Prodáváme byt: Inzerát má ukázat přednosti nemovitosti, ale lhát se nemá
Inzerát je začátek komunikace s kupujícími. Lákavý text je může dostat na prohlídku, ale když nebude pravdivý, budou do minuty naštvaně práskat dveřmi a vy jste zbytečně ztráceli čas. Naopak nafotit všechno na mobil tak, jak to u vás doma leží a běží, to je zas upřímnost, kterou nikdo neocení.
Jak tedy najít správnou míru mezi zavádějícími informacemi, nevinnými eufemismy a přiznáním skutečných vad na kráse? Uvědomte si, že váš inzerát je marketingový nástroj. Jeho cílem je prodat. A to znamená vyzdvihnout přednosti, ale nezastírat vady, které později „neokecáte“.
Vladimír Zuzák
Kupující zajímá potenciál bytu
Buďte si jisti, že žádný byt není ideální. Pro zájemce o koupi je spíš důležité, aby se skutečný stav nemovitosti odrážel v pořizovací ceně. Dávají například přednost levnějším bytům před byty po rekonstrukci (jednak kvůli ceně, jednak proto, že si ho můžou upravit k obrazu svému), jak jsem psal v minulém díle:
Co se kupující chtějí hlavně dozvědět? Jaký je potenciál prodávané nemovitosti. Když jim ukážete šíři možností, které jim dává daná dispozice bytu nebo dobrá lokalita, nebudou hledět na kosmetické detaily. Největší zájem je o byty, které umožňují splnit si sny podle svého.
Jak tedy vystavět inzerát na nemovitost? Tři hlavní kroky jsou napsat text, vyfotit nemovitost a inzerát vyvěsit (levně a tam, kde ho někdo uvidí). Tento díl vyhradím textu, focení a realitní servery probereme příště.
Co všechno napsat do inzerátu?
Vodítko pro ty, kteří nevědí, co všechno se musí v inzerátu objevit
- dispozice, výměra, vybavení
- nadzemní podlaží, výtah, orientace světových stran
- součásti a příslušenství: sklep, komora, balkon, garáž, parkovací stání
- materiál: cihla, panel
- vlastnictví: osobní, družstevní
- sítě: plyn, elektřina, odpad, vytápění
- dopravní dostupnost
- občanská vybavenost: obchody, školy, sportoviště, lékaři, kultura, parky
Zvláštní literární žánr: Inzerát
Na začátku by měl být brainstorming. Sepište si všechno, co lze říct o nemovitosti, kterou prodáváte. Jakmile to máte, ujasněte si, co jsou nevýhody, a rozhodněte se, které musíte v inzerátu uvést, například stav před rekonstrukcí, přízemní podlaží, chybějící výtah nebo výhled na magistrálu.
Ideální bude, když dokážete připsat ke každé nevýhodě její pozitivní stránku. Abychom stále neopakovali příklad s rekonstrukcí, může to být lokalita na okraji Prahy (hůře dopravně dostupná), ale vhodná pro rodiče s dětmi (protože je blízko les i školka).
A teď můžete začít psát inzerát. Dodržet byste měli následující osnovu: na začátku shrňte největší přednosti nemovitosti do jedné věty, která dá atmosféru celému textu. Potom popište nejdřív nemovitost samotnou a nakonec její okolí – dopravní dostupnost a občanskou vybavenost.
Realitní seriály na Peníze.cz
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.
Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož čtvrtý díl právě čtete:
NESPOLÉHEJTE NA NÁHODU!
Nechte si od nás zdarma zpracovat návrh optimálního pojištění majetku a domácnosti
V Ušetři.peníze.cz dokážeme mnohem víc. Přesvědčte se sami.
Vyhněte se překvapením „až na místě“
Lhát se nemá. Naopak bude-li z inzerátu zřejmé vaše férové jednání, budete pro kupující milým překvapením v džungli realitního trhu, kterou se musejí prodírat. Nejčastější prohřešky prodávajících těží z nejasnosti pojmů nadzemní podlaží a patro, ale také užitná a obytná plocha.
