Prodáváme byt: Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
Předpokládejme, že jste rozhodnuti oslovit realitku, aby prodala vaši nemovitost. Chcete si být jisti, že správně stanoví prodejní cenu, sežene solventního kupujícího, připraví zodpovědně právně bezvadné smlouvy a zajistí, abyste dostali v pořádku peníze. Provizi (obvykle tři až pět procent z prodejní ceny) nechcete platit za špatně odvedenou práci.
Většina prodávajících se při výběru spolehne na známou značku, která na první pohled odlišuje jednu místní realitní kancelář od zbývajících bezejmenných. Výběr realitky probíhá stejně rychle, jako když v regále sáhnete po Coca-Cole. Jenže zatímco ta chutná vždycky stejně, realitky stejného jména můžou mít velmi rozdílnou kvalitu.
Vladimír Zuzák
Jak vznikají franšízy a čeho se u nich nedočkáte
Představte si to asi takhle – založili jste loni realitní kancelář v malém městě nebo na sídlišti velkého města. Slyšeli jste, že se dá na realitách vydělat, tak jste za tisícovku získali živnost volnou „realitní makléř“, přečetli pár článků na internetu a čekáte na klienty. Ale ti se nehrnou.
Za pár měsíců voláte do franšízy, která nabízí známé jméno, licenci mezinárodního řetězce, a to dokonce na splátky. Žádnou velkou hotovost nemáte, ale splátky si dovolit můžete. Zaplatíte si dvě školení, která jsou povinná. Zbytek si dovolit nemůžete, čerpáte z internetu. Nejen informace, ale také vzory smluv, protože právníci by ukrajovali příliš velkou část vaší provize.
Klienti se jen hrnou, v dobré víře, že jsou v rukou velké realitní kanceláře. Ale jaké jsou ve skutečnosti vaše vztahy k mateřské společnosti? Zaplatili jste, obdrželi tlustý manuál (bylo v něm víc instrukcí k umístění loga než k prodeji nemovitosti), ale zodpovědnost za vás, vaše znalosti a chyby, nenese mateřská společnost žádnou.
Známý franšízový příběh
Na vlastní kůži pocítili realitu franšízového podnikání klienti Century 21. Zatímco se spoléhali na známou značku, advokát najatý franšízou zpronevěřil peníze, kterých se potom u mateřské společnosti domáhali marně. „V realitní kanceláři je sice logem Century 21 polepená i sklenička na vodu,“ píší podvedení klienti realitní kanceláře, „přesto nemáme právo po mateřské společnosti cokoliv požadovat.“
Jaká kritéria při výběru použít?
Dobrou realitní kancelář posuzujte namísto značky podle následujících kritérií:
Kolik nemovitostí už prodali?
Jděte se podívat do sídla realitní kanceláře a ptejte se, kolik let jsou na trhu, ale také kolik nemovitostí už prodali. Najdou se experti, kteří působí na trhu deset let, ale nemovitosti celou tu dobu prodávají spíš náhodně než na každodenní bázi.
Začínajícím firmám se vyhněte – vzhledem k tomu, že neexistuje vzdělání v profesi realitní makléř, šikovnosti se dosahuje s léty praxe. S prodejem nemovitosti je spojené řešení právních vad, jednání o poskytnutí úvěru nebo komunikace s katastrem nemovitostí. Jestli si najmete kancelář, která bude řešit tyto situace poprvé nebo podruhé, mohli jste to laicky řešit rovnou vy sami – a zadarmo.
Kdy se vyplatí exkluzivita
S výběrem realitní kanceláře souvisí rozhodnutí, zda svěřit prodej exkluzivně do rukou jedné kanceláře nebo rozjet jednání na vícero frontách. Exkluzivita se vyplatí, pokud bude omezená na dobu maximálně šesti měsíců, do kdy by šikovná kancelář měla byt prodat (domy budou trvat déle). Když se to nepodaří, zvažte odchod jinam.
