Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Finanční správa zasadila ránu Airbnb: daní se jako ubytovací služba

Původně šlo o projekt takzvané sdílené ekonomiky: kdo má právě volný byt, může ho jednoduše nabídnout ke krátkodobému ubytování. V turisticky atraktivních lokalitách se ale z Airbnb rychle stala regulérní součást ubytovacího byznysu. Finanční správa teď dala jasně najevo, že na podnikání prostřednictvím Airbnb bude nahlížet jako na jakékoli jiné ubytovací služby.

Byznys s krátkodobými pronájmy bytů se posledních letech v Praze rozrostl do nevídaných rozměrů a proměnil tvář realitního byznysu, zejména v centru metropole. Podobné dopady budou pravděpodobně i v jiných turisticky lukrativních lokalitách v České republice

Jen pro představu – v centru Prahy se aktuálně nabízí turistům přes Airbnb zhruba tři tisíce bytů. Realitní kanceláře nabízejí k dlouhodobému pronájmu v Praze 1 právě teď 304 bytů, tedy desetkrát méně. Tento nepoměr způsobuje zejména:

Daniel Kotula

Daniel Kotula

Daniel žije na volné noze, podniká jako realitní makléř pro Prahu v kanceláři RE/MAX City, kterou také spoluvlastní, a kde se věnují zejména prodeji a pronájmu nemovitostí. Píše články, pořádá kurzy investování do nemovitostí a občas nějakou tu nemovitost taky koupí. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, oženil se a má dvě děti.


Osobní pohled z centra (dění)

„Bydlím na Malé Straně celý život. Za tu dobu se změnila od základů. Centrum se vylidnilo, namísto běžných obchodů máme kavárny, suvenýry a drahé restaurace. Na chodníku se občas musíme přetlačovat s turisty. Zvykli jsme si ale, to k životu v centru turisticky atraktivního města patří. Pak přišlo Airbnb. Nabídka pronájmů se u nás smrskla na několik bytů za nesmyslné ceny, řada sousedů zmizela – dostali výpověď, když se pronajímatel rozhodl jít cestou Airbnb, a nový nájem nebyl k sehnání. Historky o zážitcích s turisty v domech jsou na denním pořádku. Když na Malé Straně prodávám byt, žádný ze zájemců se nezapomene zeptat, jestli v domě funguje Airbnb. Bohužel ve většině domů se tak minimálně jeden nebo dva byty využívají

Jsem rád, že se vyjasnily podmínky zdanění. A přiznám se, že trochu doufám, že to povede k omezení krátkodobého pronajímání, protože Airbnb způsobuje další vylidňování centra; a příště už bych mohl být na řadě i já. Osobně doufám, že brzy přijdou další opatření, ze strany města, například stanovení maximální délky krátkodobého pronájmu.“

1. Růst cen dlouhodobých nájmů

Bytů k dlouhodobému pronájmu je v centru Prahy nedostatek, nájmy se dramaticky zvyšují. Pokud bychom počítali, že nájemce zůstává v nájmu jedné nemovitosti v průměru tři roky a že by se celé tři tisíce bytů, které nyní najdeme v nabídce na Airbnb, využily na dlouhodobý pronájem, pak by nabídka bytů k dlouhodobému pronájmu v centru Prahy v daném roce byla obohacena o dalších 1000 bytů a ceny nájmů by se dostaly zpět do dostupnějších úrovní.

2. Růst cen bytů

Krátkodobý pronájem dává vlastnictví bytu v centru nový finanční rozměr. Kupující, kteří mají v plánu nemovitost krátkodobě pronajímat, jsou za ni ochotni nabídnout vyšší cenu než zájemci, kteří by v ní chtěli bydlet nebo by ji rádi pronajímali dlouhodobě.

3. Úbytek obyvatel centra

Obyvatelé v centru Prahy jsou zvyklí na turismus na ulicích. Jen velmi těžko si ale zvykají na ruch a snížené soukromí ve svých domech, což jsou přímé a přirozené důsledky pronajímání bytů turistům. Toto nepohodlí v kombinaci s vysokými cenami nájmů případně cen bytů snižuje smysluplnost bydlení v centru.

Proč se Airbnb tak rozšířilo?

Inu, jednoduchá odpověď. Protože se vyplatí. Na tom má ale značný podíl to, že část poskytovatelů příjmy z krátkodobého ubytování buď nedaní vůbec, anebo je zdaňuje nesprávně. Díky tomu dosahují zisků, které pak lákají na dosud neregulovaný trh další a další hráče a umožňují jim poměrně bouřlivý růst.

