Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Prodáváme byt: Jak kontrolovat práci realitky

| rubrika: Seriál | 13. 5. 2015 | 11 komentářů
Za tutéž provizi získáte od různých realitních kanceláří naprosto odlišné služby. Trvejte na tom, že makléř musí udělat víc než najít zájemce o koupi.
Prodáváme byt: Jak kontrolovat práci realitky

Nikde není psáno ani dáno, co všechno máte správně získat za provizi, kterou zaplatíte při prodeji nemovitosti realitní kanceláři. Při koupi bytu za tři miliony zaplatíte na provizi cca tři procenta kupní ceny, tedy například 90 000 korun. A záleží i na vás, jestli tyhle peníze dáte za telefonní číslo na kupujícího, nebo získáte něco víc.

Je zřejmé, že se vyplatí práci realitní kanceláře kontrolovat – nejen s ohledem na to, jestli vůbec vaši nemovitost aktivně nabízí a hledá zájemce o koupi, ale taky s ohledem na rozsah a kvalitu služeb. Základem pro tuto kontrolu je počáteční dohoda na výši provize a přesném rozsahu služeb, které za své peníze máte dostat.

Doporučuji vám proto na začátku oslovit několik realitních kanceláří a nechat si dopodrobna vysvětlit, v jakých krocích bude prodej nemovitosti probíhat a co všechno je v ceně provize. Výslovně se ptejte, jestli budete muset hradit ještě nějaké další služby a poplatky. A nakonec si vyberte tu realitní kancelář, která za provizi nabízí největší přidanou hodnotu.

Je samozřejmě rozdíl, jestli jste realitku sami oslovili nebo jste začali inzerovat bez realitky a makléř vám zatelefonoval s nabídkou. Srovnání s konkurencí byste ale měli udělat v obou případech! Častým trikem makléřů, kteří vás osloví sami, je tvrzení, že už mají konkrétního zájemce o koupi. Nenechejte se natlačit do rychlých rozhodnutí, dokud nezjistíte rozsah nabízených služeb.

Kdo to platí?

Ptejte se realitní kanceláře, zda vám v rámci nabízených služeb poskytne:

  • služby fotografa
  • home staging
  • inzerci na realitních serverech, včetně případného topování
  • reklamní plachtu či ceduli na nemovitosti
  • vypracování nezbytné smluvní dokumentace
  • úschovu kupní ceny (sami ale uvažte, jestli nechcete zvolit jinou variantu)
  • poplatky na katastru
  • vypracování daňového přiznání
  • další služby

Jak aktivně se vaše nemovitost nabízí?

První fáze je prezentace nemovitosti na realitních serverech a aktivní hledání zájemců. Pokud se podaří sehnat kupujícího rychle, kontrola nebude ani nutná, ale jakmile budete čekat několik měsíců, aniž by se zájemci ozývali, začnete se zajímat o to, jak aktivně realitní kancelář nemovitost nabízí. Záleží samozřejmě na okolnostech: V případě, že prodáváte za slušnou cenu v atraktivní lokalitě, byste se pochopitelně měli začít ptát o dost dřív.

Hned na začátku se proto pojistěte pro případ, že by kupující po vaší nemovitosti nesáhli hned první den. Žádejte od makléře pravidelný report (ideálně řekněme jednou za 14 dnů), ze kterého bude zřejmé, kolik lidí inzerát vidělo, kolik na něj zavolalo, kolik proběhlo prohlídek. Žádejte také zpětnou vazbu – co se zájemcům nelíbí, co je pro ně největší překážka pro koupi.

Na tom všem byste se měli dohodnout ještě před podpisem jakékoli smlouvy, později už budete velmi těžko žádat o cokoli navíc. Využijte na začátku chvíle, kdy makléř usiluje o to, aby vaši nemovitost získal do nabídky, a dohodněte se na celém rozsahu služeb. Jedině tak budete mít prostor pro pozdější kontrolu.

A plánujte i to, jak budete pracovat s nabídkovou cenou. Tržní cenu by měl makléř stanovit na základě kvalifikovaného odhadu, cenových map, zhodnocení technického stavu nemovitosti a jejích parametrů – žádejte konkrétní zdůvodnění jím stanovené tržní ceny. Shodnout byste se měli i na tom, jak budete s cenou pracovat v čase – kdy a o kolik ji budete v případě nezájmu snižovat.

