Bez státu kvalitní cenová mapa nemovitostí nevznikne

Věra Tůmová | rubrika: Rozhovor | 7. 10. 2008 | 14 komentářů
Bez státu kvalitní cenová mapa nemovitostí nevznikne
V posledních několika letech si Češi oblíbili čtení map cen nemovitostí. Jenže většinou se jim nevyplatí moc věřit. Jejich autoři změny v cenách jen odhadují, tvrdí expert na trh s nemovitostmi Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Opakovaně jste kritizoval tuzemské cenové mapy nemovitostí. Co vám na nich vadí?

Nemám to, co se v Česku publikuje jako cenové mapy, nikomu za zlé. Je ale potřeba si uvědomit, že v této zemi neexistuje ani jeden subjekt, který ví, jak se pohybují ceny bytů. Všichni, co se k tomu vyjadřují, to jen odhadují. Někdo třeba z toho, že si projde inzeráty v novinách (jako Institut pro regionální informace), ale to jsou jen ceny, které se objevují v inzerci a zpravidla jen v té viditelné, takže to jsou ceny deformované. Znáte ale nějakou realitní kancelář v zemi, která by měla tak velké množství dat, aby z toho šly udělat statistické výpočty? Taková realitka tady není. I ta nejúspěšnější tuzemská realitní kancelář není schopna měsíčně udělat více než několik desítek převodů. A to jsou velmi malé soubory na výpočty.

Odhady cenového vývoje jsou nepřesné?

Občas se zveřejňují odhady, které jsou v podstatě vymyšlené. Nedávno třeba v Ekonomu otiskli cenovou mapu nemovitostí na základě informací Institutu regionálních informací (IRI). Uvedli v ní, jak v některých katastrálních územích dramaticky rostou ceny bytůve vlastnictví, ale přitom lze snadno dokázat, že ta data v pořádku nejsou. V některých těchto oblastech se totiž podle údajů z katastru nemovitostíletos neprodala ani jedna bytová jednotka, zatímco zveřejněná cenová mapa uvádí růst cen. Tyto údaje si může bez problémů z katastru vytáhnout kdokoli.

Kde v Praze se v I. pol.2008 např.podalo nejvíce vkladů k bytům ve vlastnictví a kde nejméně?

Nejvíce:

  • Žižkov 1437
  • Vršovice 1338
  • Vysočany 1324
  • Vinohrady 1099
  • Stodůlky 1095
  • Smíchov 925

Nejméně (= 0 prodaných bytů)

  • Běchovice 0
  • Klánovice 0
  • Malá Chuchle 0
  • Velká Chuchle 0
  • Nebušice 0
  • Zadní Kopanina 0

O kterých lokalitách mluvíte?

Konkrétně se to dá například ukázat na katastrálníchúzemích, jako jsou Klánovice, Nedvězí, Hájek, V. i M. Chuchle, Běchovice, kde se v první polovině roku neprodal ani jeden byt do vlastnictví, na územích jako Vinoř, Řeporyje, Koloděje, D. Počernice se prodalo méně než pět jednotek. Tvrdit, že v těchto lokalitách vzrostly ceny bytů ve vlastnictví o 26 procent, je scestné.

Šlo by tedy cenové mapy nemovitostí vytvářet lépe než dosud, aby se jim opravdu dalo věřit?

Asi by se tím musela zabývat nějaká třeba polostátní agentura. Částečně to zatím dělá Český statistický úřad, který ceny vypočítává z opravdu uskutečněných obchodů. Mají ale malé kapacity, diskutabilní metodiku. Údaje vydávají s velkým zpožděním. Reálně jim to trvá třeba rok a půl. I tak je jako informace zajímavé, co o cenách publikuje ČSÚ a co tehdy psala média.

A jejich datům věříte?

Oni sledují kupní ceny v přepočtu na metr čtvereční a počítají je z uzavřených kupních smluv. Než se k nim ale tato data dostanou, tak je tam prodleva. Navíc nejde o výpočet z úplně všech dat (ze všech realizovaných obchodů, pozn.red.), jen z vybraných. Nic lepšího v Česku není. Pro trh je to ovšem naprosto nedostatečné. Pokud někdo tedy uvádí, jak se vyvíjejí ceny bytůtřeba v Praze, mělo by u toho být vždy uvedeno „dle mého názoru“, protože to jsou jen odhady. Počítat pak na desetiny procenta růsty je spíše úsměvné, chápu však, že to pěkně vypadá v novinách.

Proč zpracování cenové mapy neuděláte v rámci Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN)?

