Očima expertů: Konec hypoték bez vlastních úspor?

Ondřej Tůma | rubrika: Očima expertů | 28. 11. 2014 | 5 komentářů
Česká národní banka prý zvažuje zásah na hypotečním trhu: v dohledné době by údajně mohla omezit možnost nákupu nemovitostí prostřednictvím stoprocentních hypoték. Kdo by neměl vlastní úspory, na hypoteční úvěr by zkrátka nedosáhl. Co si o tom myslí finanční analytici, zástupci bank, realitní makléři a další odborníci z branže?
Očima expertů: Konec hypoték bez vlastních úspor?

Minulý týden se v některých médiích začalo spekulovat o tom, že si chce Česká národní banka posvítit na hypoteční trh. Regulátor se prý obává úvěrového boomu, během kterého by mohlo dojít k rychlému zvyšování cen nemovitostí. Pokud by později šly ceny domů a bytů dolů a zároveň by rostl počet nesplácených hypoték, hrozilo by bankám, že jim zůstanou nemovitosti s nižší cenou, než je zbývající dluh. Jedním z opatření, které by mohlo podobné situaci zabránit, je omezení stoprocentních hypoték, tedy úvěrů na bydlení, kdy si klient od banky půjčuje na celou hodnotu nemovitosti.

Podle Kateřiny Bartůškové z odboru komunikace ČNB centrální bankéři situaci pravidelně vyhodnocují a v případě potřeby jsou připraveni jednat. Žádný konkrétní návrh ale prý není na stole. „ČNB bude veřejnost informovat o aktuálním vyhodnocení situace v oblasti trhu nemovitostí a hypotečních úvěrů i o případném využívání obezřetnostních nástrojů ve Zprávě o finanční stabilitě 2014/2015 v červnu 2015,“dodává Bartůšková.

Přesto se ptáme odborníků, co si myslí o omezování hypoték s vysokým poměrem půjčky k hodnotě nemovitosti (loan to value ratio – LTV)? Má podle nich smysl třeba stanovovat maximální výši LTV, jako ji zavedli v některých zemích? Jsou obavy z hypotečního boomu namístě? A byl by případný zásah ČNB rozumný, nebo by spíš šlo o zbytečnou regulaci?

Libor Ostatek

ředitel makléřské společnosti Golem Finance

Libor Ostatek
+13
+
-

V evropském měřítku se nejedná o nic výjimečného, v řadě zemí je omezování LTV již dlouhodobě aplikováno, ať už ze strany regulátora nebo samotných bank. Příkladem budiž Francie, Velká Británie, kde je standardním limitem pro půjčku 90 procent hodnoty nemovitosti, ve Švýcarsku dokonce jen 80 procent. České banky si poměr hypoték s vyšším LTV řídí prozatím samy. Některé u těchto úvěrů uplatňují vyšší úrokovou sazbu, přísnější kritéria schvalování a část bank od roku 2009 tyto hypotéky neposkytuje vůbec. Aktuální potřeba regulace v České republice z našeho pohledu není. Přesto záměr České národní banky vnímáme jako racionální a preventivní. Ze zkušenosti víme, že financování části záměru vlastními penězi či kombinací více zdrojů je i z pohledu klienta bezpečnější a navíc přináší větší flexibilitu v průběhu splácení.

Pokud by k regulaci Česká národní banka přistoupila, považujeme za rozumné stanovit hranici na 90 procentech, ne níže. Nižší hranice už by byla pro trh omezující a mohla by otevřít cestu k dofinancovávání formou rizikových nebankovních úvěrů. I přes regulaci bude stoprocentní financování možné nadále realizovat kombinací více produktů, ale při hledání řešení bude ještě větší roli hrát zkušenost poradce či hypotečního makléře. Produktově se na dofinancování bude využívat stavební spoření, což ostatně funguje už dnes.

