5 rad od dTestu: Když kupujete družstevní byt

1. Družstevní byt se nekupuje!

I když to tak z inzerátů (a z nadpisu tohoto článku) nemusí vypadat, družstevní byt si ve skutečnosti nekupuje. A z toho, že není váš, plynou různé důsledky, o kterých bude řeč níž. To, co si při pořizování družstevního bytu koupíte, je členský podíl v bytovém družstvu. Jako družstevník pak máte na základě vlastnictví tohoto podílu nájemní právo k bytu. Vlastníkem bytu je bytové družstvo.

Má to i svoje výhody. Za převod členského podílu se neplatí daň z nabytí nemovitosti, takže i z tohoto důvodu může být pořízení družstevního bytu lacinější než koupě. Někdo zas může jako výhodu vnímat skutečnost, že jelikož není družstevník vlastníkem bytu, není zapsán v katastru nemovitostí…

Při převodu bytu od předchozího družstevníka si prověřte, jak je to s anuitou, tedy nesplacenou částí členského podílu, jejíž výše by měla být promítnuta do platby za byt. Spolu s členským podílem na vás totiž přechází i případné dluhy, proto si vyžádejte od družstva potvrzení o výši závazků, které se k danému bytu vážou.

dTest radí na Peníze.cz

dTest spravuje spotřebitelskou poradnu na Peníze.cz. Jaká jsou práva spotřebitelů, jak na reklamace, jak nebýt za trumpetu. Ptejte se!

Spotřebitelská poradna na Peníze.cz

2. I hypotéky už dneska jdou

Dřív bývalo nutné mít na pořízení družstevního bytu celou požadovanou částku. Hypotéky a další větší úvěry chtějí mít banky zajištěné – ale byt, který by nebyl váš, nýbrž družstva, bance do zástavy dát nemůžete. Dneska už ale některé banky hypoteční úvěr na družstevní byty poskytují – když se chce, způsob se najde, třebas to chvíli trvá.

Novinka oproti nedávným letům je také v tom, že se zase staví docela dost nových družstevních bytů. U nových bytových domů požadují developeři splacení například 25 procent pořizovacích nákladů, zbytek splatí družstevník postupně. Prostudujte si ale před podpisem řádně smlouvu uzavíranou s developerem a další související dokumenty, zvažte i konzultaci s advokátem.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu. Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Hypotéka? Nebo úvěr ze stavebního spoření? Poradíme. My porovnáme nabídky, vy ušetříte.

Chci úvěr ze stavebního spoření Chci novou hypotéku Chci refinancovat hypotéku

Chci také ušetřit

3. Kdo platí opravy

Družstevník platí družstvu nájemné. Účelem družstva ale není na nájemném vydělávat, nájem se skládá pouze z účelně vynaložených nákladů družstva. Tvoří ho náklady na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a také příspěvky na finanční rezervy družstva. V nájemném muže být obsažena i splátka anuity.

Když tedy platíte družstvu nájemné, je družstvo vlastně váš domácí. Platí pro něj tedy pravidla, která určují, které opravy v bytě platí nájemce a které pronajímatel?

• Domácí × nájemník: kdo platí opravy

Na spotřebitelskou poradnu dTestu se pravidelně obracejí družstevníci s dotazem, jestli se zvláštní nařízení vlády, které určuje, jaké opravy a údržbu v bytě je povinen provádět a zaplatit pronajímatel a jaké nájemce, vztahuje i na ně a na družstvo. Většinou je musíme zklamat. Co se týče oprav a údržby v družstevním bytě, obecně platí, že je zajišťuje družstevník sám – ledaže by něco jiného bylo uvedeno ve stanovách družstva. Což je možné, ale ne pravděpodobné.

4. Snadný převod do osobního vlastnictví? Radši se ptejte

Vedle právních předpisů je mnoho práv a povinností upraveno ve stanovách družstva. Stanovy nesmí odporovat zákonu, na druhou stranu lze některá práva a povinnosti upravit odlišně od zákona. Znění stanov musí odsouhlasit všichni členové družstva, to samé platí i pro jejich případné změny.

Stanovy můžou například určit zvláštní podmínky pro převod bytů do osobního vlastnictví. Některá bytová družstva se převodům bytů do osobního vlastnictví brání. Nevěřte proto slepě inzerátům, které uvádí, že nabízený byt může být snadno převeden do osobního vlastnictví, a raději si ověřte přímo u družstva současnou situaci.

Lukáš Zelený

Autor je vedoucí právního oddělení časopisu dTest.

Ve stanovách dále bývá například upraveno, že družstvo musí souhlasit s dáním bytu do podnájmu. To může být výhodou, družstvo tak má kontrolu nad podnájemníky. Souhlas s podnájmem je tedy jakousi pákou na nájemce za situace, kdy podnájemce je problémový. V extrémním případě se družstvo může zbavit i družstevníka vyloučením z družstva pro závažné porušování jeho povinností.

5. Družstvo, smrt a dědictví

Družstevní podíl přechází v rámci dědictví na dědice. Byl-li však ve společném vlastnictví manželů, přechází po smrti jednoho z nich na pozůstalého manžela. Jiná situace nastává v případě, že je jeden z manželů výlučným členem bytového družstva. Tehdy jejich společný nájem zaniká, zanikne-li členství toho manžela, který je výlučným členem bytového družstva. Podle zákona nelze převod podílu nijak omezit či úplně vyloučit, pokud tedy potenciální člen přistoupí na podmínky dané zákonem i stanovami družstva a splní je.

Každému běží čas

Pravidla dědictví

Udělejte si ve věcech pořádek. Všechno podstatné je přehledně sepsáno v seriálu na Peníze.cz:

Kdo dědí ze zákona, co s dluhy a jak dědictví odmítnout

Jak sepsat závěť. A jak v ní můžete dědice poškádlit

Kolik z dědictví musí dostat děti. A jak vydědit prevíty

Víc než závěť. Dědická smlouva dává dědicům jistotu. Poradíme, jak na ni

Odkaz není totéž jako dědictví: nepřecházejí na vás dluhy

Dědické řízení krok za krokem. A kalkulačka odměny notáře

Rychlé řešení škod na majetku

Zvládněte nečekané situace v klidu. Více než 30 % škod na majetku vyřešíme již v den jejich nahlášení.

Chci pojistit svůj majetek

Sdílejte článek, než ho smažem