Užití pojmu pacht v novém občanském zákoníku bývá mnohdy kritizováno. Je prý to pojem archaický, kterému laická veřejnost nerozumí. Oponenti těchto kritiků tvrdí, že pacht – i když ho tak dnes nenazýváme – stejně reálně funguje a jeho pojmové odlišení od nájmu je znakem moderního zákonodárství. Tak nebo tak, nový občanský zákoník bude účinný od ledna a pacht je jeho součástí. Je tedy nejvyšší čas se s ním seznámit.
Pacht je úplatný smluvní vztah, jehož základem je vzájemná dohoda mezi pachtýřem a propachtovatelem. Ta zakládá právo pachtýře na užívání a požívání pozemku a druhé straně, propachtovateli, tím vzniká právo na odměnu, takzvané pachtovné. Nemusí se jednat pouze o platbu formou peněžních prostředků, ale jak zákon sám uvádí také poskytnutím poměrné části z výnosu věci.
Pacht je institut velmi podobný nájmu, což dokládá také skutečnost, že dnes v praxi běžně fungují stejné vztahy, kterým nájem říkáme. Zákonodárci však cítí, že by bylo vhodné pacht z nájmu vyčlenit a věnovat mu v zákoně vlastní prostor.
Jaký je tedy mezi nájmem a pachtem rozdíl? U pachtýře se na rozdíl od nájemce předpokládá, že bude věc obhospodařovat tak, aby vynášela. Odlišnost tedy spočívá v tom, že podstatou nájmu je přenechání předmětu jiné osobě k užívání, kdežto pacht obsahuje k právu užívat ještě navíc právo požívat věc, tudíž brát z ní užitky. Příkladem může být rozdíl mezi nájmem bytu a nájmem restaurace. Byt nájemce pouze pro svou potřebu užívá, restauraci také – jak se právnicky říká – požívá, provozuje ji a z jejího provozu mu vzniká zisk. Takovému nájmu už se v budoucnosti nájem říkat nebude, půjde o pacht.
Od Nového roku tedy půjde o změnu v tom smyslu, že se užívání a zároveň požívání věci vyčlení jako „speciální nájem“ a v novém občanském zákoníku bude existovat pod pojmem pacht. To však neznamená, že se už nebudou používat ustanovení upravující „obecný nájem“, zákon ve svých ustanoveních týkajících se pachtu na nájem přímo odkazuje.
Na nové sérii článků věnovaných novému občanskému zákoníku a souvisejícím změnám zákonů spolupracuje Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové. Advokátní kancelář se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy tákající se nemovitostí. Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu.
Pacht jakožto smluvní institut není zákonem nijak striktně upraven, pokud jde o formu a náležitosti; nový občanský zákoník ponechává obecně smluvním stranám hodně volnosti. Konečnou podobu a obsah pachtovního vztahu si strany můžou v rámci zákona sjednat podle svého uvážení. Pachtovní smlouva nemusí být ani písemná. Ovšem s tím, že pokud mezi stranami vznikne spor, je samozřejmě písemná smlouva mnohem silnější důkazní prostředek.
Zákon dává stranám také možnost, aby na základě vlastního uvážení rozhodly, jestli pacht uzavřou na dobu určitou či neurčitou. Pokud si strany sjednají, že se bude jednat o časové období delší než tři roky, může propachtovatel v zákonné lhůtě šesti měsíců před koncem smlouvy vyzvat pachtýře k tomu, aby se vyjádřil k možnému prodloužení práva, pokud to druhá strana přijme, prodlouží se pacht o stejnou dobu, na jakou byl původně sjednán.
Pokud se bude jednat o dobu neurčitou, lze smlouvu vypovědět v šestiměsíční výpovědní lhůtě, která končí koncem pachtovního roku, pokud není sjednáno jinak. Pojem pachtovní rok je významný především u zemědělského pachtu, ke kterému se ještě dostaneme níž. U „obyčejného“ pachtu se pachtovní rok kryje s rokem kalendářním, pokud se strany nedohodnou jinak, u zemědělského pachtu jde o období od 1. října do 30. září následujícího roku. Důvod je jednoduchý a logický: aby pachtýř před případným koncem závazku stačil sklidit.
