Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu

František Mašek | rubrika: Jak na to | 8. 4. 2010 | 31 komentářů
Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu
Rizika, spojená s převodem práv k užívání (prodeji či koupi) družstevního bytu, jsou zdánlivě menší, než u koupě bytu v osobním vlastnictví. Přesto se může prodej družstevního bytu slušně zkomplikovat.

Družstevní byty jsou zpravidla levnější než ty v osobním vlastnictví. Jenže je nelze dát do zástavy za hypotéku, což může zkomplikovat financování takové koupě. Formálně jde jen o převod členských práv a povinností v družstvu, které je vlastní. Není tak třeba platit daň z převodu nemovitosti. Kdo byl v družstvu alespoň pět let, nebo si za peníze za prodej bytu do roka koupí nový, neplatí navíc daň z příjmu.

U družstevního bytu má kupující teoreticky větší jistotu, že nekupuje zajíce v pytli. Stačí se přesvědčit, zda ho prodává skutečný člen družstva. I tady ale existuje, jak říká advokát David Novák, řada rizik.

Může se stát, že práva k užívání bytu prodává někdo, kdo není členem družstva. „Družstvo prostě někdy udělá chybu a zaregistruje svého člena jen na základě ústního sdělení,“ vysvětluje Novák. Nebo dotyčný může být vyloučen z družstva, aniž o tom existuje písemný záznam. Kupující pak má smůlu, protože kupní smlouva je neplatná.

Podle stanov musí družstvo změnu uživatele bytu vzít na vědomí. Bez toho nelze převod práv uskutečnit. Někdy se ale může rozhodnout, že s ním neuzavře nájemní smlouvu. Je to extrém. Vždy si je proto třeba předem projít stanovy družstva – nejlépe s právníkem - a zjistit, jak družstvo postupovalo v minulosti.

Může se také stát, že uživatel bytu členství v družstvu už dříve prodal a nyní to chce udělat podruhé. Zjistit to lze pouze dotazem u daného družstva.

Jindy zase uzavřená smlouva neplatí, protože v ní chybí některé náležitosti. Třeba proto, že v dohodě o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu chybí cena za převod bytu.

To se stalo panu Alešovi. Družstvo odmítlo vzít smlouvu o převodu, kde byla uvedena cena, na vědomí, protože by prý v budoucnu bylo touto cenou vázané a při případném odkupu bytu by ji muselo uživateli zaplatit. Právník pana Aleše tvrdil, že bez uvedení ceny by smlouva byla neplatná. Nakonec spor vyřešila příloha ke smlouvě, v níž se píše, že družstvo se při případném vypořádání členství nemusí touto cenou řídit.

Kupující by se měl proto chránit. Nejlépe tak, že peníze nechá v notářské či advokátní úschově. Prodávající je dostane, až když se celá transakce uskuteční a nový majitel získá všechna členská práva v družstvu.

Vlastní prodej se uskuteční na základě dohody o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu. Zároveň s ní obě strany podepíší dohodu o finančním vypořádání převodu. Vhodné je uzavřít i tzv. smlouvu schovací, která stanoví, že peníze od kupujícího převezme advokát či notář a vyplatí je prodávajícímu až po uskutečnění převodu.

Je třeba zkontrolovat přesnou adresu a specifikaci bytua údaje o bytovém družstvu. V dohodě o převodu členských práv je nutné uvést cenu, aby ji nebylo možné zpochybnit. Při koupi bytu přes realitní kancelář by v dohodě o převodu mělo být uvedeno, že provizi platí klient realitky, nikoliv druhá strana. Nabyvatel by měl potvrdit, že zná stav bytu, příslušenství, stanovy družstva, měsíční poplatky do fondu oprav a splátek za byt (anuitu) a kolik ještě zbývá doplatit.

Prodávající by měl potvrdit, že nemá žádné závazky, byt se neváže ke třetí osobě, k zástavnímu právu nebo věcnému břemenu. Za uvedení nepravdivých informací se sjednává pokuta. Dohoda uvádí termíny pro vyklizení bytu a předání klíčů.

S dohodou o převodu práv musí kupující jít za vedením družstva. Převod práv se uskuteční, až když družstvo potvrdí, že tuto dohodu vzalo na vědomí. Následně s kupujícím družstvo uzavře novou nájemní smlouvu k bytu. Pokud chce kupující byt rekonstruovat,měl by se předem dohodnout o rozsahu rekonstrukce s vedením družstva.

Bývalý člen družstva by měl podepsat dokument o zániku nájmu. Po podpisu těchto dokumentů a předávacího protokolu by měl advokát, notář či bankauvolnit peníze pro prodávajícího. Aby kupující předání bytu neprotahoval, je ve smlouvě možné uvést, že při neodůvodněných průtazích stačí k převodu peněz, když prodávající předá klíče od bytu advokátovi.

