zákoník, zůstaneme u smluv. Věnovat se budeme změně obsahu smlouvy, obchodním podmínkám a jejich změnám a v neposlední řadě také neúměrnému zkrácení jedné ze smluvních stran.
V tomto pokračování pravidelného seriálu o novém občanském zákoníku se zaměříme na obecné úpravy závazků. Blíže se budeme věnovat smlouvám uzavíraným adhezním způsobem, institutu lichvy a závdavku a v neposlední řadě též úpravě úroků.
Ještě jednou (a ještě ne naposledy) o smlouvách. Dnes převzetí majetku, postoupení pohledávky a postoupení smlouvy.
Ke spotřebitelským smlouvám přistupuje nový občanský zákoník v zásadě stejně jako občanský zákoník dosavadní. Jeho pojetí pak ale dále rozpracovává a zpřesňuje.
Nakousnuté téma závazků a jejich plnění uzavíráme výčtem možností, jakými může závazek zaniknout.
Darování se zákonodárci oproti starému kodexu věnovali podrobněji a připravili nám některá rozšíření: darování podpory, darování pro případ smrti a odvolání daru pro nouzi.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
28. 11. 2013 19:08, miroslav57
zdravím jen mi nejde do hlavy když nájemníkovi vypovím smlouvu za neplacené nájemného a on se přesto nevystěhuje,tak jak ho asi dostanu z bytu bez soudního nařízení o vyklizení nemovitosti,jak se píše v novém zákoníku nebude třeba soudu,prosím vás kdo ho vystěhuje exekutor?policie? děkuji.hvojník.
V diskuzi je celkem (16 komentářů) příspěvků.