Jaká rizika nese pronájem bytu

Vlastníte byt a chcete svoji investici zhodnotit pronájmem? Vězte, že zákon i po novele stále více chrání nájemce a pronajímatel má hlavní oporu v dobře napsané nájemní smlouvě. Poradíme vám, na co si při jejím sepisování dát pozor. Jak ošetřit platby nájemného i co dělat, když nájemce neplatí.

Mezi pronajímatele bytů patří obce či města, podniky (služební byty) a soukromí vlastníci (fyzické i právnické osoby). Byty mohou pronajímat také bytová družstva nebo jejich členové. My se zaměříme na pronájem bytu soukromým vlastníkem a krátce zmíníme i situaci, kdy člen bytového družstva pronajímá, respektive dává do podnájmu "svůj" družstevní byt.

Nájem bytu ošetřuje občanský zákoník

Problematika nájmu bytu je v českém právním řádu upravena občanským zákoníkem. Nájem bytu je chráněn, pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů uvedených v zákoně.Ustanovení občanského zákoníku týkající se nájmu bytu byla novelizována k 1. dubnu 2006 v návaznosti na zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.S deregulací nájemného je potřeba začít, přestože zákon obsahuje chyby.

Nájemní smlouva je dokument, který by měl práva a povinnosti obou stran (pronajímatele a nájemce) jasně vymezit a ošetřit nejlépe všechny, nebo alespoň většinu situací, které v tomto vztahu mohou nastat. Pokud je smlouva dobře napsána, v okamžiku případného konfliktu ušetří pronajímateli mnoho starostí.

"Pronájem" družstevního bytu
Pokud máme "svůj" družstevní byt, jsme v postavení nájemců vůči družstvu. Svůj byt můžeme dát do podnájmu, ale bytové družstvo musí s podnájmem písemně souhlasit. Obsah podnájemní smlouvy pak, narozdíl od smlouvy nájemní, závisí prakticky výlučně na vůli smluvních stran, které mohou libovolně upravit i důvody výpovědi apod. Přitom je třeba mít na paměti, že v každém případě podnájem zaniká okamžikem, kdy skončí nájemní vztah mezi družstvem a jeho členem.

Co ve smlouvě podle zákona musí být

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a podle zákona musí obsahovat tyto dvě náležitosti:

1. Označení bytu a jeho příslušenství a rozsah jejich užívání – to znamená: přesná adresa, číslo bytu v domě, patro, počet místností v bytě, příslušenství (koupelna a WC) a další prostory, které patří k bytu (např. balkón, sklep) – vše nejlépe včetně rozměrů, celková podlahová plocha bytu. Není od věci do nájemní smlouvy přesně specifikovat i zařízení bytu, pronajímá-li se zařízený (včetně dokumentace datovanými fotografiemi). Rozsah užívání znamená to, že některé prostory mohou patřit k jednomu bytu, některé mohou být společné pro užívání více bytů.

2. Způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši – to znamená: nájemné a služby, na kterých se pronajímatel s nájemcem dohodne a které s užíváním bytu souvisí (např. elektřina, plyn, vodné, stočné, teplo a teplá voda, odvoz odpadu atp.).

Nájemné: jak nejlépe ošetřit platby

Často se stává, že pronajímatel do nájemného zahrne i úhradu za plnění spojená s užíváním bytu (tzv. služby) a spotřebu energií nájemci už následně nevyúčtovává. Taková praxe je však nejen nepraktická (nájemce není motivován k úsporám a pronajímatel nese riziko nadměrné spotřeby ze strany nájemce), ale především odporuje zákonu. Zákon (konkrétně § 696 občanského zákoníku) totiž přísně odlišuje nájemné, což je nezúčtovatelná paušální částka, kterou hradí nájemce pronajímateli za užívání bytu, a poplatky za plnění s užíváním bytu spojené, tj. za spotřebu energií, odvoz odpadu apod.

Za služby nájemce v průběhu roku platí formou záloh a ve smlouvě se zaváže případný nedoplatek pronajímateli včas uhradit. Vznikne-li přeplatek, pronajímatel by jej měl po provedení vyúčtování nájemci vrátit, případně může o výši přeplatku snížit nejbližší platbu nájemného, a provést tak zápočet.

