Prodáváme byt: Jak kontrolovat práci realitky

Nikde není psáno ani dáno, co všechno máte správně získat za provizi, kterou zaplatíte při prodeji nemovitosti realitní kanceláři. Při koupi bytu za tři miliony zaplatíte na provizi cca tři procenta kupní ceny, tedy například 90 000 korun. A záleží i na vás, jestli tyhle peníze dáte za telefonní číslo na kupujícího, nebo získáte něco víc.

Je zřejmé, že se vyplatí práci realitní kanceláře kontrolovat – nejen s ohledem na to, jestli vůbec vaši nemovitost aktivně nabízí a hledá zájemce o koupi, ale taky s ohledem na rozsah a kvalitu služeb. Základem pro tuto kontrolu je počáteční dohoda na výši provize a přesném rozsahu služeb, které za své peníze máte dostat.

Doporučuji vám proto na začátku oslovit několik realitních kanceláří a nechat si dopodrobna vysvětlit, v jakých krocích bude prodej nemovitosti probíhat a co všechno je v ceně provize. Výslovně se ptejte, jestli budete muset hradit ještě nějaké další služby a poplatky. A nakonec si vyberte tu realitní kancelář, která za provizi nabízí největší přidanou hodnotu.

Je samozřejmě rozdíl, jestli jste realitku sami oslovili nebo jste začali inzerovat bez realitky a makléř vám zatelefonoval s nabídkou. Srovnání s konkurencí byste ale měli udělat v obou případech! Častým trikem makléřů, kteří vás osloví sami, je tvrzení, že už mají konkrétního zájemce o koupi. Nenechejte se natlačit do rychlých rozhodnutí, dokud nezjistíte rozsah nabízených služeb.

Kdo to platí?

Ptejte se realitní kanceláře, zda vám v rámci nabízených služeb poskytne:

• služby fotografa
• home staging
• inzerci na realitních serverech, včetně případného topování
• reklamní plachtu či ceduli na nemovitosti
• vypracování nezbytné smluvní dokumentace
• úschovu kupní ceny (sami ale uvažte, jestli nechcete zvolit jinou variantu)
• poplatky na katastru
• vypracování daňového přiznání
• další služby

Jak aktivně se vaše nemovitost nabízí?

První fáze je prezentace nemovitosti na realitních serverech a aktivní hledání zájemců. Pokud se podaří sehnat kupujícího rychle, kontrola nebude ani nutná, ale jakmile budete čekat několik měsíců, aniž by se zájemci ozývali, začnete se zajímat o to, jak aktivně realitní kancelář nemovitost nabízí. Záleží samozřejmě na okolnostech: V případě, že prodáváte za slušnou cenu v atraktivní lokalitě, byste se pochopitelně měli začít ptát o dost dřív.

Hned na začátku se proto pojistěte pro případ, že by kupující po vaší nemovitosti nesáhli hned první den. Žádejte od makléře pravidelný report (ideálně řekněme jednou za 14 dnů), ze kterého bude zřejmé, kolik lidí inzerát vidělo, kolik na něj zavolalo, kolik proběhlo prohlídek. Žádejte také zpětnou vazbu – co se zájemcům nelíbí, co je pro ně největší překážka pro koupi.

Na tom všem byste se měli dohodnout ještě před podpisem jakékoli smlouvy, později už budete velmi těžko žádat o cokoli navíc. Využijte na začátku chvíle, kdy makléř usiluje o to, aby vaši nemovitost získal do nabídky, a dohodněte se na celém rozsahu služeb. Jedině tak budete mít prostor pro pozdější kontrolu.

A plánujte i to, jak budete pracovat s nabídkovou cenou. Tržní cenu by měl makléř stanovit na základě kvalifikovaného odhadu, cenových map, zhodnocení technického stavu nemovitosti a jejích parametrů – žádejte konkrétní zdůvodnění jím stanovené tržní ceny. Shodnout byste se měli i na tom, jak budete s cenou pracovat v čase – kdy a o kolik ji budete v případě nezájmu snižovat.

Probíhá převod nemovitosti bezpečně?

Realitní kancelář by neměla mít problém s tím, aby se setkal prodávající s kupujícím. Obavu, že realitní kancelář obejdete, by měla řešit vzájemná smlouva. Snaha znemožnit setkání s kupujícím může ukazovat i na podvody, jako je například dvojí provize. Jak to vypadá? Zatímco s vámi makléř dohodne, že provize je součástí kupní ceny (vyplatí vám o tuto částku méně), s kupujícím uzavře zprostředkovatelskou smlouvu na provizi nad rámec kupní ceny.

