Proč nekupovat byt na pronájem

| rubrika: Jak na to | 31. 10. 2008 | 15 komentářů
Proč nekupovat byt na pronájem
Koupě bytu na pronájem se v Česku vyplatí poslední dobou čím dále méně. Kdo se přesto rozhodne pořídit si nemovitost na pronájem a chce tím vydělávat či splácet hypotéku, měl by si uvědomit některá zásadní rizika, která s pronájmem souvisí.

Vysokoškolská studentka Kateřina před pár lety zdědila v Praze panelákový byt. Protože jí ale vyhovoval podnájem s kamarádkami a často cestovala, rozhodla se jej pronajímat . Jako nejvhodnější se jí jevil pronájem přes agenturu diplomatickým službám. Kompletně vybavený byt na Praze 6 jí zprvu přinášel slušný výnos. O pár let později se vše začalo měnit. Splátky nájemného se začaly zpožďovat. Navíc nájemci, piloti jedné prestižní letecké společnosti, v bytě postupně zničili kdeco. V krátkém čase tak bylo potřeba vyměnit všechny domácí spotřebiče, koberce i nábytek. A to si ještě studentka mohla gratulovat, že nemusela dělat žádné velké úpravy bytu. Pronájem ji nejenže už nevydělával, ale ještě si musela kvůli němu půjčit na nové vybavení. Nakonec pro ni bylo nejlepší, když se do bytu nastěhovala.

Každý, kdo si pořídí byt kvůli pronájmu, tímto způsobem situaci řešit nemůže a jeho investice se může stát snadno ztrátová. Pokud majitel nechce přicházet o peníze, musí trávit starostí o byt podstatně více času, než původně očekával. Časovou náročnost takové investice do nemovitosti je proto třeba vzít v úvahu ještě před koupí bytu či domu .

Rizika pronájmu, která je třeba mít na paměti:

Případné mimořádné náklady:

  • v souvislosti s bytem – poškozené vybavení atd.
  • souvislosti s domem – porouchaný výtah, střecha atd.

Nepovedený pronájem:

  • Neseženete nájemce
  • Nájemce se ztratí, ale nájem trvá
  • Neplatící nájemník

Úroveň fungování společenství vlastníků

Nepřizpůsobiví sousedé

Snížení atraktivity okolí, domu, bytu

Další riziko na potenciálního investora čeká při určování výše nájmu. Kvůli deregulaci nájemného začíná klesat tržní nájemné . To zhoršuje návratnost investice či může dostat majitele do problémů s placením hypotéky. Reálný výnos z pronájmu dnes mnohdy nepředstavuje už ani tři procenta. Jedním ze základních problémů, které mohou majitele bytu k pronájmu potkat, je tedy snížený, nulový nebo dokonce záporný zisk z nájmu.

Pro snížení výnosnosti investice do nemovitosti stačí jen taková „drobnost“ jako jsou mimořádné náklady související s údržbou domu. „V domě se třeba rozbije výtah nebo se stane nějaká nepředvídatelná havárie a náklady pro majitele pak nárazově vzrostou,“ upozorňuje expert na trh s nemovitostmi Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) a dodává: „Nebo se vám nepovede sehnat dostatek kvalitních nájemníků. A to je riziko, které vlastně dneska nikdo neřeší a nikdo si ho neuvědomuje. Přitom reálně existuje.“ Může se třeba stát, že majitel bytu nedokáže zajistit stoprocentní obsazení bytu nájemníky. I několikaměsíční propad v obsazenosti bytu tak může představovat pro majitele ztrátu třeba několika desítek tisíc korun podle bytu a lokality . Pro toho, kdo z nájemného splácí hypotéku , to může znamenat poměrně velkou komplikaci a nutnost vytvořit si do budoucna finanční rezervu.

Propad ve výnosech z nájmu může nastat i z jiných důvodů. Stačí, aby se ztratil dosavadní nájemník. To se může podle Pácala stát v případě úmrtí nájemce. V takové situaci notář může byt zapečetit i na několik měsíců i let dokud není vyřešené dědictví . Majitel bytu s tím nemůže nic dělat, protože je odkázán na benevolenci notáře. „Pokud chce, může vám byt zpřístupnit a věci po zemřelém odvézt do skladu. Může ale také byt použít jako bezplatné skladiště až do vyřešení soudního sporu. I v případě, že se notář zachová slušně, připraví vás to o několik měsíců nájemného, než dojde k vyklizení a předání bytu,“ vysvětluje Pácal.

