Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy

redakce Peníze.CZ | rubrika: Jak na to | 19. 8. 2009
Co byste měli vědět o nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy
Kupovaná nemovitost může mít řadu vad. Může jít o řadu vad faktických či právních a kupující by o nich měl vědět ještě dříve, než začne o nákupu pozemku, domu či bytu vyjednávat.

Nákup nemovitosti mohou zkomplikovat její vady. Ty se dají rozdělit na vady faktické a vady právní.

Nemovitost má faktické vady, pokud nemá požadované či očekávané vlastnosti nebo jakost, a tyto vady zpravidla zároveň brání každodennímu užívání nemovitosti k předpokládanému účelu nebo toto užívání minimálně ztěžují. Tyto vady se obvykle odstraňují zařízením opravy některé části domu.

Naproti tomu právní vady spočívají v existenci práv třetích osob k nemovitosti, kterou chcete koupit. Zpravidla jde o existenci zástavního práva, věcného břemene nebo nájemní smlouvy. Takováto práva vás mohou významně omezovat a za určitých okolností mohou dokonce způsobit i neplatnost celého převodu.

Vady a nabývání pozemku

V souvislosti s možnými faktickými vadami a vhodností pozemku pro zástavbu, je třeba prověřit několik předpokladů.

Předně by vás mělo zajímat, zda je pozemek formálně určen k zástavbě, v jakém rozsahu a případně za jakých podmínek. Současně je třeba zjistit, jaká zástavba je v budoucnu plánována v okolí pozemku, zda bude možno k pozemku dovést inženýrské sítě a vybudovat na něm potřebné přípojky. Žádoucí je i prověřit, že se pozemek nachází v ekologicky nezávadné lokalitě.

Dále je vhodné opatřit si předběžné vyjádření správních úřadů, které se později budou vyjadřovat k žádosti o vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení a k zamýšlené výstavbě. I toto by vám mělo významným způsobem zjednodušit následnou stavbu.

Vedle faktických vad je třeba věnovat pozornost i vadám právním, kde je téměř nutné seznámit se zejména se zápisem v katastru nemovitostí. I když ani z tohoto registru nemusí být všechny právní vady patrné. Z katastru nemovitostí můžete s jistotou zjistit smluvně zřízená zástavní práva, smluvně zřízená věcná břemena, omezení vlastnických právvyplývajících ze spoluvlastnictví věci či skutečnosti, že v současnosti evidované právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou, tzv. plomba.

V katastru nemovitostí by také měla být zpravidla z úřední povinnosti zaznamenána zástavní práva vzniklá ze zákona, věcná břemena zřízená na základě zákona či ta, která vznikla vydržením a současně také jakákoli věcná práva, která vznikla na základě rozhodnutí soudu či jiného orgánu.

Na druhou stranu je však nutné dodat, že v katastru nemovitostí nejsou evidovány nájemní smlouvy, ani smlouvy o zřízení jiných užívacích práv, která nejsou věcnými právy, a zjištění jejich existence může být rovněž problematické. Stejně tak je obtížně zjistitelná problematika nedořešených restitučních vztahů, a v určité fázi řízení rovněž fakt, že nemovitost může být postižena výkonem soudního či správního rozhodnutí nebo exekuce.

Vady a nabývání domu či bytu

S vadami popsanými u pozemku se mohou setkat i ti, kteří kupují byt v bytovém domě. A to v případě práv k pozemku pod budovou, jehož se jako nabyvatelé bytu či domu stanou přinejmenším podílovými vlastníky.

U faktických vad bytu či domu je nutné rozlišovat mezi novostavbou a nemovitostí postavenou již před delší dobou.V případě novostavby půjde nejčastěji o vady způsobené standardními procesy souvisejícími s výstavbou. Tyto vady by nemělo být příliš problematické odstranit za pomoci záruky, kterou by měl dodavatel nemovitosti poskytnout. V praxi se nejčastěji bude jednat o záruku vyplývající z kupní smlouvy na nemovitostv režimu občanského zákoníku. Pokud jde o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, ledaže zhotovitel či prodávající výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoli vad. Ze zákona je záruční doba dva roky. Doporučuje se ale záruku a její délku výslovně sjednat v kupní smlouvě.

