Dnes jsou z hlediska práva pozemek a stavba na něm stojící dvě samostatné nemovité věci a s každou z nich může vlastník nakládat rozdílně, podle svého uvážení. Nový občanský zákoník nastolí stav, jaký u nás byl před rokem 1964 a jaký je dnes běžný třeba u sousedů v Německu či Rakousku. Tato staronová zásada „superficies solo cedit“, tedy stavba náleží pozemku, bude mít v praxi dalekosáhlé důsledky. Jedním z nich je vznik institutu práva stavby, které je jedním z několika typů věcných práv k cizím věcem. To znamená, že se právo stavby užije pouze v případě, že jedna strana je vlastníkem pozemku a druhá vlastníkem práva stavby.
Právo stavby bude věcí, což znamená, že se člověk stane vlastníkem práva stavby a součástí tohoto práva bude vlastnické právo ke stavbě. V konečném důsledku to bude mít za následek, že stejně jako se stavbou se bude zacházet i s právem, bude se moct dát převést, zatížit, zdědit či vydržet. Co je smyslem takovéto změny? Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku je jím snaha zabránit častým neshodám mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku právě spojováním pozemků a staveb.
Na nové sérii článků věnovaných novému občanskému zákoníku a souvisejícím změnám zákonů spolupracuje Advokátní kancelář Mgr. Sofie Pondikasové. Advokátní kancelář se vedle dalších oblastí specializuje na právní vztahy tákající se nemovitostí. Dlouhodobě spolupracuje s řadou realitních kanceláří, kterým zajišťuje komplexní servis – od kupních smluv, přes advokátní úschovu, ověřování podpisů až po jednání s katastrálními úřady. Po úspěšném převodu bytu či nebytového prostoru připraví také nájemní smlouvy či poradí v otázkách správy domu.
Pro pochopení změn, které nás od ledna příštího roku čekají, je důležité alespoň v krátkosti shrnout způsoby vzniku oprávnění ke stavbě na cizím pozemku podle dosud stávajícího, dosud účinného zákoníku.
Dnes můžeme stavbu na cizím pozemku zřídit několika způsoby. Jedním z nich je zřízení věcného břemene k pozemku s tím, že vlastník pozemku strpí stavbu a stavebník je oprávněn tuto stavbu zde zřídit. Existují však zákonné podmínky platného vzniku tohoto věcného břemene, kterými jsou písemná forma, podmínka zřízení pouze vlastníkem nemovitosti, a to ještě pouze k takové nemovitosti, která je předmětem evidence nemovitostí.
Druhou možností je zřídit právo stavby obligačněprávního charakteru. Sem řazeným způsobem je pak vznik práva stavby z titulu nájmu, jako úplatného způsobu či z titulu výpůjčky, která je naopak bezúplatnou. Eventuálně mohou mezi sebou strany uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ve které bude výslovně stanoveno oprávnění stavebníka započít se stavbou ještě dříve, než mu k tomu vznikne titul ze smlouvy, kterou se zavazují uzavřít. Poslední možností je jednostranný souhlas majitele pozemku, který opravňuje stavebníka ke stavbě.
NESPOLÉHEJTE NA NÁHODU!
Nechte si od nás zdarma zpracovat návrh optimálního pojištění majetku a domácnosti
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Po prvním lednu tedy můžou nastat dvě situace.
Tou první je případ, kdy bude jedna osoba zároveň vlastníkem pozemku i stavby na něm stojící, za těchto okolností se k 1. lednu 2014 stává pozemek a stavba jednou věcí tomuto vlastníku bude nadále umožněno disponovat pouze s pozemkem, tyto úkony se však budou vztahovat i na stavbu (stavba je součástí pozemku).
Jako každé pravidlo i toto má svou výjimku: stavby dočasné, ty jsou definovány ustanovením stavebního zákona, které stanovují, že dočasnou stavbou je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání, takovouto stavbou může být například stavební buňka.
Pak ale budeme mít situaci druhou: stavba a pozemek budou ve vlastnictví rozdílných osob, v tomto případě zákonodárce samozřejmě nemůže autoritativně zasáhnout a určit, do jakých rukou se sloučí stavba s pozemkem, a proto nechává tento vztah v jeho původní podobě, tedy obě věci jsou stále samostatnými a lze s nimi rozdílně disponovat. Zákonodárcův úmysl spojit takto časem co nejvíce staveb a pozemků je ale také jasně vyjádřen – k prvnímu lednu vzniká vzájemné předkupní právo jak pro vlastníka pozemku, tak pro vlastníka stavby. Pokud tedy jeden z vlastníků bude chtít svůj majetek – buď stavbu, nebo pozemek – prodat, musí ho přednostně nabídnout tomu druhému.
Pokud předkupník toto své právo uplatní, automaticky se stavba slučuje s pozemkem a stávají se jedinou věcí. V opačném případě přechází předkupní právo na nového nabyvatele.
Právo stavby bude v praxi znamenat věcné právo jiné osoby (zákon pro tuto osobu užívá označení stavebník) mít na pozemku (či pod jeho povrchem) stavbu. Toto právo může vzniknout pro stavbu nejen novou, ale i vzniklou, aby nebylo bráněno modernizacím existujících staveb, které však ve svém stavu nemohou sloužit potřebnému účelu.