Pachtýři a propachtovateli je také umožněno pachtovní právo zapsat do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), ale vznik pachtovního práva není na tento zápis vázán, tudíž ať už se na něm strany dohodnou, právo vzniká jedině na základě smlouvy.
NESPOLÉHEJTE NA NÁHODU!
Nechte si od nás zdarma zpracovat návrh optimálního pojištění majetku a domácnosti
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Zákonem je účastníkům dána možnost sepsání inventáře, tedy seznamu například vnitřního vybavení či zvířat v rámci hospodářského pozemku. V případě, že strany inventář sepíšou a věc je propachtována spolu s ním, zákon stanovuje pachtýři zvláštní povinnosti týkající se ochrany tohoto inventáře.
Existenci inventáře, který byl propachtován spolu s předmětnou věcí ocení propachtovatel především v situaci, kdy dojde k poškození či zničení kusu inventáře nebo pacht skončí. Při nakládání s věcmi, které jsou v inventáři zahrnuty, je totiž pachtýř povinen jednat s péčí řádného hospodáře a nese nebezpečí škody, byť vzniklé náhodou. Účelem inventáře je jasně určit, jaké věci či zvířata jsou předmětem pachtu spolu s „hlavní věcí“. Pachtýř se o ně musí starat a po ukončení pachtu vrátit propachtovateli. Pokud pacht skončí a pachtýř vrátí druhé straně víc, než je zahrnuto v inventáři, může je tato strana přijmout či odmítnout. V případě odmítnutí se tento předmět stává vlastnictvím pachtýře. Naopak v situaci, která bude pravděpodobně v praxi častější, kdy bude propachtovateli vráceno méně, než bylo předáno, je pachtýř povinen vyrovnat tento schodek peněžními prostředky.
Obsah inventáře je podstatný také za situace, kdy pachtýři vznikne pohledávka vůči propachtovateli, protože právě k těmto věcem má oprávněná strana zástavní právo. Toto právo se však neuplatní, pokud je povinnou stranou poskytnuta jiná jistina.
Zákon upravuje také situace týkající se změn na propachtované věci. Tou první je ta, kdy je propachtovatel povinen či oprávněn k opatřením na propachtované věci, takovým opatřením může být například povinnost k sekání vzrostlé trávy, která je dána zákonem, aby se zabránilo šíření plevele. Zákon v této situaci propachtovatelova práva neomezuje, naopak kvůli možným ztrátám během provádění tohoto opatření přiznává pachtýři právo si požádat o přiměřenou zálohu, slevu pachtovného či jeho prominutí.
Záměr zákonodárce vyhnout se případům, kdy by došlo k drancování předmětu pachtu, dokládá existence ustanovení výslovně zakotvující povinnost pachtýře nakládat s předmětem pachtu s péčí řádného hospodáře.
Zákon nezapomíná ani na možnost vzniku vad a potřebu vymezit práva a povinnosti vznikající tak oběma stranám. Pokud vady skutečně vzniknou, k jejich opravě je povinen propachtovatel a neučiní-li tak, je druhá strana oprávněna ke slevě na pachtovném a v případě, kdy vadu sama opraví má také právo na náhradu nutně vynaložených nákladů.
Stejně jako je pacht „speciální odrůdou nájmu“, je zemědělský pacht speciální odrůdou pachtu obecného. Jedná se o propachtování zemědělského či lesního pozemku, což logicky přináší poněkud jiné okolnosti než řekněme zmiňované propachtování restaurace.
I zemědělský pacht je možné sjednat na dobu určitou i neurčitou. V případě sjednání smlouvy na víc než dva roky se bude jednat o sjednání na dobu neurčitou. Speciálně je také upravena splatnost pachtovného, která je stanovena k prvnímu říjnu, a to rok zpětně.
Výpovědní doba je v případě sjednání na dobu neurčitou dvanáct měsíců. Pokud však pachtýř ze zdravotních důvodů přestane být způsobilým nadále na pozemku hospodařit, zkracuje se výpovědní doba na tři měsíce, a to i v případě, pokud se jedná o závazek na dobu určitou. Stejná možnost výpovědi je stanovena také pro dědice v případě smrti pachtýře, pokud je podána do šesti měsíců od jeho smrti.