Slovníček

Stoprocentní hypotéka a LTV

Stoprocentní hypotéka. Dobrá, ale z čeho se počítají ta procenta? V procentech se uvádí takzvané LTV: loan to value ratio, česky to znamená poměr půjčované částky k hodnotě. A pozor, hodnota není cena. Hodnotu určuje odhadce, ale cena může být klidně vyšší nebo nižší, to záleží na prodávajícím. Když tedy budete mít kliku a najdete nemovitost, jejíž cena bude na devadesáti procentech hodnoty, určené odhadcem, stačí vám devadesátiprocentní hypotéka a nebudete muset sáhnout do kapsy.

Pavel Kohout

ekonom, Partners

Pavel Kohout
+50
+
-

BYDLETE S NÁMI!

Z každého půjčeného milionu vám můžeme ušetřit až 150 tisíc korun.

V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.

Objem úvěrů na bydlení rostl za minulých dvanáct měsíců (konče zářím 2014) o 5,9 procenta. Ať mi někdo vysvětlí, kde je ten údajný úvěrový boom.

Přitom skutečný úvěrový boom jsme už zažili a není to tak dávno. Byly doby, kdy objem hypoték rostl o desítky procent ročně po dobu několika let. Konkrétně mezi lety 2004 až 2009 rostl objem hypotečních úvěrů průměrným ročním tempem 33,7 procenta. Ani tehdy nenastala hypoteční krize. Celková míra zadluženosti domácností je stále velmi hluboce pod úrovní vyspělých zemí.

Pokud se například Švédsko nebo Nizozemsko obává úvěrové expanze, jsou tyto obavy namístě, neboť jejich trhy jsou našponované k prasknutí. Nic takového ale Česku nehrozí ani zdálky. Kromě toho podíl hypotečních úvěrů se selháním mírně klesá. Podle posledních údajů ze září tato hodnota činí 3,22 procenta, před rokem 3,41 procenta a v září 2012 rovněž 3,41 procenta.

Jako kdyby paradoxů nebylo dost, na jedné straně ČNB provádí údajně expanzivní politiku (pokud pokles reálné hodnoty úspor a příjmů domácností lze považovat za monetární expanzi), na straně druhé se snaží přiškrtit úvěrový růst.

Ondřej Hák

ředitel úvěrových produktů Equa bank

Ondřej Hák
+3
+
-

Historická zkušenost v Česku neukazuje, že by kvůli stoprocentním hypotékám měl sektor problémy, a to navzdory tomu, že tento typ produktu byl u nás spotřebitelům velmi dobře přístupný. Největší rozmach stoprocentních hypoték tu proběhl v letech 2006 a 2007. Tehdy navíc ceny nemovitostí kulminovaly. Část těchto hypoték byla poskytnuta nerezidentům – cizincům, kteří viděli v rychle rostoucích cenách nemovitostí jen spekulativní příležitost. A ani tato porce hypoték fatální problémy v sektoru nepřinesla.

V roce 2008 pak většina bank sama snížila svůj apetit a začala půjčovat opatrněji. Navíc odezněla demografická vlna ze 70. let, která tehdejší růst cen nemovitostí společně s úpravami sazeb DPH také podněcovala. Spotřebitelé se sami chovají rozvážněji, a tak by se scénář podobný rokům 2006 až 2008 na realitním trhu neměl v nejbližších letech téměř jistě opakovat.

Daniel Kotula

realitní makléř

Daniel Kotula
+12
+
-

Z praxe realitního zprostředkování mohu potvrdit, že zájem o stoprocentní hypotéky vzrostl, a to zejména díky velmi nízkým úrokovým sazbám – výsledná splátka hypotéky se často rovná nájmu srovnatelné nemovitosti, nebo je dokonce nižší.

Stoprocentní hypotéky dostávají žadatelé, kteří mají dobrou kredibilitu, nejde tedy o masový jev. Vysoké riziko bych viděl, kdyby došlo ke změně úrokových měr na úroveň úroveň zhruba 5,5 procenta, pak by splátky hypotéky byly o polovinu vyšší. Znamenalo by to citelný zásek do osobního rozpočtu, který může vyvrcholit neschopností splácet. Riziko nesou také lidé, kteří mají třeba osmdesátiprocentní hypotéku a zbývajících dvacet procent hodnoty nemovitosti financují z úvěru ze stavebního spoření. I u něj v budoucnu hrozí zvýšení úrokových měr, je ale otázka, jestli národní banka dokáže takové „skrýté stoprocentní hypotéky“ efektivně monitorovat.