Co se obsahu práva stavby týče, bude mít stavebník stejná práva jako vlastník, pokud se bude jednat o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, bude mít stejná práva jako poživatel. To bude znamenat rozdílný rozsah oprávnění ke stavbě na rozdíl od práv k pozemku. Zjednodušeně řečeno bude moci stavebník pozemek pouze užívat a brát z něj plody a užitky, na rozdíl od stavby, ke které bude mít jako vlastník rozsáhlá oprávnění. Toto právo se nemusí vztahovat pouze na pozemek, na kterém stavba spočívá, ale také na pozemek jiný, sloužící k jejímu lepšímu užívání, příkladem může být pozemek, sloužící k příjezdu ke stavbě.
Zákon upravuje také situace, kdy stavba, ve smyslu stavebního zákona, ještě není ani započata, ale již před účinností nového zákoníku vzniklo věcné právo nebo byla uzavřena dohoda, na jejímž základě má být stavba na pozemku jiného vlastníka zřízena. I v těchto případech zůstávají obě nemovitosti věcmi samostatnými.
Mezi formy nabývání práva stavby patří smlouva, vydržení, nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, ale ke vzniku tohoto práva dojde až jeho zapsáním do veřejného seznamu. Tedy jako dnes v případě koupě nemovitosti bude rozhodující zápis do katastru nemovitostí.
Tento institut se bude používat v případech, kdy nepůjde o stavbu pouze na krátkou dobu a zároveň se majitel pozemku nerozhodne jej zcizit. Může se jednat kupříkladu o stavbu skladišť či výrobních hal.
Právo stavby lze sjednat pouze jako dočasné s tím, že maximální délku doby trvání je možno stanovit na 99 let, v případě vydržení se jedná o trvání práva po dobu 40 let, pokud však nastanou spravedlivé důvody, lze toto právo prodloužit či zkrátit. Pouze prodloužit lze se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.
K posílení právní jistoty týkající se užívání nemovitosti slouží vyloučení možnosti právo stavby omezit rozvazovací podmínkou.
Strany si smlouvu o vzniku práva stavby mohou zřídit jako úplatnou i bezúplatnou. Za situace, kdy se rozhodnou sjednat úplatu, která se bude nazývat stavební plat, půjde o vznik reálného břemene. Reálné břemeno, znamenající povinnost konat, v našem případě platit stavební plat, vznikne až zápisem do katastru nemovitostí a bude právo stavby následovat. Katastr nemovitostí tedy v případě sjednané úplaty bude u předmětné nemovitosti evidovat dva zápisy, jeden bude konstitutivně zakládat vznik práva stavby a druhý vznik reálného břemene, znamenající úplatnost práva stavby, přičemž každé z těchto práv může trvat rozdílnou dobu.
Co se týče povinností, ty jsou ukládány především stavebníkovi, může mu být uložena povinnost provést stavbu do určité doby, pojistit ji či dodržovat pokyny vlastníka pozemku, který však nemůže odepřít povolení právního jednání, které mu nejsou na újmu. Tím se zákonodárce snaží omezit právo vlastníka pozemku zasahovat do činnosti stavebníka v nadměrné míře. Další povinností, stanovenou přímo zákonem, je udržování stavby v dobrém stavu, co je dobrý stav, ale zákon blíže neurčuje.
K zániku práva stavby bude pravděpodobně nejčastěji docházet uplynutím doby, na kterou bude sjednáno v případě, že tedy k uplynutí dojde, se stavba stane jednak součástí pozemku, jednak vlastnictvím majitele pozemku. Pokud nebylo dohodnuto jinak, poskytne vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu, která činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Toto ustanovení je tedy dispozitivním, což znamená, že odchylná smluvní úprava je možná. K zániku práva před touto dobou však dojde také v případě výmazu práva z veřejného seznamu, avšak za předpokladu souhlasu druhé strany, pokud by k souhlasu nedošlo, nastaly by následky výmazu práva až s jeho zánikem. Smrtí právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného nástupce.
Lze se důvodně domnívat, že na úpravu vzájemných poměrů po zániku práva stavby budou obě smluvní strany klást zvláštní zřetel.
Text zpracovala Sára Štětková
Dlouhodobý investiční produkt
Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
11. 12. 2013 16:20, Eva
Dobrý den,
prosím o radu - na našem pozemku stojí stožár radiokomunikací a my se marně již dlouhé roky snažíme dohodnout na úplatě za pronájem našeho pozemku. Radiokomunikace se brání tím, že ze zákona jsme povinni tam tuto stavbu strpět a že se jedná o věcné břemeno, které se nezapisuje do KN - prostě s nima není absolutně domluva. Mají pravdu? Jsme povinni je tam zadarmo trpět? Co když chceme pozemek využít pro vlastní potřebu - to opravdu jsme na tom tak, že s vlastním pozemkem nemůžeme nijak nakládat a ještě nic za to?
Děkuji předem za odpověď.
Eva
V diskuzi je celkem (10 komentářů) příspěvků.