Vždy se ptejte, co za exkluzivitu dostanete navíc. Měly by to být lepší inzertní služby, aby se nemovitost prodala rychleji – home staging, topování nebo videoprohlídka. Naopak je pochopitelné, že pokud s exkluzivitou souhlasit nebudete, realitka do vás nebude chtít tolik investovat. A ani na kupující nepůsobí dobře, když jednu nemovitost nabízí víc realitních kanceláří. Vytváří to dojem, že je s nemovitostí něco špatně a nedaří se ji prodat.
Mají svoje vlastní právníky?
Dobrá realitní kancelář má svoje právníky, kteří se specializují na realitní právo. Je-li v něčem realitka opravdu nepostradatelná, je to právě příprava všech souvisejících smluv, právní prověrka nemovitosti a návrh na vklad do katastru. Dejte si podmínku, že budete platit provizi jen za odborné právní služby, ne za vzory z internetu.
Druhým ukazatelem kvalifikované realitní kanceláře může být také stabilní tým makléřů – pokud ve firmě zůstávají, ukazuje to na funkční společnost, kde navíc lidem záleží na její dobré pověsti, kterou nebudou chtít riskovat.
Ztráta, nebo zisk?
První, co byste měli udělat, je prověřit úplným výpisem v obchodním rejstříku, zda vůbec realitní společnost existuje a zda není v insolvenci, bankrotu nebo nebyla v jiném vážném problému. Proklepněte si ji zejména tehdy, pokud se chystáte využít úschovu peněz u realitní kanceláře – jinak byste už peníze taky nemuseli nikdy spatřit.
Pak se podívejte po výročních zprávách a účetních uzávěrkách. Zjistíte, jak firma hospodaří, jestli je v plusu nebo ve ztrátě. Pokud tyto údaje společnost nezveřejňuje – je něco v nepořádku.
Na každém šprochu pravdy trochu
A na internetu byste měli najít mnohem víc. Zadáte-li jméno realitky do Googlu, najdete obvykle řadu příběhů od klientů, kteří už s ní prodávali. Vždycky se sice najdou notoričtí pomlouvači, na druhou stranu z diskuzních fór se dozvíte určitě víc než z oficiálních referencí. Přistupte k tomu prakticky, vypište si problémy, s nimiž se pisatelé komentářů a příběhů setkali, a zeptejte se na ně – vyjasněte si pravidla hry.
Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.
Co se dá pojistit?
Standardem by mělo být profesní pojištění odpovědnosti, protože k lidské chybě může dojít v každé společnosti. Pojišťovny často vydávají i certifikáty, kde si přečtete, na co všechno se firma nechala pojistit. Samozřejmě před zpronevěrou vás nepojistí nikdo – a právě proto je třeba věnovat výběru realitní kanceláře takovou pozornost.
V příštím dílu seriálu budeme pokračovat s dalšími kritérii, která souvisejí už přímo s šikovností konkrétního realitního makléře.
Realitní seriály na Peníze.cz
V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.
Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož sedmý díl právě čtete:
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
Diskuze
Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy
4. 3. 2015 13:53, Jan Štohanzl, RE/MAX
Vláďo promiňte, ale tento článek je pod Vaši úroveň. Neplivat na konkurenci je zásadou každého slušného obchodníka. Takového jednání se většinou dopouští jen lidé nízcí, či zoufalí. Ve Vaší předchozí společnosti jste plivali na realitky en bloc, teď vedete realitku, tak plivete jen na část z nich? Nemá to logiku. Zkuste si stejně jako my všichni nejdříve uklidit před vlastním prahem a konkurenci poté můžete porazit díky kvalitní službě a referencím Vašich klientů. Pomlouvání ještě nikomu dlouhodobě štěstí nepřineslo. Přeji Vám hezký den a dobrý (férový) byznys. J.Š.
V diskuzi je celkem (43 komentářů) příspěvků.