Jan Sadil

Generální ředitel Hypoteční banky

Jan Sadil
-19
+
-

Nejpravděpodobnější z variant, o které se hovoří v souvislosti s plánovaným usměrňováním hypotečního trhu, počítá s povinností bank držet více kapitálu. Podle mne by nastavení nového pravidla nepředstavovalo pro banky problém. Konkrétně v Hypoteční bance jsou kritéria pro žadatele o stoprocentní hypotéky přísnější, než u hypoték s nižším LTV. Myslím, že opatření by bylo rozumné i z pohledu klienta – na koupi nového bydlení by měl mít naspořeno část vlastních peněz.

Vladimír Zuzák

ředitel Home Institute a Maxima reality

Vladimír Zuzák
+45
+
-

Domnívám se, že by šlo o zbytečnou byrokracii, která není opodstatněná skutečným ohrožením českých bank.

Za prvé ceny nemovitostí rostou a nic neukazuje na to, že by mělo dojít v dohledné době k jejich poklesu a ztrátě hodnoty, na kterou si současní kupující půjčují. Banky se navíc dobře chrání, když podhodnocují odhady nemovitostí, na které peníze půjčují – LTV se nepočítá z kupní ceny, ale ceny stanovené odhadcem, která bývá nižší. České banky dále nemají v žádné větší míře toxická aktiva, která vedla k ekonomické krizi ve Spojených státech.

A nakonec – když kupující budou chtít stoprocentní hypotéku, ale banka jim povolí vzít si hypotéku jen na 85 procent hodnoty nemovitosti, pak se budou snažit toto omezení stejně obcházet. A bude pro ně jednoduché pokrýt chybějících 15 procent z jiných úvěrů bez zajištění.

Petr Plocek

tiskový mluvčí UniCredit Bank

Petr Plocek
+4
+
-

Nechceme dopředu komentovat budoucí kroky regulátora. V UniCredit Bank přistupujeme k poskytování hypotečních úvěrů s LTV nad 85 procent již nyní velmi obezřetně. Podíl těchto hypotečních úvěrů na naší produkci se pohybuje v řádu jednotek procent a případná regulace by se tedy naší banky neměla výrazně dotknout. Jiná situace je ovšem na Slovensku, kde byly stoprocentní hypotéky v rámci trhu běžným standardem a jejich podíl v portfoliu bank byl v řádu desítek procent. Na slovenském trhu jsme jako jedni z prvních začali implementovat jednotlivé kroky v rámci regulace stoprocentních hypoték dle platné legislativy.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Roklen24.cz

Lukáš Kovanda
+19
+
-

Anketa

Kdo to trefil?

Krok České národní banky, pokud by ho chtěl vážně učinit, je podle mého soudu přehnaně opatrnický, svým způsobem i kontraproduktivní, a jde proti tomu, co její představitelé hlásají v souvislosti s loňskou intervencí. Jde totiž také o krok zbytečně a ukvapeně restriktivní, který je v rozporu s jejich snahou poskytnout ekonomice náležité „uvolnění“. Hypoteční trh žádný zásadní boom, který by bylo třeba krotit, zatím neprožívá. V prvních třech čtvrtletích roku 2007 – z hlediska hypoték rekordního – činil celkový objem nově poskytnutých hypoték, očištěný o ty refinancované (v té době asi pět procent nových hypoték), 103,3 miliardy korun, což tehdy značilo meziroční nárůst o téměř třetinu. V té době ale národní banka poskytování hypoték na 85 a více procent nijak neomezovala. Letos v prvních třech kvartálech činil objem nových hypoték, očištěných o ty refinancované (v současnosti asi 23 procent nových hypoték), dle odhadu 84,7 miliardy korun, což představuje meziroční nárůst lehce přes třináct procent. Objem nových (nerefinancovaných) hypoték i jejich meziroční růst je stále na výrazně nižší úrovni než v roce 2007. Systémové riziko se nad hypotečním trhem v Česku tedy zatím zjevně nevznáší a není třeba plošně regulovat možnost udělování hypoték na 85 a víc procent ceny pořizované nemovitosti. Zatím lze podle mého soudu ponechat celou věc na individuálním posouzení příslušného hypotečního ústavu, který disponuje nejpřesnějšími informacemi, a dokáže tak nejlépe zhodnotit skutečnou bonitu a potenciální rizikovost každého svého klienta.