Kontrola inzerátu

Připravte makléře na to, že inzerát chcete před zveřejněním vidět a schválit. Je důležité, aby vaše nabídka byla již od začátku perfektní, s kvalitním textem a hlavně fotografiemi.

Z inzerátu také jasně uvidíte, jakou provizi si makléř připočetl k nabídkové ceně, na které jste se dohodli. A budete mít všechno pod kontrolou.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Probíhá převod nemovitosti bezpečně?

Realitní kancelář by neměla mít problém s tím, aby se setkal prodávající s kupujícím. Obavu, že realitní kancelář obejdete, by měla řešit vzájemná smlouva. Snaha znemožnit setkání s kupujícím může ukazovat i na podvody, jako je například dvojí provize. Jak to vypadá? Zatímco s vámi makléř dohodne, že provize je součástí kupní ceny (vyplatí vám o tuto částku méně), s kupujícím uzavře zprostředkovatelskou smlouvu na provizi nad rámec kupní ceny.

Druhý podezřelý manévr je snaha obejít se bez právníka, případně znemožnit vám kontakt, když požadujete změny ve smlouvách. Smluvní dokumentace k prodeji nemovitosti se bez právníka neobejde, vzory smluv z internetu jsou v tomto případě opravdu riskantní řešení. Ať už má realitní kancelář svého právníka (to je ideální), nebo spolupracuje s advokátní kanceláří, žádejte osobní setkání. Zejména v případě změn komunikujte nejlépe napřímo s právníkem. Nenechejte se „ukolébat“ báchorkami o tom, že vámi požadované změny nejsou nutné, že vše potřebné ve smlouvě už je a podobně.

Dejte si velký pozor na makléře, kteří smlouvy tvoří sami. Když udělají chybu, například vám zapomenou do smlouvy zahrnout kus pozemku, může to vést k zastavení řízení na katastru, vrácení návrhu na vklad, nebo dokonce i ke špatnému zápisu vlastnického práva. Kupujícím potom bude chybět kus majetku.

Ideální postup je naplánovat společné setkání prodávajícího, kupujícího a právníka, kde dojde k dohodě na všech klíčových bodech smlouvy (sankce, podmínky výplaty kupní ceny, úschova, předání nemovitosti). Poté by měl právník smluvní dokumentaci vypracovat a poslat k připomínkám oběma stranám, které se potom opět setkávají osobně, aby smlouvy podepsaly.

I veškeré další služby spojené s převodem vlastnického práva byste měli žádat po realitní kanceláři v ceně provize. Zejména je to komunikace s katastrem nemovitostí a příprava návrhu na vklad, ale také daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a výplata daně finančnímu úřadu přímo z úschovy. Realitní kancelář by měla pomoct i s předáním nemovitosti kupujícímu.

Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák
Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pak založil vlastní společnost Home Institute, která dává kupujícím a investorům do ruky efektivní nástroje, s nimiž projdou realitním trhem bezpečně. Zejména jsou to právní prověrka, technická inspekce, příprava a kontrola smluv a správa nemovitosti na pronájem. Nedávno se stal ředitelem pražské realitní kanceláře Maxima. Má vlastní blog, pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

Partnerem seriálu je MAXIMA, pražská realitní kancelář s tradicí zodpovědného a etického přístupu ke klientům. Nabízí široké zázemí pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Jak se ohradit, když je něco špatně

Zjistili jste, že něco neprobíhá, jak by mělo? Nyní bude velmi záležet na tom, jakou smlouvu jste s realitní kanceláří podepsali. Vždycky dejte pozor, jestli uzavíráte smlouvu exkluzivní či neexkluzivní, na dobu určitou nebo neurčitou, případně jak dlouhá je výpovědní doba. Pozor také na skryté automatické prodloužení smlouvy, když včas neoznámíte, že trváte na jejím ukončení ve sjednané době.

Pokud vaše smlouva není exkluzivní a není uzavřena na dobu určitou, můžete ji vypovědět a po vypršení sjednané výpovědní doby jednoduše jít někam jinam. Pokud exkluzivní je, záleží na tom, na jak dlouhou dobu určitou jste ji uzavřeli. Ideální je podepisovat exkluzivní smlouvu na čtyři měsíce u bytů anebo šest měsíců u domů, jejichž prodej trvá déle. V případě nekvalitních služeb potom můžete realitní kancelář opět změnit.