Ve smlouvě je dobré stanovit nejen výši plateb, ale také termín a způsob jejich úhrady. Je lepší účtovat si nájemné dopředu, nikoli zpětně a stanovit konkrétní den splatnosti – např. 15. každého měsíce. Pro případ, že nájemce nezaplatí do pěti dnů od data splatnosti, zákon umožňuje pronajímateli účtovat si zákonem stanovený poplatek z prodlení (jeho výši zákon nedefinuje). Dluží-li nájemce alespoň trojnásobek měsíčního nájemného, je to podle zákona důvod pro výpověď z nájmu, ke které již není třeba přivolení soudu. Do smlouvy však není možné uvést přísnější důvody výpovědi, než je stanoveno zákonem. Může být sjednáno i každoroční zvyšování nájemného, např. o inflaci.

Nejpohodlnější způsob platby je bezhotovostní převod na účet pronajímatele. Někteří pronajímatelé však dávají přednost platbě v hotovosti oproti vystavení příjmového dokladu. Tento způsob je sice méně pohodlný, ale osobnější a pronajímatelé s ním mají lepší zkušenost (tzn. nájemce platí spolehlivěji) než s převody. Navíc má pronajímatel možnost si každý měsíc neformálně zkontrolovat stav pronajímaného bytu, sjedná-li si ve smlouvě, že nájem bude vyzvedávat osobně u nájemce. Bezdůvodně pronajímatel nemůže do bytu vstupovat, ačkoli se jedná o jeho majetek. Zákon umožňuje pronajímateli do bytu vstoupit pouze za účelem opravy nebo údržby bytu tak, aby zajistil jeho 100% funkčnost (např. oprava elektrického bojleru, revize karmy, odpočet plynoměru pro potřeby plynáren, havárie). Do smlouvy je možné zakotvit i kontroly nad rámec zákona, ovšem jen se souhlasem nájemce.

Kauce už je zákonná

Podle platného zákona je pronajímatel oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat složení kauce v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného včetně záloh na služby. Tyto prostředky může použít např. právě k úhradě případných pohledávek na nájemném či při poškození bytu zaviněním nájemce. Čerpal-li pronajímatel kauci oprávněně, má nájemce ze zákona povinnost ji do 1 měsíce doplnit na původní výši. V případě, že je vše v pořádku, musí pronajímatel po skončení nájemního vztahu kauci nájemci vrátit, opět nejpozději do 1 měsíce od data vyklizení a předání bytu.

Co by ve smlouvě mělo být

Logicky by ve smlouvě měly být určeny smluvní strany. V případě, že se jedná o fyzické osoby, uveďte jejich jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště. A ve smlouvě pokračujte větou: uzavírají podle § 685 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění, tuto Smlouvu o nájmu bytu. Následují povinná ustanovení týkající se vymezení bytu a nájemného.

Na dobu určitou, nebo neurčitou?

Důležitým ustanovením nájemní smlouvy je doba, na kterou se uzavírá. Zda na dobu určitou (datum od kdy a do kdy), nebo na dobu neurčitou (datum ukončení není stanoveno, smlouva platí stále, dokud není ukončena dohodou nebo výpovědí). U smlouvy na dobu určitou je možné zakotvit do smlouvy možnost jejího automatického prodloužení při splnění dohodnutých závazků. Jak už jsme na začátku uvedli, výpověď může dát pronajímatel nájemci jen ze zákonem výslovně stanovených důvodů (a nadto v řadě případů jen s přivolením soudu), jednoznačně proto doporučujeme byt pronajímat pouze na dobu určitou. Je-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může se pronajímateli stát, že se svého nájemníka již nikdy "nezbaví". A to dokonce ani v případě, že zemře, protože jeho nájemní právo může podle zákona ve vybraných případech přejít na osoby, které s ním v bytě budou v den úmrtí žít. Zákon není možné obejít. Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.

Další smluvní ujednání

Ve smlouvě by měla být písemně dohodnuta i jakákoliv další a zvláštní ujednání, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne. Může to být například způsob placení oprav v bytě (toto upravuje podpůrně nařízení vlády č. 258/1995 Sb.), ale pronajímatel se s nájemcem mohou o opravách dohodnout jinak, úklid prostor mimo byt, ustanovení týkající se pojištění bytu či chování zvířat v bytě. Není však možné si dohodnout něco, co by bylo v rozporu s ustanoveními zákona. Například v nájemní smlouvě nemůže být odlišně od zákona uvedená výpovědní lhůta, kontrola bydlících osob majitelem, zákaz přijímání návštěv apod.

