Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

| rubrika: Seriál | 29. 4. 2015 | 10 komentářů
Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.
Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Dobrá zpráva je, že nesplacenou hypotéku kupující nepovažují za žádný vážný hendikep prodávané nemovitosti. Nemusíte nijak snižovat tržní cenu, což by bylo nutné u různých jiných typů zástav, břemen a právních vad. Prodej nemovitosti s hypotékou je naprosto běžná věc, stejně jako koupě nemovitosti na hypotéku.

Špatná zpráva je, že pokud se ještě v roce 2009 doporučovalo prodávajícím, aby se domluvili s kupujícím, že jednoduše převezme jejich hypoteční úvěr od banky a bude pokračovat za předem nastavených podmínek ve splácení, dnes už s tím žádný kupující souhlasit nebude.

Úrokové sazby jsou na historickém minimu a kdekoli dnes u nové hypotéky dostanete lepší podmínky, než jaké máte vy u hypotéky, která je stará jeden, dva, tři nebo čtyři roky. Ačkoli by tedy taková možnost byla pro vás velmi výhodná, protože by se obešla bez větších sankcí, zájemce o tuto variantu byste mezi kupujícími hledali těžko. Šance tu, byť minimální, ale pořád je – za zeptání nic nedáte, je to šance, jak nemuset přemýšlet o sankcích za předčasné splacení hypotéky.

Právě se děje!

Předčasné splácení bez sankcí? Možná už brzy!

Předčasné splacení hypotéky pro banku znamená, že přijde o peníze z úroků. Proto se mu brání, seč můžou a účtujou za něj tučné poplatky, které se můžou vyšplhat až k pětině nebo dokonce čtvrtině výše celé hypotéky. Výjimky existují, například Air Bank, nováček na hypotečním trhu, takový poplatek vůbec neúčtuje.

Ministerstvo financí by ale rádo, aby klienti měli šanci jednou za rok splatit bez sankcí až čtvrtinu hypotéky (dobrá zrpáva zejména pro ty, kterým už mnoho nezbývá), v případě, že by důvodem pro předčasné splacení byl rozvod, úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita, mělo by jít bez sankcí splatit všechno. Svůj záměr Ministerstvo financí vtěluje do chystané novely zákona o spotřebitelském úvěru, náměstek ministra ve včerejších Hospodářských novinách odhaduje, že pokud vše půjde podle plánu, zákon by mohl být účinný už příští rok.

Konec fixace je vaše šance

Druhá příležitost, jak ušetřit na sankcích za předčasné splacení, je, když vám končí fixace úroků hypotéky: tehdy máte možnost nejen refinancovat, ale taky úvěr doplatit bez sankcí.

Největší chyba, kterou prodávající dělají, je prošvihnutí konce fixace. Stává se poměrně často, že o prodeji sice uvažujete, ale nejste na něj připraveni v momentě, kdy najednou s překvapením zjistíte, že fixace končí. Pokud se vám to právě stalo, zvolte krátké fixační období – ideálně jeden rok – a prodej mezitím připravte.

Často se stává, že prodej je svázán s nejasnou životní situací například v rodině – s rozvodem, dalším dítětem a podobně. Pokud tedy tušíte, že by mohlo k prodeji brzy dojít, ale situace ještě není vyřešená, jeden rok by měl stačit k tomu, aby se všechno ustálilo a vyjasnilo. A přitom si necháte otevřená vrátka k životním změnám a prodeji.

Nejtěžší situaci mají prodávající, kteří přestože o prodeji uvažovali, prodloužili si hypoteční úvěr na dalších pět let. Ti se nevyhnou vysokým sankcím za předčasné splacení, které se odvíjejí nejen od toho, kolik ještě zbývá splatit, ale také od doby do konce fixace. Výše sankce je často přivede až ke stažení nemovitosti z prodeje.

Naopak když se podaří správně prodej nemovitosti načasovat, sankcím se vyhnete. Inzerovat nemovitost byste ale měli začít včas, ideálně půl roku před koncem fixačního období. Jinak vás totiž může tlačit čas – pokud nebudete mít na konci fixace kupujícího, nebudete mít z čeho úvěr doplatit. Zvolit fixaci na rok je v takovém případě opět výhodnější než muset rychle prodat za podhodnocenou cenu.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

A co stavební spoření?

Pokud jste místo hypotéky využili stavební spoření, možnost převzetí úvěru kupujícím se vůbec nenabízí. Ve všech dalších ohledech by mělo být jednání se stavební spořitelnou podobné jako s bankou – jen sankce se mohou samozřejmě lišit.  