V systematice zákona je pacht závodu na úrovni zemědělského pachtu a je tedy druhým speciálním typem pachtu. Ani tento institut není něčím zcela novým, dnes takovému vztahu říkáme nájem podniku.
Z povinností na straně pachtýře je třeba zmínit řádné provozování závodu a povinnost zapsat skutečnost vzniku pachtu do veřejného seznamu (obchodní rejstřík), pokud je pachtýř v tomto seznamu zapsán, neboť právě tímto zápisem dojde k nabytí práv ze smlouvy. V případě, kdy subjekt není zapsán v tomto seznamu, dojde k nabytí práva samotnou účinností smlouvy.
Pokud společně se závodem chce propachtovatel převést také průmyslová práva nebo práva z duševního vlastnictví, zákon výslovně zakazuje převést ta, u kterých nemožnost převodu uvádí sama smlouva či to vyplývá přímo z povahy práva.
Pachtýř vstupuje do postavení propachtovatele v tom smyslu, že se stane věřitelem jeho pohledávek a dlužníkem dluhů, avšak samozřejmě ne zcela všech, nýbrž takových, které souvisí s provozem závodu a zároveň o kterých věděl nebo jejich existenci musel rozumně předpokládat. Zákon dále výslovně uvádí, že pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele, což v souvislosti s ustanoveními zákoníku práce bude znamenat přechod práv a povinností z pracovněprávních vztahů v plném rozsahu na přejímajícího pachtýře (zaměstnavatele). Zde se předpokládá jistá profesionální znalost předmětného obchodního prostředí. Zákon v této souvislosti zavádí také oznamovací povinnost propachtovatele ve vztahu k věřitelům či dlužníkům u závazků, které převádí na pachtýře. Informační povinnost má také pachtýř, a to vůči svým dlužníkům a věřitelům v případě zániku pachtu, právě tato skutečnost totiž vůči těmto osobám zakládá účinnost zániku pachtu podniku.
Pacht je tedy sice slovo, které nám může znít cize, staromódně, může nám být nesrozumitelný. Ovšem jen do doby, než si uvědomíme, že je to jen nové (staronové) slovo pro označení vztahů, které běžně existují a které známe.
Text zpracovala Sára Štětková
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
14. 7. 2014 9:12, Jana
K příspěvku, kde pisatel nazývá použití slova pacht za prasárnu - Nevidím v tom žádnou prasárnu - pacht tady existoval dlouhá desetiletí, nebo spíše staletí a jde jen o to si toto slovo znova osvojit. Průměrně vzdělaný člověk ví o co jde např. z dějepisu.V češtině máme řadu amerikanismů,germanismů a rusismů,které byly naroubovány do češtiny a nikomu to nevadí, tak proč neobnovit pacht. Nebuďte líní.Proč vymýšlet něco, co už vymyšleno bylo a fungovalo to, že není v lidských silách se v novém OZ vůbec vyznat ponechávám bez komentáře...
Zobrazit celé vláknoSkrýt celé vlákno
Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy
1. 11. 2013 20:53, Franta z Ostravy
Zvykli jsme si používat starý OZ, kde bylo vše jasné a všichni si ztěžovali, že občanské žaloby jsou dlouho šetřeny u soudu a je jich hodně. Cílem nového OZ není, aby jemu rozuměli občané, ale aby se vůbec nemusely k soudu dostávat a sporů bylo co nejméně a tím se i zkrátily šetření a realizace u soudu. Je otázka, jestli skutečně to tak bude jak si to pravicové strany představují a jak je to napsané.
U nás byla sice něžná revoluce, ale co se týká zákonů, tak tato neproběhla a probíhá pomalu až teď. V podstatě bude záležet na tom, jestli k vládě se dostane pravicová vláda nebo levicová, která samozřejmě nebude tak rychle uplatňovat jako pravicová vláda. Toto se bude samozřejmě týkat i dalších zákonů.
V diskuzi je celkem (11 komentářů) příspěvků.