Pokud nájemce neužívá byt sám, doporučujeme ve smlouvě uvést i údaje o spolubydlících osobách. Společní nájemníci mají stejná práva a povinnosti. Ve smlouvě je dobré ošetřit i případné přihlášení trvalého pobytu nájemce v bytě či registraci adresy bytu jako sídla jeho podnikání.

Na závěr smlouvy by obě smluvní strany měly svým podpisem stvrdit, že se s obsahem smlouvy řádně seznámily a že s ním souhlasí. Jako přílohy nájemní smlouvy, které jsou pak její nedílnou součástí, se obvykle sepisují také další dokumenty: evidenční list, který slouží pro výpočet nájemného a jsou v něm uvedeny osoby, které s nájemcem v bytě bydlí a protokol o předání bytu, kde je uveden den předání bytu a stav bytu (např. vybavení bytu, stav měřičů vody apod.), dále výpis z katastru nemovitostí (jako doklad o vlastnictví bytu pronajímatelem), a fotokopie občanských průkazů nájemce či nájemců.

Odeslat
e-mailem

Líbil se vám článek?

+40
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 26 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

17. 9. 2009 23:50, Dejv

Není na tom pravdy nic, pokud to budou slušní lidé. Občanský zákoník sice nic o nevystěhovatelnosti matky s dítětem neříká, ale pokud ti lidé budou vyčuraní a rozhodnou se začít dělat potíže a nebudou se chtít vystěhovat, tak se jich v případě smlouvy na dobu určitou sice jednou zbavíte, ale pouze po velkých peripetiích u soudu a to ještě pouze v tom případě, že při faktické nepostižitelnosti soudců, budete mít štěstí na soudce, který ctí striktně literu zákona a nebudete se muset odvolávat v případě svévolného rozhodnutí soudce.

Zobrazit celé vlákno

+6
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

20. 10. 2011 19:19, PavelKucera

Dnes lze i pojistit nájem oproti neschopnosti nájemce splácet nájem. Jedná se o novou službu/pojistku (pro střední Evropu - např. v Anglii to mají přes 20 let). Pojistné vychází na cca 10-20 Kč denně a máte krytí do výše 6 měsíčních nájmů.

-2
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (26 komentářů) příspěvků.

A tohle už jste četli?

Starý televizní signál definitivně končí

28. 10. 2020 | Jiří Hovorka

Starý televizní signál definitivně končí

Přechod na nový televizní signál DVB-T2 v Česku dnes definitivně končí. Ve Valašských Kloboukách těsně před půlnocí dojde k vypnutí posledního vysílače starého systému DVB-T. Jde o... celý článek

Vhodná doba pro nákup nemovitostí. Developer s ní neuteče

28. 10. 2020 | Renata Lichtenegerová | 3 komentáře

Vhodná doba pro nákup nemovitostí. Developer s ní neuteče

„Kdybych měl jmenovat aktivum, pro jehož nákup vytvořila doba příhodné podmínky, jsou to nemovitosti,“ říká Lukáš Blažek, obchodní ředitel společnosti Ronda Invest. Ta poskytuje úvěry... celý článek

Škube vás dodavatel energií? Nebuďte za kavku

23. 10. 2020 | Jiří Hovorka | 4 komentáře

Škube vás dodavatel energií? Nebuďte za kavku

Náklady na život rostou, inflace se pohybuje kolem tří procent. Výdaje se dají snížit třeba přechodem k levnějšímu dodavateli energií. Jak se pozná ten dobrý? Jednoduchý ceník, odchod... celý článek

Hypotéky zlevnily a míří k rekordu. Dostupnost ale klesá

21. 10. 2020 | Jiří Hovorka

Hypotéky zlevnily a míří k rekordu. Dostupnost ale klesá

Letošní rok zřejmě přinese nejvyšší objem sjednaných hypoték – i kvůli rostoucí ceně nemovitostí. Jenže pro řadu lidí, kteří chtějí vlastní bydlení, se situace zhoršuje.

E.ON Distribuce mění jméno. Pozor na podvodníky

19. 10. 2020 | Petr Kučera

E.ON Distribuce mění jméno. Pozor na podvodníky

Společnost E.ON Distribuce se od začátku roku 2021 přejmenuje na EG.D. Jde o zkratku z anglického Electricity and Gas Distribution, tedy distribuce elektřiny a plynu.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Partners Financial Services

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.