Nájemník může zmizet i sám od sebe, protože má dluhy a začne se skrývat. Pokud majitel bytu netuší, kde dotyčného hledat, třeba podle trvalého bydliště, příbuzných či zaměstnavatele, přijde také o své peníze. To se stává často u pronájmu bytu cizincům. Podle Občanského zákoníku sice může majitel dát takovému nájemníkovi výpověď, a to i bez přivolení soudu, výpovědní doba je ale tříměsíční, a to rovněž znamená už ztrátu větší sumy peněz. „I když by to byl Čech, u kterého víte, kde je trvale hlášen, a víte, kde ho sehnat, tak než se prostřednictvím soudu domůžete peněz, uplyne hodně dlouhá doba. Častěji se stává, že nájemník zmizí a majitel ani neví, jak toho člověka žalovat. Pokud navíc takový člověk v bytě něco zničil či odcizil, škoda je ještě vyšší. A soudy si s touto situací neumí poradit,“ konstatuje Pácal.

Anketa

Pronajímali jste někdy byt nebo dům?

Rizika pronájmu nepředstavuje jen snižující se výnos či osoba nájemce. Problém celkově podle expertů i zástupců majitelů domů spočívá právě ve vymahatelnosti českého práva. Konkrétně Občanského zákoníku , který podle nich stále straní nájemcům.

Narazit může pronajímatel i při špatném fungování společenství vlastníků, nebo když je byt v blízkosti méně přizpůsobivých obyvatel domu. Ačkoli byt třeba obývá spolehlivý a dobrý nájemce, mohou ho takové okolnosti přimět k odstěhování navzdory tomu, že v bytě by jinak bydlel rád . Podle Pácala stačí, aby sousední byt jeho vlastník pronajal deseti zahraničním stavebním dělníkům, kteří dělají nepořádek a jsou hluční. V tu chvíli se stane, že se s takovým majitelem na změně k lepšímu domluvit nelze, slušný nájemce odejde a další se už na takové místo shání obtížně. Ještě horší situace nastane, pokud je takových majitelů bytů s problematickými nájemníky v domě více. „V takovém případě jde celý dům svým způsobem s kvalitou dolů, a s ním i hodnota bytů,“ dodává Pácal.

Pronajímali jste už někdy některou ze svých nemovitostí? Jaké jsou vaše zkušenosti s pronájmy? Doporučili byste nákup nemovitosti na pronájem? Podělte se o zkušenosti a tipy.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+28
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

2. 11. 2008 11:11, simonides

Základem je pořádná nájemní smlouva s úředně ověřenými podpisy. Samozřejmě vždy pouze na dobu určitou, max. na 1 rok, s možností prodloužení po vzájemné, opět písemné, ověřené, dohodě. Za další kauce ve výši jednoho nájmu a samozřejmě nájem aspoň jeden měsíc odpředu. Ve smlouvě je také dobré pro první rok stanovit nevracení kauce při nedodržení 1 roku nájmu. Už jsem to jednou použil a vykrylo mi to dobu než jsem našel nového nájemníka. To ale samozřejmě netrvalo moc dlouho... Chce to přemýšlet tím kulatým co máme všichni na krku... Nejlepší je pronajmout si nemovitost sám. Žádná realitka apod. stejně nic nezaručí a za nic neručí ! Prodával jsem sám několik bytů a několik pronajímám a zatím bez problémů... Slečna z příběhu moc nepřemýšlela - je ještě asi moc mladá a nezná "jak běží zajíc". Hlavně přemýšlet a neukvapit se v pronajmutí bytu hned prvnímu zájemci. Stejně jako ti co hledají pronájem a vybírají si, musí si vybírat i nájemce...! :-)

Reagovat

 

+15
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

31. 10. 2008 10:06, Bob

100% souhlas. Jenom dodatek - předem kauce ve výši dvou až tří nájmů (vrací se po ukončení nájmu po odečtení škod). Vhodné mít partu spolehlivých a diskrétních kamarádů pro případ předčasného vyklizení bytu. Lepší pronájem právnické než fyzické osobě (i toto brát s rezervou). Pozor na mladé rodiny s dětmi, bílý límeček pana otce a audi před domem (může být služební od zaměstnavatele) neznamenají, že měsíční rozpočet rodiny není nadoraz. V žádné případě nepronajímat studentům !!!.