Čtyři možnosti řešení

Každá situace má alespoň čtyři možnosti řešení, říká se. A rozhodně je tomu tak u prodeji nemovitosti s nesplacenou hypotékou. První tři jsme již zmiňovali: 

  1. Kupující převezme hypotéku prodávajícího (i s úrokovou sazbou).
  2. Prodávající doplatí hypotéku ve výročí fixace (bez sankcí).
  3. Prodávající doplatí hypotéku kdykoli jindy (s velkými sankcemi).
  4. Kupující si vezme hypotéku u téže banky a ta promine sankce.

Čtvrté řešení dává určitou naději těm, kteří nemají jinou možnost než prodat nemovitost mimo výročí fixace. Využít je můžete tehdy, když najdete kupujícího, který sice nepřevezme vaši hypotéku, ale bude se mu zamlouvat aktuální nabídka téže banky. V tomto případě můžete zkusit vyjednávat a žádat o prominutí nebo snížení sankcí, protože jste právě bance za sebe přivedli nového zájemce.

Tato ideální situace je závislá na několika podmínkách, které se musejí sejít. Za prvé, váš kupující si bude brát hypotéku, nebude mít peníze v hotovosti. Za druhé, získá dobrou nabídku od vaší banky, která obstojí v konkurenci supernízkých úrokových sazeb. Za třetí, tato banka ho vyhodnotí jako bonitního a bude mu chtít hypotéku dát.

Vyplatí se čekat na takového kupujícího? To bude záležet na tom, jaké sankce vám konkrétní banka vypočítá při předčasném splacení úvěru, ale také na zájmu o vaši nemovitost. Někdy se prodávajícím může dokonce vyplatit slevit z kupní ceny, pokud kupující přistoupí na úvěr v jejich bance, ale není to pravidlem.

Kupujícího můžete zkusit motivovat i jinak – pokud jste si brali hypotéku nedávno, stejná banka možná nebude vyžadovat nový odhad nemovitosti (a tedy vše proběhne rychle a od začátku bude jasná výše hypotéky i LTV).

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Jak bezpečně převést peníze

Jak jsem řekl na začátku, kupující by neměli mít s nesplacenou hypotékou žádný problém (sankce za předčasné splacení platíte vy). Jediné, co budete muset udělat, je ujistit je o bezpečném převodu peněz a zajištění výmazu zástavního práva vaší banky, to totiž bude v katastru ještě v momentě podpisu kupní smlouvy i převodu vlastnického práva v katastru. Banka se ho nevzdá dříve, dokud nebude úvěr splacen.

Banka nejdříve vydá vyčíslení zůstatku hypotéky k doplacení. Potom jsou dvě možnosti – buď má kupující hotovost, nebo si bude také brát hypotéku. V prvním případě je to jednoduché. Kupní cenu složí do úschovy, ihned po převodu vlastnického práva pak dojde ke splacení hypotéky a následnému výmazu zástavního práva. Zbytek kupní ceny uschovatel vyplatí prodávajícímu.

A pokud si kupující bere hypotéku? Zatímco vaše banka neustoupí ze zástavy, dokud nebude úvěr splacen, jeho banka peníze nevyplatí, dokud nebude mít zástavní právo. Dočasně tedy budou váznout na nemovitosti hned dvě zástavní práva. Banku prodávajícího ovšem vyplácí přímo banka kupujícího, v tomto ohledu spolupracují bez problémů, není tedy třeba se obávat, že by k transakce a výmazu zástavy nedošlo.

Jediné, co musíte mít v tomto případě zjištěné, je bonita kupujícího. Pokud mu totiž banka hypotéku nedá, nebo ne v dostatečné výši, budete muset hledat jiného zájemce.

Můžu prodat, banko?

Banka má zástavní právo na vaší nemovitosti, proto se nezapomeňte včas zeptat, jestli vám dá souhlas s prodejem a zřízením dalšího zástavního práva. Nový občanský zákoník umožnil bankám blokovat zatížení nebo zcizení nemovitosti efektivněji než dřív, takže jejich souhlas skutečně potřebujete, většina z nich ale přislíbila, že nebude s prodejem ani refinancováním dělat problémy. V praxi byl zatím problém jen s některými stavebními spořitelnami, které nového institutu využívaly.