Může to být i mýlka, ale většinou se ta mýlka stává tak, že nahrává prodávajícímu a kupujícího zklame, jakmile na nesrovnalosti přijde. Obvykle přijdete na prohlídku bytu, který má být v prvním patře, a přitom se do oken dívají chodci. Je v prvním nadzemním podlaží.
Začněme s vysvětlením od chvíle, kdy máte pevnou půdu pod nohama. Vcházíte-li hlavním vchodem na úrovni okolní země (chodníku), jste v prvním nadzemním podlaží (takzvané přízemí – abyste v inzerátu předešli nedorozumění, použijte radši toto slovo). Kdyby bylo zapuštěno z poloviny do země a okna byla těsně u chodníku, je to první podzemní podlaží (suterén). Do prvního patra musíte jít po schodech, je druhým nadzemním podlažím a okna má ve výšce, kam chodci už nedohlédnou.
Druhým problematickým momentem je výměra bytu. Až budete inzerát psát, vězte, že zájemce o váš byt chce prostě vědět, jak velké jsou místnosti a taky jak velké jsou balkony, sklepy nebo garáže. Ale zvlášť. Sloužit by k tomu měly výrazy užitná a obytná plocha.
Užitná plocha zahrnuje všechny místnosti, včetně sklepů, balkonů nebo půdy. Naopak obytná plocha má zahrnovat jenom pokoje vhodné k trvalému bydlení, které mají minimálně osm m2 (uvádí Český statistický úřad).
Aby v tom byl ještě větší zmatek, užívá se někdy i pojem podlahová plocha. Zahrnuje půdorysnou plochu všech místností včetně stěn, sloupů, pilířů, komínů a obdobných svislých konstrukcí a započítávají se i vestavěné skříně ve zdech a podobně.
Vzhledem k tomu, že se v tom nikdo moc nevyzná, je nejlepší uvést výměru tak, aby bylo zřejmé, kolik z celkové plochy tvoří příslušenství – například „byt o rozloze 108 m2 + terasa 5 m2“.
Jak je ten byt vlastně velký?
Až budete vyplňovat parametry nemovitosti na realitních serverech, některé vás přímo povedou k zamlžování výměry bytu. Například nejčtenější Sreality.cz pracují s kategorií užitná plocha. Do předem nachystaných kolonek tedy vyplňte výměru co nejpřesněji a potom uveďte znovu i v textu inzerátu, kolik čtverečných metrů mají obytné místnosti, kolik balkon, terasa nebo sklep či komora.
Velké zklamání připravíte zájemci o nemovitost i tehdy, když budete zamlčovat vícenáklady (typicky nutnost přikoupit si garáž). Uvedená cena by měla být kompletní. Doufat, že bude každý natolik zamilovaný do vaší nemovitosti, že ji koupí i s kostlivcem ve skříni, se v těchto případech nevyplácí.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Co když je to vážné?
Lhát se nemá, ale copak si to někdo koupí, když přiznám, že…? Pojďme si to na závěr ještě vyjasnit. V jakém je byt podlaží, jak je velký a co všechno se k němu musí přikoupit, to rozhodně přiznejte, s tím se nic nedá dělat. Z horšího technického stavu udělejte přednost – kupující může rekonstruovat podle svých představ, obzvlášť když koupí levněji.
Zřejmě největším oříškem jsou právní vady na nemovitosti. Jsou to všechna ta věcná břemena, exekuce, zástavy, zákaz zcizení a zatížení a další typy věcných práv. Prvním krokem je, abyste o nich věděli vy sami – nejtrapnější je, pokud vás na ně upozorní až kupující, kteří je zjistili z katastru nemovitostí.
Jakmile je zjistíte, pokuste se očistit nemovitost ještě před prodejem. Šikovný právník, který se vyzná v realitním trhu, vám dokáže obvykle s odstraněním právních vad pomoci. Například ceny nemovitostí v exekuci se propadají tak hluboko, že se vyplatí raději včasná investice do právníka s cílem exekuci ukončit zaplacením dluhu a zajistit její výmaz z katastru nemovitostí.
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
