Přečtěte si odpovědi expertů, jaká máte práva a povinnosti jako vlastníci bytu

I. Jírová
Dobrý den, pokud nájemník BD / majitel bytu pronajímá byt dalším osobám, je vedení BD / zástupci společenství vlastníků oprávněno vyžadovat v případě podnájemníků - cizinců - vyžadovat od nájemníka BD / majitele bytu jména podnájemníků a jejich povolení k pobytu na území ČR?
Odpověď:
BD by mělo postupovat podle § 719 odst. 1 občanského zákoníku: Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele. Tj. BD jako pronajimatel si určí podmínky k udělení písemného souhlasu s podnájmem. U vlastníka bytu se jedná o nájem bytu, který nemůže být společenstvím vlastníků nijak omezován, pokud je realizován v souladu se stavebním určením jednotky.
Mgr. J. Schneider

Skůrek Radek
Dobrý den. Jsem spoluvlastník bytového domu. Nejsme vlastníci bytu, ale jsme vlastníci určité části domu ( podílové vlastnictví). Chtěl bych se zeptat, jaké práva a povinnosti má tento vlastník. Děkuji za odpověď.
Odpověď:
Vaše povinnosti a práva jsou stanoveny občanským zákonem, zejména § 136 a další. Lze vám doporučit sjednání písemné dohody o způsobu správy domu a přispívání na ni. Vzorem mohou být jednoduché stanovy společenství vlastníků.
Jan Halík

Jana Schwarzová
Dobrý den, k této problematice mám následující otázky: 1. Jaké konkrétní zákony, vyhlášky apod. upravují problematiku společenství vlastníků? Existují k této problematice nějaké spolehlivé webové stránky? 2. Jak je upravena záležitost, kdy v bytech některých vlastníků je nevyhovující vytápění (staré karmy, unikající plyn), které se může stát hrozbou pro ostatní vlastníky bytů v domě? 3. Jak je upravena problematika umisťování předmětů vlastníků bytů ve společných prostorech, např. nábytku v chodbách, z pohledu bezpečnosti? 4. Jak dosáhnout minimálních finančních ztrát v případě pronájmu bytu v osobním vlastnictví nájemníkovi, který řádně neplatí? Jakým způsobem ošetřit nájemní smlouvu před nastěhováním nájemníka? Děkuji Vám. Jana Schwarzová
Odpověď:
1. Především zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Dále stanovy společenství, buď vlastní, nebo vzorové vydané nařízením vlády č. 151/2006 Sb. Doporučuji webové stránky Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků. 2. Vlastníci musí dodržovat vyhlášky o revizích a kontrolách plynových zařízení, kouřových cest atp. Výbor nebo správce by měl tyto revize organizovat pro celý dům. 3. Úprava by měla být ve stanovách nebo ještě lépe v domovním řádu vydaném společenstvím. 4. Je třeba mít nájemní smlouvu s výraznou ochranou proti neplacení nájemníka, např. nezaplacením nájmu v příslušném měsíci nájem bytu končí, pokud se obě strany nedohodnou jinak, dále ošetřit nutnost opuštění bytu atp.
Jan Halík

Hanusek
Dobrý den, co všechno může být hrazeno z fondu oprav? Je to někde stanoveno, či záleží na dohodě členů SVJ?
Odpověď:
Fond oprav je hovorové označení souhrnu příspěvků na správu domu. Podle zákona č. 72/1994 Sb. §15 (1) jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Takže záleží na společenství, jaké náklady zahrne pod správu domu a jaké pod služby spojené s bydlením podle § 9a uvedeného zákona. Pro obě skupiny nákladů platí jiná pravidla rozúčtování mezi vlastníky jednotek.
Jan Halík

Olga M. Bednaříková
Zajímalo by mě, co může Společenství vlastníků podniknout proti majiteli bytu, pokud vlastník bytu neprovádí úklid společných prostor v domě.
Odpověď:
V tomto případě jde buď o porušení dohody vlastníků, nebo o porušení rozhodnutí shromáždění. V obou případech by měla být předem stanovena sankce. Při porušení dohody smluvní sankce uvedená na písemné dohodě vlastníků. Při porušení rozhodnutí shromáždění sankce uvedená ve stanovách pro předcházení tomuto problému.
Jan Halík

Marie Sedlačková
Chceme koupit byt do osobního vlastnictví v družstevním panelovém domě. Jak máme postupovat vůči družstvu a jaké budeme mít povinnosti a výhody.
Odpověď:
Doporučuji zjistit, jak družstvo pečuje o vlastníky bytů se kterými tvoří společenství vlastníků byť to není právnickou osobou. Zda BD pořádá schůzky s vlastníky, plánuje s nimi budoucí opravy domu, informuje o stavu jejich příspěvků na správu domu atp. Důležité je zjistit, zda jsou v budoucnu plánovány nákladné opravy domu.
Jan Halík

Sádra Karel
Dobrý den, zajímalo by mě, kdo by měl zaplatit předělání přístrojů na odečet tepla ze starých na nové. Dle mého názoru by to snad měla být ta firma, která chce teplo odečítat, ne? Proč bych něco takového měl platit já? Vždyť je to především v jejich zájmu. Předem děkuji za odpověď.
Odpověď:
Otopná soustava domu včetně poměrových měřičů je společnou částí domu. Proto se opravy a výměny platí z „fondu oprav“. Správná funkce měřičů je především v zájmu uživatelů bytů, kterým je účtována spotřeba tepla.
Jan Halík

Ing. Petr Kelnar
Dobrý den, Mohli byste uvést předpisy a normy, ve kterých jdou uvedeny termíny a rozsah povinných kontrol běžného vybavení domu, jako je například: výtahy, nouzové osvětlení, elektroinstalace, vytápění, rozvody plynu, vodovodu, požárního větrání, zařízení pro odvod kouře apod. Dále jaké doklady a dokumentace je bytové družstvo předat nově vzniklému společenství vlastníků. Děkuji ing. Kelnar
Odpověď:
Plynové spotřebiče – ČSN-EN 1775 – sporáky a vařiče – prohlídka 1x ročně
ohřívače vody, topidla – revize 1x za 3 roky
Elektrická instalace – ŠN 33 1500 – revize 1x za 5 let
Komíny – vyhl. MV č. 111/1981 - revize podle výkonu a druhu spotřebičů
Výtahy – ČSN 27 4002 – revize podle stáří výtahu
Požární technika – hasicí přístroje – ČSN 69 0012 – 1x za rok
tlakové zkoušky vodovodu – ČSN 73 0873 – 1x za rok
BD předá SVJ doklady a dokumentaci podle prohlášení vlastníka (práva a závazky týkající se budovy)
Mgr. J. Schneider
Družstvo by mělo předat veškerou dokumentaci k domu týkající se správy společných částí domu. Ponechá si veškeré doklady vztahující se k vnitřní činnosti BD, tj. zápisy ze schůzí BD, členská evidence, účetnictví družstva, atp.
Jan Halík

Znojemská J.
Dobrý den, platí u společenství vlastníků také většinové rozhodování, nebo musí každý vlastník souhlasit s realizací oprava úprav
Odpověď:
Ve společenství samozřejmě existuje většinové rozhodování schůze shromáždění vlastníků na veškeré záležitosti. Kde je třeba kvalifikované většiny přítomných na shromáždění nebo většiny ze všech vlastníků jednotek, určuje zákon č. 72/1994 Sb. § 11.
Jan Halík

Ondra
Na realizaci Shromážděním schválené akce výbor použije nevhodnou technologii, následkem čehož vznikne určitá škoda. Musí výbor škodu uhradit, nebo jde škoda na vrub Fondu Oprav?
Odpověď:
Lze předpokládat, že nevhodnou technologii nepoužil výbor, ale firma provádějící opravu. Pak záleží na obsahu smlouvy o dílo, jak v ní bylo ošetřeno použití určité technologie, nebo technologie nebyla určena. Pokud byla použita jiná technologie, než která byla určena, požadujte náhradu škody po provádějící firmě.
Jan Halík