A kdy se zeptat? Bude stačit, když se zeptáte, až najdete zájemce, ale může se to vyplatit i dřív. Vyčíslení zůstatku a sankcí může být důležitým vodítkem už při stanovení nabídkové ceny nemovitosti.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+18
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

30. 4. 2015 9:30, Honza

Mám zkušenost s koupí nemovitosti (stála něco přes dva miliony), na které ještě byla stará hypotéka (u KB) na jen lehce přes sto tisíc. Platil jsem z části hotově a z části na novou hypotéku u ČSOB. Proběhlo to dle té varianty 3. z článku, těch sto tisíc vzaly z peněz, co jsem jim zaplatil já. Vše ok, ale dost jsem nad tím kroutil hlavou, že prostě někde těch sto tisíc nevyštrachaly a nedoplatily to samy, zvlášť když to byl takový matriarchální rodiný klan a ty ženské nepůsobily jako nějaké socky. Kdybych já něco prodával, tak bych se snažil všechny tyhle problémky vyřešit sám předem, aby vše bylo pro kupujícího co nejjednodušší a já bych tak mohl trochu výš vyšroubovat cenu a taky abych co nejvíc eliminoval riziko, že se to někde zasekne.

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (10 komentářů)

17. 3. 2016 | 11:29 | Lukáš Hrdina

Ideální je nejprve oslovit banku, aby vydala vyčíslení. Tak, jak je to uvedeno v článku. Podle toho se rozhodnout, jak, kdy a za kolik prodat. http://www.lukas-hrdina.cz/jak-prodat-byt-s-hypotekou/ Převod hypotéky na nového...více

22. 2. 2016 | 11:02 | Tana

počkat počkat, nám v bance řekli, že když si zájemce od nás převezme hypotéku, tak to neznamená, že si převezme naše úroky... bude mít aktuální úroky... více

12. 5. 2015 | 10:28 | Lucie Tůmová

Je to myšleno tak, že fakt, že máte na nemovitosti zástavu kvůli hypotéce prodejní cenu nesníží - dnes je to naprosto běžné. To, že si někteří prodávající neohlídají konec fixace a platí pak nesmyslně vysoké poplatky bance...více

12. 5. 2015 | 9:51 | Lucie Tůmová

Přesně tak. Banka s převzetím hypotéky musí souhlasit a kupujícího prověřuje stejně, jako kdyby žádal o hypotéku novou. Odpadá snad jen odhad nemovitosti. více

12. 5. 2015 | 9:49 | Lucie Tůmová

Ono to bohužel není tak jednoduché. Převzetí hypotéky neznamená, že se nic nezmění a že kupující prostě bude platit dál místo stávajícího dlužníka. Při "převzetí" hypotéky si kupující stejně musí projít "prověřovacím kolečkem"...více

Čtenáři také navštívili

14. 3. 2015 | ,  | 8 komentářů

Šéf Hypoteční banky: Nabízejí vám supersazbu? Pozor, banky nejsou charita!

„Úvěrový byznys není jen o tom, kolik peněz rozpůjčujete, ale hlavně o tom, kolik se vám vrátí zpátky,“ říká Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky a Bankéř roku 2014.

23. 12. 2014 |  | 35 komentářů

Velký investiční seriál: Necháte si hypotéku zaplatit investicemi?

Když si vezmete hypotéku, počítáte s tím, že patnáct, dvacet nebo pětadvacet let musíte každý měsíc zaplatit pár tisícovek. Zvažte, jestli se vám nevyplatí zároveň pravidelně investovat do podílového fondu....

28. 11. 2014 |  | 5 komentářů

Očima expertů: Konec hypoték bez vlastních úspor?

Česká národní banka prý zvažuje zásah na hypotečním trhu: v dohledné době by údajně mohla omezit možnost nákupu nemovitostí prostřednictvím stoprocentních hypoték. Kdo by neměl vlastní úspory, na hypoteční...

13. 8. 2014 |  | 8 komentářů

Kupujeme byt: Lákavé hypotéky. Která je na světě nejkrásnější?

Česká národní banka přinesla na konci července kupujícím dobré zprávy. Úrokové sazby zůstanou nízké do příštího léta. Banky umožňují zákazníkům smlouvat víc než kdy předtím, bojují o klienty. Ale pozor,...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

    Nabídky práce

    Obchodní rejstřík

    Osoby v obchodním rejstříku

    Části obce

    Městské části

    Obce

    Okresy

    Témata

    koupě a prodej nemovitosti, podnikání, odškodné, zaměstnání, zpoždění, překážka v práci, overnight, klamavé praktiky, monopoly, monetární systém, skupinové slevy, Trabant, Enel, kotelna, bezcelní, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění, nejlevnější povinné ručení, půjčky

    5B31207, 7S00044, 2B47946, 5B31207, 7T00370

    Přihlášení

    Jméno

    Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

    Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

    ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
    Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
    Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.