Reagovat

 

-3
Líbí
Nelíbí

Zobrazit komentovanou zprávu (Ivan Svoboda 31. 10. 2008 09:23)

Další příspěvky v diskuzi (15 komentářů)

13. 10. 2011 | 15:20 | Karolína70

Jeden názor za slušné podnájemníky. Jsem pracující žena, slovenka. Za 10let v Čechách jsem polovinu bydlela v podnájmu. A řeknu vám to bych spíš já nadávala na ty pronajímatele. Chodili se mi dívat do pokoje, ukradli mi peňeženku...více

22. 8. 2011 | 8:50 | Old

Chtel bych varovat pred nesolidnim postupem nekterych realitek... vuci pronajimatelum ( majitelum nemovitosti) v ramci zvyseni sve vlastni uspesnosti sprostredkovavaji pronajmy a snazi se majitele presvedcit ze staci kauce...více

3. 12. 2008 | 10:28 | Honza

Koupili jsme byt na hypotéku za účelem pronájmu. Výběr nájemníka jsme svěřili největší realitní kanceláři na severní Moravě. Nájemníka mi našli, ale již druhý měsíc se zpožďoval s nájmem a když si asi za 3 měsíce vzal život,...více

6. 11. 2008 | 17:36 | benzin

Je to lokalita od lokality jine. Treba v Praze je holy nesmysl koupit byt na pronajimani. Hypoteka 30 000 mesicne a pritom prijem z tak draheho bytu tak 15 000. A pritom ste neustale v obrovsem riziku. Myslet si ze vam nekdo...více

2. 11. 2008 | 17:55 | jiří karel

Já to chápu tak, že nikdo není odrazován od pronajímání bytu, ale bez postraních úmyslů ( jak vzácné v realitách ) informován o rizicích, o kterých se jinak v médiích nedozvíte. Tak si přečtěte ty nesmysly a taky falešné...více

Čtenáři také navštívili

21. 10. 2008 |  | 11 komentářů

Proč jsou v Česku tak rozdílné ceny nemovitostí

Dramatické zvraty v cenách bytů a domů se v Česku v dohledné době rozhodně nečekají. Shodují se na tom všichni oslovení odborníci. Rozdíly v cenách mezi regiony jsou ale z historických důvodů velké, což...

7. 10. 2008 |  | 14 komentářů

Bez státu kvalitní cenová mapa nemovitostí nevznikne

V posledních několika letech si Češi oblíbili čtení map cen nemovitostí. Jenže většinou se jim nevyplatí moc věřit. Jejich autoři změny v cenách jen odhadují, tvrdí expert na trh s nemovitostmi Jiří Pácal...

23. 6. 2008 |  | 1 komentář

Mimopražské regiony čeká zdražování bytů

Ceny bytů rostou, přičemž velké rozdíly se mohou v budoucnu objevovat hlavně v malých městech. Tam cenovou hladinu výrazně ovlivňuje malý počet uskutečněných transakcí.

19. 3. 2008 |  | 3 komentáře

Jak se dozvíte, koho zajímá vaše nemovitost

Plánované změny v zákonech, které se týkají katastrálního úřadu, by měly vést k minimalizaci chyb, zrychlení vkladů i k větší ochraně osobních údajů, uvádí v rozhovoru pro Peníze.cz předseda Českého úřadu...

17. 7. 2007 |  | 17 komentářů

Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům

Úschova peněz u notáře, advokáta, exekutora či realitní kanceláře udělá z prodeje či nákupu nemovitosti či obchodního podílu bezpečnou transakci. Prodávající dostane peníze, teprve když se kupující skutečně...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

léky, předdůchody, Třetí pilíř, daňové úniky, důchodová komise, sídlo společnosti, posuzované osoby, nový dům, Ambiente, prasknutí bubliny, rizikové životní pojistky, ČSSR, nezanedbatelné částky, bytové asociace, klientský systém

1Z49805, 3Z95943, 1SN1830, 3M70791, 2S88690, 2H57721, 3T67978, 3A78841, 3J52550, 2H57722, 3B85413, 3Z65369, 3T67979, 3M59913, 3T67980
Usetri panel

Poradíme zdarma s výběrem finančních produktů

Najdeme vám nejvýhodnější finanční produkty. Zdarma!

Usetri tlačítko

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2014 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.