Jak se ale zdá, stát pochopil, o jaký objem prostředků přichází na daních a pojistném, a rozhodl se s tím něco dělat. Nejprve se začalo proslýchat, že si česká Finanční správa vyžádala údaje o poskytovatelích ubytovacích služeb přímo u Airbnb. S těmito informacemi si mohla snadno spočítat, jakého obratu tento trh ročně dosahuje:

Před nedávnem pak Finanční správa vydala informace, jak by se podle ní měly příjmy z Airbnb správně danit. Asi nikoho nepřekvapí, že doporučený model nedává lidem, kteří ke svému podnikání využívají Airbnb a podobné platformy, žádná daňová zvýhodnění. Daňoví úředníci k nim budou přistupovat jako k poskytovatelům ubytování, zařadil je tedy mezi hotely, penziony, ubytovny a podobně. To povede k citelnému snížení zisků v oboru.


Ondřej Antoš

Ondřej Antoš

Ing. Ondřej Antoš, LL.M, se daňovému poradenství věnuje od roku 2007, daňovým poradcem se stal v roce 2009. V roce 2010 úspěšně ukončil postgraduální studium evropského daňového práva na Univerzitě Johannese Keplera v Linci. Specializuje se na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty s důrazem na problematiku nemovitostí. K  tématu přednáší i pro širokou veřejnost v rámci seminářů Daně v nemovitostech a jak ně.

Vede daňovou a účetní kancelář yourtaxes.cz


Doporučení provozovatelům Airbnb

Pro stát představuje celý segment Airbnb významný zdroj potenciálních doměrků a dodatečně získaných prostředků. Proto už za rok 2017 by měli ubytovatelé, kteří doposud příjmy z Airbnb zdaňovali jako příjmy z pronájmu, změnit svůj dosavadní postup a příjmy zdanit jako příjmy z podnikání. V této souvislosti se určitě vyplatí požádat o živnostenský list, který pak umožní využít výhodnější paušální výdaj ve výši 60 % příjmů. 

Jak správné danit příjmy z Airbnb

V dosavadní praxi velká část ubytovatelů příjmy z Airbnb zdaňovala jako příjmy z pronájmu, díky tomu se vyhnula povinnosti hradit sociální a zdravotní pojištění a případnou DPH. Ve světle nově zveřejněné informace finanční správy je ale tento postup neudržitelný a znamenal by velké riziko doměrků. Ze třináctistránkového dokumentu Finanční správy vyplývají následující pravidla pro zdanění příjmů z Airbnb:

1. DPH

S ohledem na DPH je činnost klasifikována jako ubytovací služba, což znamená, že pokud jeho obrat za dvanáct po sobě jdoucích měsíců přesáhne jeden milion korun, musí se poskytovatel ubytovací služby registrovat jako plátce DPH.

POZOR – pokud poskytovatel ubytovacích služeb realizuje další vedlejší činnosti – například dlouhodobý pronájem, poradenství a podobně, příjmy z těchto aktivit se započítávají do obratu!

Každý poskytovatel ubytovací služby je považován pro účely DPH za osobu povinnou k dani, a musí tedy v České republice přiznat DPH z přijetí služby zprostředkování od Airbnb, pokud pak není ještě plátcem, musí se pro tento účel registrovat jako identifikovaná osoba a má obdobné povinnosti jako plátce DPH.

2. Daň z příjmů a pojistné

Z hlediska daně z příjmů je činnost poskytovatelů ubytování prostřednictvím Airbnb považována za podnikání, pokud je vykonávána samostatně, za účelem dosažení zisku, soustavně, ubytování je poskytováno hostům krátkodobě, včetně vedlejších služeb (tj. zejména úklidu) a to zejména za účelem rekreace.

Jestliže nemá poskytovatel ubytovacích služeb živnostenské oprávnění, má při uplatnění paušálních výdajů nárok na 40procentní paušál, má-li oprávnění, může uplatnit 60procentní paušální výdaje,

Z výsledného zisku je třeba odvést i sociální a zdravotní pojištění.

Dobře × špatně

Pro srovnání si na jednoduchém příkladu ukážeme, jak se liší daňové zatížení, když zdaníme (nesprávně) příjmy z Airbnb jako příjmy z pronájmu a když je zdaníme jako příjmy z podnikání. Předpokládejme roční příjem z ubytování ve výši milion korun, což v Praze odpovídá pronajímání pouhých dvou až tří bytů.