Další kapitolu představuje převod elektroměru a plynoměru na nového majitele, odhlášení kupujícího z dosavadního trvalého bydliště a převod telefonu, televize a rozhlasu, případně smluv s poskytovateli kabelové televize na nového majitele.

Dohody o převodu členských práv a o finančním vypořádání by měly přesně stanovit závazky obou stran do a po předání bytu včetně vrácení případných přeplatků původnímu uživateli bytu. Ten si musí také zařídit zasílání pošty na novou adresu, odhlásit pojištění bytu a upravit pravidelné platby ze SIPO nebo z bankovního účtu.

Jaké máte zkušenosti s prodejem či koupí družstevních bytů? Podělte se o názor.

Líbil se vám článek?

+135
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 31 komentářů

Chcete prodat svou nemovitost?

Nechte si zpracovat ZDARMA cenovou nabídku!

Stačit nám bude pár základních informací o vašem bytě nebo domě a kontakt.

Cenu zjistíte OBRATEM.

Mám zájem prodat:

Prodej bytuByt
Prodej domuDům
Prodej pozemkuPozemek
Ostatní prodej nemovitostiJiné
Zpět

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

1. 12. 2010 13:15, Helena

Mé zkušenosti s DB jsou ty nejhorší.Kupovala jsem byt jednou v životě.Byt jsme kupovali pro syna. Převod proběhl dle pravidel. Peníze byly předány prostřednictví právní úschovy, vše v pořádku. Byt jsme přebrali,zrekonstruovali se souhlasem družstva. Syn byl řádně přijat vše se zdálo v pořádku.Za čtyři měsíce se ozval exekutor s tím, že byt dodatečně zahrnul do exekuce. To, že převodce byl v exekuci jsme se do té doby nikde nedozvěděli on sám toho o své exekuci moc nevěděl. Dnes po čtyřech letech syn čeká na rozhodnutí soudu o vyklizení bytu.Naše škoda zřejmě bude cca 2 mil. Kč a byt získá zpět družstvo. My žádnou chybu neudělali, ničím jsme se neprovinili a platíme celoživotními úsporami. Právně toho také moc zřejmě nezmůžeme, neboť družstvo má větší šance u soudu uspět. Do dnešního dne nám nikdo nedokázal pomoci.

+65
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

5. 10. 2015 9:17, Lenka Bitrmanová

Dobrý den, jsem realitní makléřka Era Garancia Kolín, pokud by jste měla zájem o moje služby, neváhejte se na mne obrátit.quhub

Zobrazit celé vlákno

-65
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (31 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Experti odpovídají: Co vše souvisí s vlastnictvím bytu

19. 3. 2010 | redakce Peníze.CZ | 20 komentářů

Experti odpovídají: Co vše souvisí s vlastnictvím bytu

Ptali jste se expertů Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků na svá práva a povinnosti při vlastnictví bytu. Tady je druhá část odpovědí.

Přečtěte si odpovědi expertů, jaká máte práva a povinnosti jako vlastníci bytu

18. 3. 2010 | redakce Peníze.CZ | 71 komentářů

Přečtěte si odpovědi expertů, jaká máte práva a povinnosti jako vlastníci bytu

Experti Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků odpověděli na vaše dotazy, které se týkaly práv a povinností vlastníků bytů. Přečtěte si první část odpovědí. Reakce na další... celý článek

Na koho si dát v Česku pozor při koupi nové nemovitosti

17. 3. 2010 | Věra Tůmová | 4 komentáře

Na koho si dát v Česku pozor při koupi nové nemovitosti

Mezi prodejci nových bytů jsou i nyní developeři, kteří se neohlížejí na kvalitu odvedené práce. Koupit si nový byt či dům, zvláště v Praze, sice bude letos zajímavější než dříve, je... celý článek

Jak koupit byt: výběr konkrétního bytu

13. 10. 2008 | Věra Tůmová | 5 komentářů

Jak koupit byt: výběr konkrétního bytu

Koupit byt jen podle toho, že zaujme na první pohled, nemusí být zrovna výhra. A to i přesto, že si kupec dá pozor na všechny nástrahy kupní smlouvy, vlastnictví bytu a převodu peněz.... celý článek

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

3. 7. 2007 | Pavel Řehulka | 19 komentářů

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti

Při prodeji a koupi bytu je třeba se vyvarovat řady chyb, které mohou vést až ke ztrátě peněz. Přinášíme přehled nejčastějších problémů při těchto transakcích a rady, jak se jich vyvarovat. celý článek

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.