Líbil se vám článek?

+18
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 5 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

20. 1. 2015 21:37, Novák

O lidi se nikdo nestará, kde a jak mají vzít milióny, na predrazene byty od developeru, vy máte bohatý příbuzný, nebo dostanete prachy k osumnactinam, a běž si nějaký bytecek koupit? Asi ne, mám predrazenou a nevyhodnou 100hypoteku,a musím platit dva úcty KB, kdysi byly jiné možnosti, jak získat byt...a někdy za pár tisíc, zas se napakujou jen ti darmozrouti, co to nepotrebujou

+38
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

28. 11. 2014 19:20, Rada

Osobně se domnívám, že riziko spočívá v tom, že Komerční banka jako snad jediná u nás poskytuje bez potíží 100%-ní hypotéky, zatímco jiní je neposkytují vůbec a nebo za méně nevýhodných podmínek. Požadavek na vlastní prostředky se dá obejít (jak ostatně zmiňují i odborníci), jít do KB je ale jednodušší a většinou i výhodnější.
Kvalita úvěrového portfolia KB tedy podle mě nutně musí být nižší, než u ostatních bank. Pokud/až přijde další recese a pokles cen nemovitostí, jsem zvědavý, zda bude mít KB potíže nebo ne. Doufejme že ne, protože KB je too big to fail.

Osobně jsem zásadně proti poskytování 100%-ních hypoték. Pokud někdo nezvládne ušetřit ani na 10% hodnoty nemovitosti, je to s velkou pravděpodobností člověk, který příliš neumí vycházet s penězi a šance, že splácení nezvládne, je proto vyšší.

-7
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

26. 11. 2014 | Vladimír Zuzák | 20 komentářů

Investiční byt: Cesta k rentě bez práce? Jak pro koho

Investovat, kupovat a pronajímat na realitním trhu – to všechno musíte umět, aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám ten byt přinášel příjem bez práce, a ne zbytečné... celý článek

Ekonomické stavby: Slíbí bydlení snů, zařídí noční můru

30. 9. 2014 | Petra Dlouhá | 5506 komentářů

Ekonomické stavby: Slíbí bydlení snů, zařídí noční můru

Slíbili, že zajistí hypotéku a postaví vysněný rodinný domek. Místo toho ji vlákali do rafinované pasti. Firma dala ženě podepsat, že si nechá postavit dům za dva miliony, i když bylo... celý článek

Jak se uživí budoucí důchodci? Řešením je obrácená hypotéka

27. 8. 2014 | Filip Uhlíř | 27 komentářů

Jak se uživí budoucí důchodci? Řešením je obrácená hypotéka

Populace v Česku rychle stárne. Důchody jsou už teď relativně velmi nízké a bude hůř. Přitom – ač to tak nevypadá – je u nás ale většina důchodců ve skutečnosti velmi bohatých. Neuvědomují... celý článek

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

6. 6. 2014 | Ondřej Tůma | 4 komentáře

Očima expertů: Nejvhodnější čas na koupi nemovitosti je tu. Už zas?

Ceny nemovitostí i úrokové sazby úvěrů na bydlení jsou proklatě nízko. Je právě teď správný čas na pořízení bytu či domu, nebo se ještě vyplatí chvíli počkat? Ptáme se ekonomů, úvěrových... celý článek

Očima expertů: Nákup nemovitosti jako nejlepší investice na stáří. Ano, či ne?

22. 2. 2013 | Ondřej Tůma | 25 komentářů

Očima expertů: Nákup nemovitosti jako nejlepší investice na stáří. Ano, či ne?

Zajistí nám nákup vlastní nemovitosti klidný důchod, nebo je lepší investovat jinam? Zeptali jsme se Petra Macha, Tomáše Prouzy, Martina Skalického, Lukáše Kovandy a dalších osobností... celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.