Pokud bude příjem považován za příjem z pronájmu, bude výsledná daň činit maximálně 105 tisíc korun (při uplatnění 30% výdajového paušálu). V praxi je ale daň zpravidla ještě nižší, protože pronajímatel nemovitost odepisuje a uplatňuje další související výdaje (za auto, zprostředkovatelskou provizi, pomocnou pracovní sílu atp.).

Bude-li příjem považován za zisk z podnikání, bude výsledná daň činit maximálně 90 tisíc korun (při uplatnění 40procentního výdajového paušálu), případně maximálně 60 tisíc korun (při uplatnění 60procentního paušálu), bude-li podnikatel držitelem živnostenského oprávnění. K tomu je ale třeba připočíst sociální a zdravotní pojištění ve výši 128,1 tisíce korun (pro 40% paušál), respektive 85,4 tisíce korun (pro 60% paušál). Pokud by podnikatel chtěl uplatňovat skutečné výdaje, tedy zejména odpisy, musel by nemovitost zahrnout do obchodního majetku se všemi s tím souvisejícími nevýhodami. Stane-li si pak podnikatel plátcem DPH, přichází v úvahu i odvod dalších 130 tisíc korun na této dani.

Porovnání zdanění při příjmech z krátkodobého pronájmu ve výši milion korun a celkovým obratem nad milion korun

 

Běžné danění (nesprávné)

Správné danění (paušál 40%)

Správné danění (paušál 60%)

daň z příjmu

max. 105.000 Kč

90 000 Kč

60 000 Kč

sociální a zdravotní

0

128 100 Kč

85 400 Kč

DPH

0

130 000 Kč

130 000 Kč

Celkem daně a odvody

max. 105 000 Kč

348 100 Kč

275 400 Kč

Daňová náročnost provozování Airbnb je tedy vysoká. Na druhou stranu je stejně vysoká jako mají všichni ostatní, kdo působí na trhu s ubytovacími službami, tedy například hotely.

Vyjasněním způsobu zdanění finanční správa přispívá k narovnání podmínek. Zároveň tím pravděpodobně zpomalí divoký rozvoj Airbnb a zmírní jeho dopady na realitní trh.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+29
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

9. 11. 2017 9:06, Likvid

Spíš to vypadá, že si škodolibě mne ruce, než že by fňukal. Pokud je ale specialista na starou Prahu, tam to asi moc o pronájmech bytů není, to jsou jednak komerční nemovitosti, jednak prodeje. Jo – a já jsem z "širšího centra" a musím říct, že Airbnb proměnilo život (a nájmy) nejen na starém městě. Takže i když se mi zásahy proti Airbnb "ideově" nelíbí, přesto je "sobecky" vítám. Snížení daní pro hostely a hotely... by možná bylo zajímavější, ale na pohádky přece nevěříme.

Reagovat

 

+5
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (deprese 09. 11. 2017 08:47)

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

9. 11. 2017 9:08, Likvid

S tou daní se jim možná nevyplatí honit se kolem Airbnb a normálně to pronajmou milionářskýmu synkovi. Pokud fakt existuje něco, co je donutí ji platit.

Reagovat

 

-12
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (deprese 09. 11. 2017 08:07)

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

16. 11. 2017 | 10:41 | Raketa

krásná doba...Čím více strany, poslanci mluví a navrhují, tím méně jsou ochotni něco skutečně udělat pro lidi. Tot pouze divadlo pro ovce a předstírání "dobra" neschopnými (schopnými) všeho! Rozumná rada zní, nehrej jejich...více

13. 11. 2017 | 16:36 | josef

jeste odkaz: http://domaci.eurozpravy.cz/politika/145064-snemovna-zamitla-navrh-ods-na-snizeni-dph/ více

13. 11. 2017 | 16:33 | josef

ve stredoveku skutecne nebyl jen desatek..... a nerikejte, ze se zdanenim nikdo nezabyva. Opozice napriklad navrhovala snizeni DPH na predkrizovou uroven. Hadejte, jak dopadla. více

13. 11. 2017 | 13:51 | Franz

Napada mne, ze krome p. Macha a svobodných se nikdo nezaobira celkovou výši zdanění u nás at už práce a to i se zlodějnou na zaměstnancích "superhrubou mzdou" tak i podnikatelů, či výši DPH na žrádle např. proti polsku atd.....více

13. 11. 2017 | 12:50 | josef

vybavey byt neni sluzba sluzba je, ze tam treba uklidite, vymenite povleceni, udelate snidani, atd. více

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2017 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK