Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní

Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní
Koupit družstevní byt na hypotéku není problém, je ale třeba si dát pozor především na to, zda je možné byt převést do osobního vlastnictví. Jinak se nový majitel může dostat do téměř neřešitelné situace.

Vloni na jaře byla jistá mladá žena už téměř před koupí malého, útulného družstevního bytu od přátel na pražském Pankráci . Na poslední chvíli se dozvěděla, že následný bezplatný převod do osobního vlastnictví se o pár set tisíc korun prodraží. Předseda družstva, který se do té doby jevil při jednáních bezproblémově, vyrukoval s požadavkem na nevratný několikasettisícový vklad do fondu oprav družstva. Konečná suma za byt ( kupní cena a nevratný vklad) by pak činila podstatně více, než by jí banka půjčila a za kolik by mohla v případě nutnosti byt v blízké budoucnosti i prodat. Od koupě stihla bez sankcí odstoupit.

Ne každý má ale takové štěstí. Někdo se takové „jobovky“ dozví až podstatně později, kdy nemůže nic změnit a musí na nevýhodné podmínky protistrany přistoupit . Neznamená to však, že by se zájemce o koupi bytu měl za každou cenu vyvarovat koupě bytu v družstevním vlastnictví. Měl by si jen ohlídat několik zásadních věcí , než se k takové koupi rozhodne. To potvrzuje i hypoteční specialista Jiří Paták, který se úvěrováním bydlení v Česku zabývá řadu let. „Když už si chci koupit družstevní byt, respektive členská práva na družstevní byt, měl bych mít v mnoha věcech naprostou jistotu. Znát třeba lidi v daném družstvu a znát detaily fungování samotného družstva. Teprve pak má cenu o koupi vůbec uvažovat,“ říká Paták a dodává: „Pokud to tak není, doporučoval bych takový byt vůbec nekupovat. Vlastnictví družstevního bytu je totiž z mnoha důvodů velmi rizikové. “ Nejedná se o vlastnictví, nýbrž o členský podíl v družstvu s právem na pronájem bytu. A to skrývá omezené dispoziční možnosti.

Jedním z hlavních rizik je například nejistota v jednání s bytovými družstvy. Ačkoli třeba vydají členovi potvrzení, že může počítat s převodem do osobního vlastnictví, neexistuje reálný způsob, jak družstvo k převodu donutit. Zvláště, pokud družstvo nemá bytový dům rozdělený na bytové jednotky a nemá ani nikde ve stanovách či jinde uvedeno, že musí převod umožnit. Podle některých hypotečních a realitních specialistů stačí například, aby v družstvu byli převážně starší lidé, kteří se prodejem bytových jednotek nechtějí zabývat anebo chtějí být prostě jen „družstevníci“. Převod do osobního vlastnictví takoví lidé neodhlasují. Pokud si kdokoli koupí v takovém domě byt s vidinou, že do dvou let byt převede do osobního vlastnictví, často až dodatečně po koupi zjistí, že proti němu stojí celé družstvo. Pokud v družstvu není k převodu vůle, nemůže s tím osamocený člen zpravidla nic dělat, a to ani v případě, že má v ruce příslib o převodu potvrzený přímo od družstva.

Problém s tímto rizikem bývá mnohdy skrytý i u případů, kdy původní majitel , respektive člen družstva prodává byt bez anuity (tedy v okamžiku, kdy je splacen celý podíl). Většinou v takovém případě bývá důvod, proč převod do osobního vlastnictví takový člověk sám neprovedl již dříve. „Když se celé družstvo postaví proti převodu do osobního vlastnictví, tak s tím nic neuděláte. Rozhodující jsou proto vztahy v celém domě. Velké problémy kupříkladu bývají v bytových družstvech s cizinci, kterým často zbytek družstva vysloveně škodí,“ upozorňuje Paták na zvyklosti komplikující převody do vlastnictví.

Kvůli prodeji družstevního podílu sice člen družstva nemusí mít souhlas družstva, kvůli pronájmu ano. To je další z rizik družstevních bytů. „Družstvo nájemníka musí schválit, pokud byt pronajmete byt bez tohoto souhlasu, je to závažné porušení vašich práv a povinností. Kvůli tomu vás mohou dokonce z družstva vyloučit a přijdete o byt úplně. I to je jeden z případů, jak se bojuje proti nepohodlnému členu družstva,“ dodává Paták.

Jedno z velkých rizik se týká  financování družstevních bytů prostřednictvím speciálních předhypotečních úvěrů, které přímo vyžadují převod daného družstevního bytu do osobního vlastnictví. Běžné hypoteční úvěry jsou totiž ze zákona definovány jako úvěry vždy jištěné zástavní nemovitostí . To v případě družstevního bytu nelze, protože v katastru je zpravidla zapsaný dům jako celek vlastněný družstvem. Také proto existují pro takovéto financování speciální úvěrové produkty. Některé tuzemské banky je začaly nabízet až v posledních pár letech. Tyto předhypoteční úvěry fungují jako dočasné úvěry, které banky klientovi poskytnou do určité výše bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Klient se bance zavazuje předmět úvěru, tedy družstevní byt, převést do osobního vlastnictví do velice krátké doby. Původně to byl roční závazek. Dnes už jej banky prodlužují i na delší dobu, protože se byty nedaří jejich klientům v tak krátkém čase převést do osobního vlastnictví, a to ani v případě, že mají od družstva potvrzení o budoucím převodu.

