Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Prodáváme byt: Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?

| rubrika: Seriál | 27. 5. 2015 | 5 komentářů
Kvůli lajdácké kupní smlouvě můžete zůstat kupujícímu dlužni kousek kočárkárny, část společných sklepních prostor nebo kus okolního pozemku.
Prodáváme byt: Nezapomněli jste na prádelnu? Na kus pozemku?

Důležité části smluvní dokumentace, kterou potřebujete k úspěšnému prodeji nemovitosti, budeme probírat postupně jednu po druhé a upozorňovat na nejčastější nebo nejzávažnější chyby. Alfa a omega je správné označení předmětu převodu.

Kdyby všichni majitelé měli jasno, co všechno k jejich bytové jednotce náleží a kde všude jsou spoluvlastníky, nebyl by žádný problém předmět převodu označit. Správně byste měli mít doma uložené všechny kupní nebo darovací smlouvy a další takzvané nabývací tituly, které by dokládaly veškerý váš nemovitý majetek.

Jenže zkušenosti ukazují, že mnozí prodávající vůbec netuší, co je ještě jejich. Jak se to může stát? Nejčastěji je to důsledek postupných privatizací bytových fondů a následně i pozemků pod domy a okolních pozemků, převádění družstevních bytů do osobního vlastnictví, darování nebo dědění nemovitostí.

Výjimečně může dojít i k nešťastné souhře procesů prodeje a nákupu. Třeba paní Věře přišla několik měsíců po úspěšném prodeji bytu složenka na daň z nemovitosti. Společenství vlastníků přikupovalo pozemek v okolí domu, zatímco ona prodávala svůj byt. Co čert nechtěl, takřka ve stejnou chvíli, kdy ona byt prodala, podařilo se společenství vlastníků pozemek odkoupit.

Co vyřešil katastr

Příběh paní Věry by se už neměl opakovat, od roku 2014 katastr nemovitostí upozorňuje všechny účastníky na probíhající řízení a dává jim možnost podat poznámku spornosti. O souběžném prodeji jednotky a nákupu okolního pozemku byste se tedy měli dozvědět jako účastník dřív, než přijde složenka.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Co všechno může být vaše

Coby vlastník bytové jednotky máte vždy podíl na společných částech bytového domu, které nejsou vyčleněny jako samostatné jednotky – například společné chodby, schodiště, plášť domu, výtah a podobně. Ale dále můžete mít podíl i na samostatných nebytových jednotkách v domě, jako jsou prádelny, kanceláře, sklepy nebo sklady.

Možná zjistíte, že máte podíl dokonce i na bytových jednotkách. Když se totiž privatizovaly obecní domy v bytová družstva, často došlo k tomu, že někteří nájemníci se nechtěli stát členy. Družstvo si potom jejich bytové jednotky rozdělilo podílem mezi družstevníky. Při převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví potom družstvo společně s bytem převedlo i podíl na těchto společných bytech.

Aniž to tušíte, vlastníte možná i pozemky. Obvyklé je spoluvlastnictví pozemku pod domem, ale často jsou ve společném vlastnictví i různé okolní pozemky. „Esvéjéčka“ je můžou často přikupovat postupně na základě plné moci a majitelé bytů pak úplně ztrácejí přehled o tom, kde jsou ještě spoluvlastníky.

Katastr vám to úplně neulehčí

Když nahlédnete do katastru nemovitostí, do výpisu on-line a zdarma, zjistíte svůj podíl na okolních pozemcích leda tak, že v zobrazení katastrální mapy na ně budete postupně klikat a zjišťovat jejich vlastníky či spoluvlastníky a hledat mezi nimi svoje jméno.

Malé a velké elvéčko

Co je list vlastnictví

List vlastnictví je veřejná listina, která prokazuje vlastnické vztahy k nemovitosti. Dejte si pozor na rozlišení mezi LV bytové jednotky (ve slovníčku realitních kanceláří „malé elvéčko“) a LV stavby, tedy celého bytového domu („velké elvéčko“). Zdarma můžete získat on-line náhled jak do malého, tak do velkého listu vlastnictví, který je ovšem stručnější než výpis poskytovaný katastrálním úřadem – takže o plný výpis listu vlastnictví musíte katastr zažádat a zaplatit poplatek. Současně můžete list vlastnictví získat i u vybraných notářů a na Czechpointu, tam bývá opatření výpisů ale dražší.