Jaroslav Zderadička
Dobrý den, Společenství vlastníků zahrnuje 108 bytových jednotek ve třech objektech. Je velmi obtížné dosáhnout dohody o čemkoliv při tolika členech. Ze zkušenosti z okolních společenství, která sdružují pouze jeden objekt, víme, že hospodaření je lepší a pružnější. Je možné rozdělit společenství vlastníků na menší celky? Děkuji za odpověď.
Odpověď:
Tuto záležitost bylo vhodné řešit před vypracováním Prohlášení vlastníka budovy za předpokladu, že za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Teoreticky by tak bylo možno postupovat i nyní, ale proces je složitý – doporučuji se na něj podrobně informovat
Jan Halík

Petr Tichý
Dobrý den, již před rokem bylo u nás zvolen nový výbor v Společenství vlastníků. Tento výbor se nenamáhá vůbec změnit tyto údaje u registrovaného Městského soudu. Můžete mi odpovědět, kdo nyní zodpovídá za výbor, zda staré vedení či nové, které nebylo ještě přepsáno v OR? Jak je to s dokumenty, kde má být podpis předsedy a dalšího člena? Děkuji Petr Tichý
Odpověď:
Zápis či změny zápisů členů statutárního orgánů SVJ u zvláštního registru obchodního rejstříku mají pouze deklaratorní charakter. Ve výkonu funkce je tedy ten, kdo byl řádně zvolen na volební období dle stanov SVJ. Za výbor jedná navenek jeho předseda, jde-li o písemný právní úkon musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru, a to podle stanov SVJ a zákona o vlastnictví bytů .
Zuzana Žalská

Honza
Dobrý den, jsem vlastníkem bytu v OV, kde většina ostatních bytů je v družstevním vlastnictví. Bytové družstvo mi za všechny služby účtuje DPH, což zdražuje inkaso, navíc se službami družstva nejsem spokojen. Od jakého počtu bytů (nebo poměrné části domu) je možné založit společenství vlastníků? Je možné se domluvit s družstvem, že si služby budu platit a obstarávat sám? Děkuji.
Odpověď:
Společenství vlastníků vzniká automaticky ze zákona (nezakládá se) v domě s třemi různými vlastníky alespoň pěti jednotek. Výjimku uvádí zákon 72/1994 Sb. v §9 (4) Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.
Většina služeb spojených s užíváním bytu je dodávána hromadně (teplo, vodné a stočné), proto je dost obtížné, aby si je každá bytová jednotka obstarávala sama. Pokud je Bytové družstvo povinným nebo dobrovolným plátcem DPH, jejímu placení se nevyhnete.
Mgr. J. Schneider

Zábranská L.
Dobrý den, ráda bych se zeptala na toto: Jeden člen našeho společenství vlastníků jednotek je neustále v prodlení cca se třemi platbami do fondu oprav a služeb. Na naše domluvy dá jen částečně, jeho dluh je neustále cca 6000 Kč. Nyní chceme ve výboru projednat, co s tím. Ale přesně nevíme jak postupovat. Dostal již výzvu k uhrazení dluhu od našeho správce. Dlužná částka sice není vysoká, ale byt vlastník nabídl realitní kanceláři k prodeji a pokud by ho prodal, tak již nezjistíme jeho adresu a dluh nevymůžeme. Děkuji za radu. S pozdravem Zábranská Odpověď:
Dlužné částky je třeba po neuposlechnutí výzvy vymáhat soudně. Podle našich zkušeností soudní praxe v těchto případech zrychlila jednání a rovněž není problémem exekuční vymáhání po nesplnění povinnosti dlužníka dané rozsudkem. U vyšších částek doporučuji uplatnit zástavní právo k jednotce v katastru nemovitostí.
Jan Halík

Jan Hroch
Jsem vlastník bytu. Součástí domu je společné vlastnictví - dvůr. Je nutný souhlas k parkování automobilu na dvoře od všech vlastníků? Děkuji.
Odpověď:
Užívání společného vlastnictví - dvora doporučuji upravit rozhodnutím shromáždění vlastníků. Dále by byl pro parkování na dvoře vhodný provozní řád.
Jan Halík

Penzijko s finančním bonusem

Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.

Spočítejte si svůj bonus

Sdílejte článek, než ho smažem