Anketa

V jakém bytě bydlíte vy?

„Na jednu stranu velkým bytovým družstvům s tisícovkami družstevníků na problémech banky či jednoho družstevníka mnohdy vůbec nezáleží a převody blokují. Na stranu druhou v tom leží peníze ve vzduchu bankám, protože úvěr nemají jištěný zástavou a klient zase platí velké peníze v předhypotečním úvěru. U toho se totiž nesplácí jistina, ale jen úroky, a to až sedmiprocentní,“ líčí Paták. Například u třímilionového úvěru na byt, klient za rok „vyhodí z okna“ zhruba 210 tisíc korun, protože splátkami nesnižuje jistinu, maximálně je může odečíst z daní. Banky tak prý začínají pomalu od těchto speciálních úvěrových produktů ustupovat.

Podle Patáka jsou v zásadě tři možnosti financování družstevního bytu bez vlastních úspor. Buď je jasná cesta k převodu do osobního vlastnictví, a to nejen na papíře, ale ve skutečnosti (už je více bezproblémově realizovaných převodů v družstvu – když tam je takových už polovina, je pravděpodobné, že družstvo převod povolí). Je možné si vzít zmiňovaný předhypoteční úvěr. Pro toho, kdo má i jinou nemovitost v dostačující hodnotě , existuje možnost, že jako zástavu využije druhou nemovitost. Nemusí pak být nervózní ohledně převodu vlastnických práv a obávat se ztráty peněz za déle splácený předhypoteční úvěr. Pro nižší splátky v úvahu přichází i třetí varianta. Na financování koupě družstevního bytu se poskládá několik stavebních spoření a úvěrů s více ručiteli . U tohoto způsobu, ale podle Patáka kupující může narazit na fakt, že se jedná o příliš vysokou splátku, příliš vysoký úrok nebo obtíže se se sháněním ručitelů. „Byt v družstevním vlastnictví klientům nevymlouvám, protože pokud o nějaký mají zájem, tak ať si ho koupí. Upozorňuji je ale na rizika spojená s takovou koupí,“ uzavírá Paták.

Jaké zkušenosti s bytovými družstvy máte vy? Podělte se o zkušenosti.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+26
Ano
Ne

Diskuze

28. 11. 2008 | 0:16 | Věra Tůmová

Dobrý den pane Jančíku, děkujeme za čtení článků na Penize.cz i Vaše postřehy a osobní zkušenosti z vedení bytového družstva. K uvedenému příběhu mladé ženy jsme měli možnost vyslechnout všechny aktéry i vidět dokumenty....více

27. 11. 2008 | 22:07 | Jan Jančík

Dobrý večer, celý tento článek se mě nezdá z řady věcí. V prvním odstavci se popisuje situace, kdy "zlý" předseda představenstva požaduje několikasettisícový vklad do fondu oprav. Tato situace je asi nesprávně popsána....více

26. 11. 2008 | 12:09 | Valentino Rukavicka

myslim ze ne, dle meho je to naprosto v poradku na serveru.cz ktery je pro Cechy..
Predpokladam ze jsou i ruske (ci jine) servery, ktere Cesi moc nectou a ktere pojednavaji tuto problematiku zase opacne - a pravdepodobne...
více

26. 11. 2008 | 9:39 | Mayha

Co znamená tato věta: "Velké problémy kupříkladu bývají v bytových družstvech s cizinci, kterým často zbytek družstva vysloveně škodí." ? Trošku nešikovná formulace, nemyslíte? Neměla náhodou znít, že v takových bytových...více

Čtenáři také navštívili

1. 6. 2007 |  | 11 komentářů

Jak pronajímat družstevní byt

Družstevní byt sice nelze pronajmout, přesto je možné ho za úplatu nabídnout k bydlení. V takovém případě půjde o podnájem. Člen družstva však potřebuje k poskytnutí podnájmu písemný souhlas družstva.

14. 12. 2006 |

Milión na družstevní byt vám půjčí i stavební spořitelna

Specializované úvěry bez zástavy nemovitostí až do 1 miliónu korun "umí" nejen hypoteční banky, ale také dvě stavební spořitelny. Na rozdíl od předhypotečních úvěrů se u nich bez zástavy nemovitostí obejdete...

11. 12. 2006 |

Družstevní byt na hypotéku: fikce, nebo skutečnost?

Kupujete byt na hypotéku? Pokud nemáte jinou nemovitost vhodnou do zástavy, pak si můžete vybírat jen z bytů v osobním vlastnictví. Dnes už tohle tvrzení tak docela neplatí, hypoteční banky totiž nedávno...

23. 3. 2006 |  | 9 komentářů

Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě?

Nabízí vám družstvo byt k odkupu a vy váháte, zda nabídku přijmout? Chcete si koupit byt a nevíte, zda raději investovat do družstevního, nebo vlastního? Prozradíme vám, co které vlastnictví obnáší. Upozorníme...

14. 3. 2005 |

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

nezaměstnanost, seberealizace, robotizace, zaměstnání, úspěch, GIENGER, saldo migrace, disertační práce, Exchange Traded Funds, prezident, rychlost obratu peněz, Střadatel, Praha 9, kurz měn, nezávislé poradenství, hypotéční kalkulačka, elektřina, plyn, cestovní pojištění online, nejlevnější povinné ručení, rychlá půjčka

4AA5556, 6U38645, 6U38641, 3AD9532, 3AD9532

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.