Co se týče společných částí domu, měli byste si najít list vlastnictví bytové jednotky (malé LV), kde je uveden váš podíl na společných částech domu, event. na pozemku, a srovnat ho s listem vlastnictví celého bytového domu (velké LV), kde je váš podíl rovněž uveden v seznamu vlastníků jednotek. Pokud se tato dvě čísla neshodují, potom vám něco uteklo – například podíl na nebytové jednotce v domě, který je zaznamenaný jen na LV celého bytového domu. Pokud byl však podíl na okolních pozemcích dokupován dodatečně a nemáte k dispozici nabývací titul, obvykle to nezjistíte ani z velkého LV.

Když si tedy nejste jisti, co přesně vlastníte, nezbývá než vydat se na katastr. Tam si zažádáte o svůj výpis úplného přehledu vlastnictví, který není dostupný on-line – musíte nejdřív prokázat totožnost a zaplatit poplatek, abyste získali seznam všeho, co vlastníte. Potom si můžete teprve vyžádat jednotlivé listy vlastnictví, abyste viděli svoje konkrétní nemovité věci a podíly na nich.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Co když na něco zapomenete?

Co se může stát, pokud v předmětu převodu něco vynecháte? První nebezpečí je, že vám katastr zamítne návrh na vklad – prodej se potom protáhne o několik měsíců, než budete moci znovu podat opravený návrh na vklad (pokud na upozornění katastru nevezmete svůj chybný návrh zpět).

Druhý scénář nastane tehdy, když dojde k převodu bytové jednotky, ale zůstane vám podíl na nebytové jednotce nebo více jednotkách v domě. Zbytečně vám zůstane něco, co bylo určeno k užívání společně s bytem, budete mít povinnost platit daň z nemovitosti a kupujícímu zase budou tyto společně užívané jednotky scházet.

Dobrá realitní kancelář by měla vše výše uvedené pro vás ověřit a zajistit, aby byl předmět převodu kompletní. Nebezpečí, že bude něco chybět, je naopak vysoké, pokud používáte vzory smluv z internetu nebo jste se obrátili na nespolehlivého „realitního meloucháře“, který má realitní činnost jenom jako příležitostný přivýdělek.

Jak jsme psali už mockrát, není zákonem stanoveno, co všechno je součástí odborné péče realitní kanceláře o klienta. A vzhledem k tomu, že nelze spoluvlastnictví ověřit „na jeden klik“, budou si mnozí makléři chtít práci zjednodušit.

Doporučení je tedy následující. Za prvé, dejte si dohromady veškeré smlouvy, které souvisí s vaším nemovitým majetkem, protože nabývací tituly jsou k prodeji z tohoto pohledu nezbytné. Máte-li podezření, že nemáte všechno, zajděte na katastr pro přehled vlastnictví anebo výslovně žádejte po realitní kanceláři, aby všechno ověřila ona.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+5
Ano
Ne

Diskuze

30. 5. 2015 | 13:26 | Jan77

Upozorňuji na zrádnou formulaci "SVJ kupuje pozemek". SVJ je právnická osoba, může nabývat i nemovité věci, ale není to totéž jako "vlastník jednotky kupuje pozemek či podíl na něm" . Pokud SVJ koupí pozemek, je majetkem...více

27. 5. 2015 | 10:45 | jezevec

ono snad nejde o to, že by pověřený vlastník koupil pozemek bez vědomí svj. ale jde o to, že třeba svj dokoupí dvorek za barákem, a katastr to zapíše na JINÉ LV. pokud tedy pak někdo vezme svůj nabývací titul, a svědomitě...více

27. 5. 2015 | 9:51

No jo, to jste vostrej. více

27. 5. 2015 | 7:42 | Pavel

Stalo se v naší rodině. Kupovali jsem podíl na domu, který sestával z idelní části čehosi a dalších položek. Smlouva byla několikrát konzultovaná s právníkem, přepisovaná po připomínkách (tehdy ještě na psacím stroji) a při...více

27. 5. 2015 | 0:08 | Pavel

Jako odpovědný vlastník se účastním každého shromáždění a není možné aby náš pověřený vlastník koupil pozemek bez mého souhlasu neb takovou pravomoc ve stanovách nemá. Takže příklad uvedený v článku je možný jen u hloupých...více

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Ziskový výnos, Credit card, Reciproční hodnota, transformované fondy, státní podpora, penzijní společnosti, penzijní připojištění, doplňkové penzijní spoření, jan lorenc, pokladniční poukázky, úvěrové skóre, Roman Kakos, Jiří Majstr, likvidace škody, růst blahobytu, AMEX, bytové domy, americký radar

4E16485, 4E16485, 1HCVERVA, 1HCVERVA, 4E16485

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK