Bez státu kvalitní cenová mapa nemovitostí nevznikne

Opakovaně jste kritizoval tuzemské cenové mapy nemovitostí. Co vám na nich vadí?

Nemám to, co se v Česku publikuje jako cenové mapy, nikomu za zlé. Je ale potřeba si uvědomit, že v této zemi neexistuje ani jeden subjekt, který ví, jak se pohybují ceny bytů. Všichni, co se k tomu vyjadřují, to jen odhadují. Někdo třeba z toho, že si projde inzeráty v novinách (jako Institut pro regionální informace), ale to jsou jen ceny, které se objevují v inzerci a zpravidla jen v té viditelné, takže to jsou ceny deformované. Znáte ale nějakou realitní kancelář v zemi, která by měla tak velké množství dat, aby z toho šly udělat statistické výpočty? Taková realitka tady není. I ta nejúspěšnější tuzemská realitní kancelář není schopna měsíčně udělat více než několik desítek převodů. A to jsou velmi malé soubory na výpočty.

Odhady cenového vývoje jsou nepřesné?

Občas se zveřejňují odhady, které jsou v podstatě vymyšlené. Nedávno třeba v Ekonomu otiskli cenovou mapu nemovitostí na základě informací Institutu regionálních informací (IRI). Uvedli v ní, jak v některých katastrálních územích dramaticky rostou ceny bytůve vlastnictví, ale přitom lze snadno dokázat, že ta data v pořádku nejsou. V některých těchto oblastech se totiž podle údajů z katastru nemovitostíletos neprodala ani jedna bytová jednotka, zatímco zveřejněná cenová mapa uvádí růst cen. Tyto údaje si může bez problémů z katastru vytáhnout kdokoli.

O kterých lokalitách mluvíte?

Konkrétně se to dá například ukázat na katastrálníchúzemích, jako jsou Klánovice, Nedvězí, Hájek, V. i M. Chuchle, Běchovice, kde se v první polovině roku neprodal ani jeden byt do vlastnictví, na územích jako Vinoř, Řeporyje, Koloděje, D. Počernice se prodalo méně než pět jednotek. Tvrdit, že v těchto lokalitách vzrostly ceny bytů ve vlastnictví o 26 procent, je scestné.

Šlo by tedy cenové mapy nemovitostí vytvářet lépe než dosud, aby se jim opravdu dalo věřit?

Asi by se tím musela zabývat nějaká třeba polostátní agentura. Částečně to zatím dělá Český statistický úřad, který ceny vypočítává z opravdu uskutečněných obchodů. Mají ale malé kapacity, diskutabilní metodiku. Údaje vydávají s velkým zpožděním. Reálně jim to trvá třeba rok a půl. I tak je jako informace zajímavé, co o cenách publikuje ČSÚ a co tehdy psala média.

A jejich datům věříte?

Oni sledují kupní ceny v přepočtu na metr čtvereční a počítají je z uzavřených kupních smluv. Než se k nim ale tato data dostanou, tak je tam prodleva. Navíc nejde o výpočet z úplně všech dat (ze všech realizovaných obchodů, pozn.red.), jen z vybraných. Nic lepšího v Česku není. Pro trh je to ovšem naprosto nedostatečné. Pokud někdo tedy uvádí, jak se vyvíjejí ceny bytůtřeba v Praze, mělo by u toho být vždy uvedeno „dle mého názoru“, protože to jsou jen odhady. Počítat pak na desetiny procenta růsty je spíše úsměvné, chápu však, že to pěkně vypadá v novinách.

Proč zpracování cenové mapy neuděláte v rámci Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN)?

Půjde to nařídit jedině zákonem. Iniciativa by měla vzejít z MMR, navrhoval jsem to tam. Dobrá data by určitě využili i oni, nyní např. při deregulaci, která vychází ze značně pokřivených cílových cen bytů.

Ale vy si to v rámci ARTN můžete nařídit sami, jako členové asociace?

Členů máme asi devadesát (z toho asi 30 právníků, 10 architektů), ale ne všichni mají data z trhu.Z členů, kteří prodávají byty, je u nás snad jen Finep, Skanska nebo AAAbyty. Žádná společnost na trhu vám ale nebude chtít dát jen tak svá data. AAAbyty sice něco zveřejňují, ale ani ne v rámci asociace. Jdou s tím raději sami do tisku, což chápu. Přitom ani oni nemohou mít podrobné údaje z celého trhu, mají jen odhady. A to AAAbyty mají vysoce nadprůměrné datové řady oproti většině realitek, tak často citovaných v novinách.

Opravdu to bez státu nepůjde?

Možná se nyní podaří, aby si hypoteční banky vyměňovaly informace a třeba i zveřejňovaly cenové indexy u nich uzavřených obchodů.Takovým údajům by se dalo věřit a byly by relevantní. Bankyovšem zřejmě plánují sledovat ceny nemovitostí ne podle kupní smlouvy, ale podle toho, jak je stanoví znalec. Donedávna si ale ceny nemovitostíz vlastních obchodů, pokud vím, hlídala jen Hypoteční banka. Ostatní banky si nedělaly propracované statistiky, jestli jdou u nich ceny bytů nahoru nebo dolů. Přitom poskytovaly tisíce či desetitisíce hypoték. Začaly to sledovat teprve v poslední době. Výsledkem jejich spolupráce by pak měl být takzvaný bankovní index cen nemovitostí.

Jak se orientujete v tuzemských cenách nemovitostí vy? Podělte se o zkušenosti a tipy.

Dlouhodobý investiční produkt

Myslete na sebe a zabezpečte se na penzi co nejlépe. Třeba investováním do široké nabídky fondů.

Založte si DIP

Sdílejte článek, než ho smažem