Pokud je smlouva uzavřena v režimu obchodního zákoníku, tedy mezi podnikateli při realizaci jejich podnikatelské činnosti, či si strany pro úpravu vzájemných vztahů obchodní zákoník zvolily, a záruka není smluvena, odpovídá zhotovitel ze zákona (na rozdíl od smluvené záruky, kdy není rozhodné, kdy vada vznikla) jen za ty vady, které měla nemovitost v době předání a za vady způsobené porušením povinnosti zhotovitele či prodávajícího, a to vše po dobu pěti let. Pokud je sjednána záruka ve smlouvě, nelze využít pětileté lhůty pro uplatnění vad týkající zákonné odpovědnosti a platí místo zákonem stanovené lhůty pro uplatnění vad, smluvená záruční lhůta. To i pokud je sjednána na dobu kratší než pět let.

Jinak je tomu u domů či bytů starších. V takových případech je nutné důkladně prověřit celkový stav nemovitosti s ohledem na její pravděpodobné opotřebení a případně také zohlednit náklady na očekávané úpravy v kupní ceně, kterou budete ochotni akceptovat. Ale i v případě, kdy kupujete starší dům či byt, odpovídá prodávající za vady, pokud není ve smlouvě výslovně uvedeno, že kupující přebírá do svého vlastnictví nemovitost ve stavu, jak stojí a leží, tj. ve stavu v jakém se v době koupě nachází.

Nejvhodnější je provést prověření faktického stavu nemovitosti spolu s odborníkem, což znamená osobou pracující jako technický dozor, stavbyvedoucí, stavební inženýr apod.

Pokud jde o právní vady nemovitosti, lze se setkat s typově stejnými věcnými či závazkovými právy jako v případě pozemku.

Při koupi bytuje převáděn nejen spoluvlastnický podíl na pozemku pod budovou, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy, v níž se byt nachází. I na tomto místě je třeba doporučit, abyste se nezaměřili při prověřování faktického či právního stavu nemovitosti pouze na bytovou jednotku jako takovou. Vhodné je seznámit se současně se stanovami společenství vlastníků jednotek v domě, kterými budete po nabytí bytové jednotky rovněž vázáni a z nichž pro vás může vyplývat celá řada povinností. Mezi ně lze řadit třeba povinnost přispívat do fondu oprav domu.

Jako speciální kategorii bytů s odlišnostmi při jejich nabývání je třeba označit byty družstevní, u nichž se fakticky nejedná o převod vlastnického práva k nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností. Nejvýznamnějším právem je právo užívání některé z bytových jednotek ve vlastnictví bytového družstva, kterého se stanete členem. Podíly v družstvu jsou nejčastěji nabývány s tím, že po určité době dojde k převodu vlastnického práva k užívanému družstevnímu bytu z bytového družstva na člena družstva. Proto je také žádoucí při převodu členských práv a povinností prověřit nejen majetkovou situaci a obsah stanov bytového družstva, ale zároveň faktický a právní stav bytu ve vlastnictví dotčeného družstva.

Připraveno advokátní kanceláří Gürlich&Co.

Držíte se udržitelnosti?

Držíte se udržitelnosti?

Generali Česká pořádá soutěž SME EnterPRIZE, která oceňuje udržitelné podnikání. Přihlásit se můžete do 5. dubna.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+16
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 0 komentářů

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Jak správně kupovat nemovitost

9. 7. 2009 | Věra Tůmová

Jak správně kupovat nemovitost

Vyhlédnout si krásný či výhodný byt nebo dům nestačí. Při koupi nemovitosti je třeba posoudit řadu věcí, aby se koupě vůbec podařila a vyplatila. Nestačí tak jen zvážit lokalitu či... celý článek

Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce

8. 7. 2009 | Věra Tůmová | 2 komentáře

Prodej domu s hypotékou vyžaduje pečlivý výběr kupce

Prodat byt s hypotékou není až tak velký oříšek, jak by se mohlo zdát. Kdo chce prodat dům i s úvěrem, musí pečlivěji vybírat kupce. Jeho „kvality“ nejdůkladněji prověřuje právě banka,... celý článek

Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní

26. 11. 2008 | Věra Tůmová | 5 komentářů

Jak koupit byt: Družstevní byt na hypotéku může být riskantní

Koupit družstevní byt na hypotéku není problém, je ale třeba si dát pozor především na to, zda je možné byt převést do osobního vlastnictví. Jinak se nový majitel může dostat do téměř... celý článek

Proč nekupovat byt na pronájem

31. 10. 2008 | Věra Tůmová | 17 komentářů

Proč nekupovat byt na pronájem

Koupě bytu na pronájem se v Česku vyplatí poslední dobou čím dále méně. Kdo se přesto rozhodne pořídit si nemovitost na pronájem a chce tím vydělávat či splácet hypotéku, měl by si... celý článek

Partners Financial Services