Půjde to nařídit jedině zákonem. Iniciativa by měla vzejít z MMR, navrhoval jsem to tam. Dobrá data by určitě využili i oni, nyní např. při deregulaci, která vychází ze značně pokřivených cílových cen bytů.

Ale vy si to v rámci ARTN můžete nařídit sami, jako členové asociace?

Členů máme asi devadesát (z toho asi 30 právníků, 10 architektů), ale ne všichni mají data z trhu.Z členů, kteří prodávají byty, je u nás snad jen Finep, Skanska nebo AAAbyty. Žádná společnost na trhu vám ale nebude chtít dát jen tak svá data. AAAbyty sice něco zveřejňují, ale ani ne v rámci asociace. Jdou s tím raději sami do tisku, což chápu. Přitom ani oni nemohou mít podrobné údaje z celého trhu, mají jen odhady. A to AAAbyty mají vysoce nadprůměrné datové řady oproti většině realitek, tak často citovaných v novinách.

Anketa

Tušíte kolik stojí byty ve vašem bydlišti?

Opravdu to bez státu nepůjde?

Možná se nyní podaří, aby si hypoteční banky vyměňovaly informace a třeba i zveřejňovaly cenové indexy u nich uzavřených obchodů.Takovým údajům by se dalo věřit a byly by relevantní. Bankyovšem zřejmě plánují sledovat ceny nemovitostí ne podle kupní smlouvy, ale podle toho, jak je stanoví znalec. Donedávna si ale ceny nemovitostíz vlastních obchodů, pokud vím, hlídala jen Hypoteční banka. Ostatní banky si nedělaly propracované statistiky, jestli jdou u nich ceny bytů nahoru nebo dolů. Přitom poskytovaly tisíce či desetitisíce hypoték. Začaly to sledovat teprve v poslední době. Výsledkem jejich spolupráce by pak měl být takzvaný bankovní index cen nemovitostí.

Jak se orientujete v tuzemských cenách nemovitostí vy? Podělte se o zkušenosti a tipy.

Líbil se vám článek?

+50
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 14 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

7. 10. 2008 19:21, petr hladký

Konečně něco rozumného. Každou chvilku někdo plácá něco o cenách a vždy mně napadá, z čeho asi vychází. To co v rozhovoru je zní logicky, Všichni jen odhadují. Logicky, kde by data vzali.

+3
+-
Reagovat na příspěvek

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

7. 10. 2008 0:34, jezevec

Cenu tvoří koupěschopnost. Na co je mi mapa?

-4
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (14 komentářů) příspěvků.

Hledáte nové bydlení?

Berzrealitky

Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

A tohle už jste četli?

Pro koho a jak je dostupné bydlení v Česku

17. 9. 2008 | Věra Tůmová | 8 komentářů

Pro koho a jak je dostupné bydlení v Česku

Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení i jeho financování významně v Česku ovlivňují například trh práce i rodinné chování mladých lidí. Odlišně dostupné pro různé typy obyvatel jsou... celý článek

10 kroků refinancování hypotéky u stavební spořitelny

25. 7. 2008 | Věra Tůmová | 10 komentářů

10 kroků refinancování hypotéky u stavební spořitelny

Současné úrokové sazby hypoték motivují stále více lidí, kteří už hypotéku mají, k jejímu refinancování. Ke konci fixace se ptají u konkurence a čím dál častěji i ve stavebních spořitelnách.... celý článek

Stavební spoření šlape na paty hypotékám

7. 7. 2008 | Věra Tůmová | 17 komentářů

Stavební spoření šlape na paty hypotékám

Stavební spořitelny se snaží ukousnout stále větší koláč z úvěrů na bydlení. Přicházejí proto na trh s produkty, které dokážou obstojně konkurovat hypotékám. Nákup nemovitosti tak stále... celý článek

Levné pozemky dělají z Česka golfovou velmoc

1. 7. 2008 | Věra Tůmová

Levné pozemky dělají z Česka golfovou velmoc

V Česku se staví stále více luxusních hotelů i nových golfových hřišť. A to může významně ovlivňovat i tuzemské ceny nemovitostí v jejich okolí. Češi se tak dostávájí ve střední Evropě... celý článek

Mimopražské regiony čeká zdražování bytů

23. 6. 2008 | Věra Tůmová | 1 komentář

Mimopražské regiony čeká zdražování bytů

Ceny bytů rostou, přičemž velké rozdíly se mohou v budoucnu objevovat hlavně v malých městech. Tam cenovou hladinu výrazně ovlivňuje malý počet uskutečněných transakcí.

Partners Financial Services

Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.