Druhý podezřelý manévr je snaha obejít se bez právníka, případně znemožnit vám kontakt, když požadujete změny ve smlouvách. Smluvní dokumentace k prodeji nemovitosti se bez právníka neobejde, vzory smluv z internetu jsou v tomto případě opravdu riskantní řešení. Ať už má realitní kancelář svého právníka (to je ideální), nebo spolupracuje s advokátní kanceláří, žádejte osobní setkání. Zejména v případě změn komunikujte nejlépe napřímo s právníkem. Nenechejte se „ukolébat“ báchorkami o tom, že vámi požadované změny nejsou nutné, že vše potřebné ve smlouvě už je a podobně.

Dejte si velký pozor na makléře, kteří smlouvy tvoří sami. Když udělají chybu, například vám zapomenou do smlouvy zahrnout kus pozemku, může to vést k zastavení řízení na katastru, vrácení návrhu na vklad, nebo dokonce i ke špatnému zápisu vlastnického práva. Kupujícím potom bude chybět kus majetku.

Ideální postup je naplánovat společné setkání prodávajícího, kupujícího a právníka, kde dojde k dohodě na všech klíčových bodech smlouvy (sankce, podmínky výplaty kupní ceny, úschova, předání nemovitosti). Poté by měl právník smluvní dokumentaci vypracovat a poslat k připomínkám oběma stranám, které se potom opět setkávají osobně, aby smlouvy podepsaly.

I veškeré další služby spojené s převodem vlastnického práva byste měli žádat po realitní kanceláři v ceně provize. Zejména je to komunikace s katastrem nemovitostí a příprava návrhu na vklad, ale také daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a výplata daně finančnímu úřadu přímo z úschovy. Realitní kancelář by měla pomoct i s předáním nemovitosti kupujícímu.

Vladimír Zuzák

Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Jak se ohradit, když je něco špatně

Zjistili jste, že něco neprobíhá, jak by mělo? Nyní bude velmi záležet na tom, jakou smlouvu jste s realitní kanceláří podepsali. Vždycky dejte pozor, jestli uzavíráte smlouvu exkluzivní či neexkluzivní, na dobu určitou nebo neurčitou, případně jak dlouhá je výpovědní doba. Pozor také na skryté automatické prodloužení smlouvy, když včas neoznámíte, že trváte na jejím ukončení ve sjednané době.

Pokud vaše smlouva není exkluzivní a není uzavřena na dobu určitou, můžete ji vypovědět a po vypršení sjednané výpovědní doby jednoduše jít někam jinam. Pokud exkluzivní je, záleží na tom, na jak dlouhou dobu určitou jste ji uzavřeli. Ideální je podepisovat exkluzivní smlouvu na čtyři měsíce u bytů anebo šest měsíců u domů, jejichž prodej trvá déle. V případě nekvalitních služeb potom můžete realitní kancelář opět změnit.

Velký pozor si dejte i na obsah smlouvy – celá počáteční dohoda na kompletním rozsahu služeb a výši provize by měla být v této smlouvě zakotvena, včetně sankcí v případě, že dojde k neplnění smluvených povinností. Mějte se na pozoru i před rozšířenou praxí, kdy vám makléř dá v rychlosti podepsat smlouvu, aby mohl nemovitost co nejdřív vyinzerovat, a teprve později se z dokumentu vyklube právě exkluzivní smlouva na příliš dlouhou dobu určitou, bez možnosti výpovědi.

Na realitním trhu se tedy nikdy nespokojte s tím, co se prezentuje jako „standardní“, protože standardy zde bohužel nejsou ani příliš vysoké, ani jednotné u všech realitních kanceláří. Žádejte za svoje peníze co nejvíc a zabezpečte se férovými smlouvami.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

• Jakou zvolit strategii? Zjistěte si, co vás čeká
• Vyplatí se to právě teď?
• Jak zvýšit cenu těsně před prodejem
• Inzerát má ukázat přednosti, ale lhát se nemá
• Co vás čeká na realitních serverech
• Jak dlouho prodej nemovitosti trvá?
• Jak si vybrat realitku? Pozor na franšízy!
• Jak vybírat makléře? Pozor na amatéry
• Jak zjistit právní vady vlastní nemovitosti. A jak ji očistit
• Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Porovnat nabídky dodavatelů

Sdílejte článek, než ho smažem