Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu

Družstevní byty jsou zpravidla levnější než ty v osobním vlastnictví. Jenže je nelze dát do zástavy za hypotéku, což může zkomplikovat financování takové koupě. Formálně jde jen o převod členských práv a povinností v družstvu, které je vlastní. Není tak třeba platit daň z převodu nemovitosti. Kdo byl v družstvu alespoň pět let, nebo si za peníze za prodej bytu do roka koupí nový, neplatí navíc daň z příjmu.

U družstevního bytu má kupující teoreticky větší jistotu, že nekupuje zajíce v pytli. Stačí se přesvědčit, zda ho prodává skutečný člen družstva. I tady ale existuje, jak říká advokát David Novák, řada rizik.

Může se stát, že práva k užívání bytu prodává někdo, kdo není členem družstva. „Družstvo prostě někdy udělá chybu a zaregistruje svého člena jen na základě ústního sdělení,“ vysvětluje Novák. Nebo dotyčný může být vyloučen z družstva, aniž o tom existuje písemný záznam. Kupující pak má smůlu, protože kupní smlouva je neplatná.

Podle stanov musí družstvo změnu uživatele bytu vzít na vědomí. Bez toho nelze převod práv uskutečnit. Někdy se ale může rozhodnout, že s ním neuzavře nájemní smlouvu. Je to extrém. Vždy si je proto třeba předem projít stanovy družstva – nejlépe s právníkem - a zjistit, jak družstvo postupovalo v minulosti.

Může se také stát, že uživatel bytu členství v družstvu už dříve prodal a nyní to chce udělat podruhé. Zjistit to lze pouze dotazem u daného družstva.

Jindy zase uzavřená smlouva neplatí, protože v ní chybí některé náležitosti. Třeba proto, že v dohodě o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu chybí cena za převod bytu.

To se stalo panu Alešovi. Družstvo odmítlo vzít smlouvu o převodu, kde byla uvedena cena, na vědomí, protože by prý v budoucnu bylo touto cenou vázané a při případném odkupu bytu by ji muselo uživateli zaplatit. Právník pana Aleše tvrdil, že bez uvedení ceny by smlouva byla neplatná. Nakonec spor vyřešila příloha ke smlouvě, v níž se píše, že družstvo se při případném vypořádání členství nemusí touto cenou řídit.

Kupující by se měl proto chránit. Nejlépe tak, že peníze nechá v notářské či advokátní úschově. Prodávající je dostane, až když se celá transakce uskuteční a nový majitel získá všechna členská práva v družstvu.

Vlastní prodej se uskuteční na základě dohody o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu. Zároveň s ní obě strany podepíší dohodu o finančním vypořádání převodu. Vhodné je uzavřít i tzv. smlouvu schovací, která stanoví, že peníze od kupujícího převezme advokát či notář a vyplatí je prodávajícímu až po uskutečnění převodu.

Je třeba zkontrolovat přesnou adresu a specifikaci bytua údaje o bytovém družstvu. V dohodě o převodu členských práv je nutné uvést cenu, aby ji nebylo možné zpochybnit. Při koupi bytu přes realitní kancelář by v dohodě o převodu mělo být uvedeno, že provizi platí klient realitky, nikoliv druhá strana. Nabyvatel by měl potvrdit, že zná stav bytu, příslušenství, stanovy družstva, měsíční poplatky do fondu oprav a splátek za byt (anuitu) a kolik ještě zbývá doplatit.

Prodávající by měl potvrdit, že nemá žádné závazky, byt se neváže ke třetí osobě, k zástavnímu právu nebo věcnému břemenu. Za uvedení nepravdivých informací se sjednává pokuta. Dohoda uvádí termíny pro vyklizení bytu a předání klíčů.

S dohodou o převodu práv musí kupující jít za vedením družstva. Převod práv se uskuteční, až když družstvo potvrdí, že tuto dohodu vzalo na vědomí. Následně s kupujícím družstvo uzavře novou nájemní smlouvu k bytu. Pokud chce kupující byt rekonstruovat,měl by se předem dohodnout o rozsahu rekonstrukce s vedením družstva.

Bývalý člen družstva by měl podepsat dokument o zániku nájmu. Po podpisu těchto dokumentů a předávacího protokolu by měl advokát, notář či bankauvolnit peníze pro prodávajícího. Aby kupující předání bytu neprotahoval, je ve smlouvě možné uvést, že při neodůvodněných průtazích stačí k převodu peněz, když prodávající předá klíče od bytu advokátovi.

Další kapitolu představuje převod elektroměru a plynoměru na nového majitele, odhlášení kupujícího z dosavadního trvalého bydliště a převod telefonu, televize a rozhlasu, případně smluv s poskytovateli kabelové televize na nového majitele.

Dohody o převodu členských práv a o finančním vypořádání by měly přesně stanovit závazky obou stran do a po předání bytu včetně vrácení případných přeplatků původnímu uživateli bytu. Ten si musí také zařídit zasílání pošty na novou adresu, odhlásit pojištění bytu a upravit pravidelné platby ze SIPO nebo z bankovního účtu.

Jaké máte zkušenosti s prodejem či koupí družstevních bytů? Podělte se o názor.