Velký pozor si dejte i na obsah smlouvy – celá počáteční dohoda na kompletním rozsahu služeb a výši provize by měla být v této smlouvě zakotvena, včetně sankcí v případě, že dojde k neplnění smluvených povinností. Mějte se na pozoru i před rozšířenou praxí, kdy vám makléř dá v rychlosti podepsat smlouvu, aby mohl nemovitost co nejdřív vyinzerovat, a teprve později se z dokumentu vyklube právě exkluzivní smlouva na příliš dlouhou dobu určitou, bez možnosti výpovědi.

Na realitním trhu se tedy nikdy nespokojte s tím, co se prezentuje jako „standardní“, protože standardy zde bohužel nejsou ani příliš vysoké, ani jednotné u všech realitních kanceláří. Žádejte za svoje peníze co nejvíc a zabezpečte se férovými smlouvami.

Realitní seriály na Peníze.cz

V seriálu Kupujeme byt radíme, jak poznat a koupit kvalitní nemovitost, jak dosáhnout slevy, jak nakoupit co nejbezpečněji nebo jak jednat s bankou o hypotéce. Nově píšeme také speciál Investiční byt – protože kupovat pro sebe a kupovat pro peníze je rozdíl.

Z opačné perspektivy pak na reality nahlíží seriál, jehož další díl právě čtete:

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+16
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

13. 5. 2015 11:20, jezevec

to jako myslíte, že jeden makléř prodává vždy jen jednu nemovitost - a je to jeho jediná práce každý den celý den, po několik měsíců než "najde kupce"? až dokončíte základní školu, budete skutečnou pracovní náplní makléře velmi překvapen.

Reagovat

 

+7
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Karel 13. 05. 2015 08:32)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

13. 5. 2015 17:50, st

V Mostě místní realitky právníky a úschovu vůbec neřeší při těchto cenách. Aspoň o žádné takové RK nevím a to je znám snad všechny (je tu asi 15 realitek). Tady to funguje tak, že zájemce chodí na prohlídku s hotovostí, nebo po prohlídce jde do RK podepsat kupní smlouvu a večer převede z účtu a druhý den se jde na katastr.

Vím o mnoha případech, kdy si takto kupující koupil byt zatížený exekucí (exekucemi), protože RK tohle prostě neřeší... Takto to tu funguje, holt džungle. Kdo na to nemá žaludek, z realitního byznysu dávno odešel, zůstali v něm jenom zoufalci, bývalí vexláci a stárnoucí boxéři.

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

29. 7. 2015 | 20:00 | Lucie Tůmová

To je sice smutný případ, nicméně nikde není psáno, že musí klienti přistoupit na to, co je v RK obvyklé a nechat si něco diktovat. Každý si může vybrat, jakou formu úschovy a u koho zvolí. Jiná věc je ta, že u smluvního...více

21. 5. 2015 | 23:04 | Dana K.

Práci realitky kontrolovat může klient jak chce, ale to nejdůležitější bohužel zkontrolovat nelze - totiž to, jestli za prodanou nemovitost klient opravdu dostane peníze. Když se peníze od kupujícího ztratí v advokátní úschově...více

13. 5. 2015 | 17:56 | Lucie Tůmová

No jo no, ono při těch mosteckých cenách nemovitostí se není co divit... Tam je asi realitní makléř páté kolo u vozu... Ale jak říkám, to je extrém... více

13. 5. 2015 | 17:50 | st

V Mostě místní realitky právníky a úschovu vůbec neřeší při těchto cenách. Aspoň o žádné takové RK nevím a to je znám snad všechny (je tu asi 15 realitek). Tady to funguje tak, že zájemce chodí na prohlídku s hotovostí, nebo...více

13. 5. 2015 | 17:13 | Lucie Tůmová

No, tak to je zrovna extrém... Asi těžko by se makléři uživili, pokud by měli mít provizi 6 tisíc... To nestačí pomalu ani na právníka a úschovu více

Čtenáři také navštívili

29. 4. 2015 |  | 10 komentářů

Prodáváme byt: Vaši starou hypotéku dnes nikdo chtít nebude

Uvažujete o prodeji, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Žádný problém, úvěr ale budete muset předčasně splatit, proto si hlídejte konec fixace.

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

Prescoring, Eskont, Chudoba, petr mach, náhrada mzdy, kurzy měn, zaměstnanecké benefity, auto, formulace, Nissan, Hongkong, Úrok, vznik peněz, impact hub, původ peněz, záměr vlády, Jiří Cihlář, dělení

7S65545, 66R0UTE, 66R0UTE, 1MCLAREN, 1MCLAREN

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK