Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

| rubrika: Jak na to | 9. 3. 2011 | 15 komentářů
Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Nemovitost nekupujete každý den. Už proto, že je to vždycky pořádná investice. A čím víc peněz je ve hře, tím víc můžete prohrát, když si nedáte pozor. Nepodceňte žádný z klíčových momentů, buďte připraveni a – nekupujte vilu v pytli.

Jak kupovat byt, dům a jinou nemovitost? Nejprve si musíte vybrat tu správnou. Předpokládejme však, že už jste si vybrali podle svého gusta (pokud ne, mohl by vás zajímat můj článek Jak vybrat správnou nemovitost). Vybrali jste si a plácli jste si s majitelem. Teď je na řadě výměna něco za něco. Převod vlastnických práv k nemovitosti z původního majitele na vás a převod peněz za ni opačným směrem. Pojďme se společně podívat na tři kroky k bezpečné koupi nemovitosti.

Zásadní roli při koupi nemovitosti hraje výpis z katastru nemovitostí. Ten vás bude celým procesem koupě provádět a zvlášť pečlivě do něj nahlížejte, pokud nemovitost nekupujete přes realitní kancelář – ta by totiž měla celý postup popsaný níže dobře znát a pracovat podle něj. Ale i když budete spolupracovat s realitkou, osobní kontrolou nic nezkazíte.

Interaktivní průvodce výpisem z katastru

Výpis z katastru nemovitostí je dokumentem úředním. Tedy: je vymyšlený tak, aby mu jen tak nějaký civil-neúředník nerozuměl. Redakce Peníze.cz proto pro vás připravila přehledného Interaktivního průvodce výpisem z katastru nemovitostí.

Krok 1: Ověření totožnosti prodávajícího

Může se stát, že prodávajícího nemovitosti osobně neznáte, pak doporučuji si prověřit jeho totožnost včetně rodného čísla, nejlépe z občanského průkazu. Mohlo by se stát, že majitel nemovitosti uvedený v katastru nemovitostí je někdo jiný než prodávající. Skutečný prodávající by měl mít u sebe také dokumenty týkající se nemovitosti, například nabývací listiny (kupní smlouva, darovací smlouva nebo soudní rozhodnutí).

Krok 2: Pořízení výpisu z katastru nemovitostí a jeho kontrola

Výpis z katastru můžete nyní získat na počkání na většině pošt a úřadů v rámci služby Czech POINT nebo na nejbližším katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu znát číslo listu vlastnictví a katastrální území. Pokud číslo listu vlastnictví prodávající nezná, můžeme si ho vyhledat jednoduše na webových stránkách katastru, stačí zjistit číslo popisné budovy/domu a katastrální území.

Ve výpisu pak můžeme najít informace, které případnou koupi zkomplikují nebo ji mohou učinit nevýhodnou, zde je několik klasických problémů

Kontrola v oddílu A výpisu – Vlastnické právo:

Osoba majitele nemovitosti se neshoduje s osobou uvedenou na listu vlastnictví.
V tomto případě je myslím jasné, že jste málem naletěli podvodníkovi – gratulujeme, bylo to o fous.

Nemovitost je ve společném jmění manželů (ve výpisu označeno jako SJM před jmény manželů).
Prodej mohou uskutečnit manželé jedině spolu, tzn. pod kupní smlouvou musí být podepsáni oba.

Prodávající je vlastníkem pouze podílu na nemovitosti.
V tomto případě má prodávající právo prodat pouze podíl na nemovitosti. V případě, že chcete skutečně koupit např. polovinu dvojdomku, pak doporučuji všechny majitele dvojdomku požádat o prohlášení vlastníka o rozdělení na dva samostatné objekty/jednotky a koupi uskutečnit až pak. Pokud by totiž nedošlo k rozdělení na samostatné jednotky, další majitelé by de facto vlastnili podíl na vašem dvojdomku, stejně tak jako vy na jejich. Z toho také plyne, že pokud byste svoji polovinu domu zhodnotili (například přistavením dalšího patra), ostatní podílníci na domu vlastní i podíl na tomto zhodnocení, aniž na něj jakkoli přispěli.

Anketa

Výpis z katastru byste si pořizovali

Kontrola v oddílu B výpisu – Nemovitosti:

Prodávající je vlastníkem nemovitosti, nikoli však pozemku pod ní, případně není vlastníkem zahrady.
Běžný problém zejména u rodinných domů, kde se stává, že parcela pod domem nebo zahrada patří někomu jinému a prodávající je zde v nájmu. Takový fakt má výrazný dopad na hodnotu nemovitosti.

Na výpisu je vyznačena plomba (písmeno P před nemovitostí).
Znamená to, že katastru byl doručen dokument, který jakkoliv mění stav nemovitosti (může to být vlastnictví, vklad zástavního nebo exekučního práva, soudního řízení aj.), a informace o jeho obsahu není ještě ve výpisu zaznamenána. V žádném případě nekupujte nemovitost s plombou, počkejte, až katastr dokument zpracuje a do výpisu zaznamená.

Kontrola v oddílu C výpisu – Omezení vlastnického práva:

Zástavní právo
Zástavní právo přechází s převodem vlastnictví na vás. Zástavní práva existují nejčastěji ve spojitosti s hypotečním úvěrem, který byl na nákup nemovitosti pořízen, a v případě, že se jedná o zástavu běžné banky, není potřeba se ničeho obávat. V tomto případě máte dvě možnosti, buďto zástavní právo vyplatit z kupní ceny nemovitosti, nebo hypotéku převzít a pokračovat ve splácení jako dosavadní majitel. Pozor na zástavní práva obskurních nebankovních subjektů, můžete zde narazit, přestože zástavu vyplatíte, nemusí být vymazána.

Exekuce
Nemovitost zatíženou exekucí nelze převést do svého vlastnictví, jediná možnost je exekuci vyplatit a až pak nemovitost koupit. Pokud je výše exekuce blízko tržní ceně nemovitosti, koupě je vysoce riskantní, může se objevit další exekuce, která již v celkové výši překročí kupní cenu, vám by však nezbylo, než ji zaplatit také, abyste nepřišli o všechny doposud vyplacené peníze. Zde doporučuji úzkou spolupráci s advokátem.

Věcná břemena a jiná práva
Na nemovitosti může váznout například právo na dožití, věcné břemeno chůze a jízdy apod. Tato práva nám omezují nakládání s nemovitostí a mají výrazný vliv na tržní cenu nemovitosti.

Krok 3: Rezervace, kupní smlouva a složení kupní ceny

Po detailní kontrole výpisu z katastru můžeme přistoupit k uzavření smlouvy s prodávajícím. Vřele doporučuji nejprve podepsat rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, kde se vlastník zaváže nemovitost prodat pouze vám za předem stanovených podmínek včetně stanovení data, kdy bude možné nemovitost využívat, respektive do kdy původní vlastník nemovitost uvolní, a kde se strana kupující zaváže zaplatit část kupní ceny jako rezervační zálohu.

Pro složení rezervační zálohy a kupní ceny je dobré si zařídit úschovu, kde budou peníze uloženy, dokud nemovitost nebude přepsána v katastru nemovitostí na vás. Je to pojistka pro všechny možné případy, takhle si můžete být jistí, že o své peníze nepřijdete. Úschovu nyní běžné poskytují advokáti, notáři nebo bankovní instituce. Ani po přepsání nemovitosti však nemusíte zaplatit celou kupní cenu původnímu vlastníkovi. Jsou pro to dva dobré důvody:

Daň z převodu nemovitostí – tuto daň sice má odvést původní vlastník, pokud to však neudělá ani po opakované urgenci finančního úřadu, ručitelem za výběr daně jste vy jako nový vlastník: finanční úřad bude daň za několik let po koupi nemovitosti vyžadovat po vás. Vy tedy můžete zadržet část kupní ceny a domluvit se s prodávajícím, že ji uvolníte, až doloží zaplacení daně z převodu nemovitostí. Daň také můžete zaplatit sami.

Zdržení předání nemovitosti – v případě, že nemovitost je v momentě nákupu obydlená, pak doporučuji část kupní ceny zadržet. Pojistíte se tím pro případ, že nemovitost nebude do termínu předem stanoveného ve smlouvě uvolněná.

Tento jednoduchý návod vám pomůže vyvarovat se nejčastějších chyb při koupi nemovitosti a pojistit se proti nim. Přesto doporučuji úzkou spolupráci s advokáty nebo realitními makléři, jde vám o hodně peněz a případná chyba vás může stát řádově více než odměna profesionálovi.

Odpovědi na další otázky týkající se nemovitostí, jejich prodeje i koupě hledejte v naší Poradně. A pokud je nenajdete – stačí se zeptat.

  • RSS
  • Kindle
  • Poslat e-mailem
  • Vytisknout

Líbil se vám článek?

+108
Ano
Ne

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

5. 4. 2011 10:35, Radka

Ještě je také dobré si do smlouvy nechat zapsat do kdy se původní vlastník a všechny osoby, které mají v nemovitosti trvalý pobyt, odhlásí z místa trvalého pobytu!

Reagovat

 

+21
Líbí
Nelíbí

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

9. 3. 2011 16:48, Slávka

Poplatek za jistinu u advokáta se téměř shoduje s provizí RK.Úspora minimální nebo žádná a času a starostí plno.Ale pro adrenalinové typy jako dělané.

Reagovat

 

-16
Líbí
Nelíbí

Další příspěvky v diskuzi (15 komentářů)

6. 2. 2014 | 20:01 | advokati zlodeji

k century-penize vybrali z uschovy kto? fantomas? nei mozne, ze nevedi, kto penize vybral a ta osoba patri do mucirny. na zlodeje se ma jit tvrde a ne v rukavickach. jak jsem psala, stat ridi zlocinci... více

6. 2. 2014 | 19:59 | advokati zlodeji

ano, nam nase advokatka ukradla penize i jinym a nikto ji nezavrel, penize neobstavil stat na jej uctech, majetek nezabavil. nic. tenhle stat ridi zlocinci a proto jejich kolegove si muzou beztrestene brat co jim nepatri....více

20. 8. 2013 | 22:43 | Dana

Nejkritičtějším bodem při nákupu či prodeji nemovitosti je vypořádání kupní ceny. Dosud byla dávána doporučení, že bezpečná je advokátní úschova, což se loni ukázalo jako zcestné. O všechno přišlo přes 50 rodin pražské realitní...více

31. 1. 2013 | 15:03 | notarskesluzby.cz

Do katastru nemovitostí mají také přímý přístup notáři a mohou vám na požádání vyhotovit výpis. Je to výhodné zejména tehdy, pokud řešíte převod nemovitosti u notáře. Notářskou úschovu kupní ceny můžete pořídit i za 1.ooo,-...více

1. 11. 2011 | 10:36 | pavlína

dani prosám vás odpověděli vám na tuto otázku? chceme koupit nemovitist a tak nám vrtá hlavou aby jsme ve finále třeba nebyli 2 majitelé.jelikož od majitelky domu máme info, že je sepsán rezervační poplatek a realitka říká,...více

Čtenáři také navštívili

25. 10. 2010 |

Jak vybrat správnou nemovitost

Při výběru nemovitosti je třeba oprostit se od emocí a udělat si pečlivou analýzu založenou na faktech, která skutečně ovlivňují její cenu.

8. 4. 2010 |  | 30 komentářů

Na co si dát pozor při prodeji či koupi družstevního bytu

Rizika, spojená s převodem práv k užívání (prodeji či koupi) družstevního bytu, jsou zdánlivě menší, než u koupě bytu v osobním vlastnictví. Přesto se může prodej družstevního bytu slušně zkomplikovat....

26. 8. 2009 |  | 1 komentář

Jak dobře koupit nemovitost: Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Důležitým dokumentem, který předchází samotnému nákupu nemovitosti je smlouva o budoucí kupní smlouvě. Ta musí být písemná a zpravidla by měla obsahovat jako přílohu i vlastní kupní smlouvu.

3. 10. 2008 |  | 5 komentářů

Jak koupit byt: pozor na omezení vlastnictví

Koupě nemovitosti může snadno ztroskotat na tom, že majitel není oprávněn s bytem či domem nakládat. Různé typy omezení vlastnických práv lze však zjistit ještě před koupí z výpisu z katastru nemovitostí.

15. 8. 2006 |  | 7 komentářů

Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

Chystáte se na prohlídku vyhlédnuté nemovitosti? Víte, co v bytě či domě zkontrolovat, na co se zeptat v souvislosti se stavebně-technickým stavem nemovitosti a právními náležitostmi? Jaké dokumenty si...

Naposledy navštívené

Články

Produkty a instituce

Kalkulačky

Poradna

Finanční subjekty

Nabídky práce

Obchodní rejstřík

Osoby v obchodním rejstříku

Části obce

Městské části

Obce

Okresy

Témata

petr němec, autobazary, essox, státní dluhopisy, banky, nadace pro rozvoj architektury a stavitelství, billboardy, inkasní firmy, mobilní telefon, inflační tlaky, neaktivované kreditní karty, léčebné pobyty, Televizní reklama, bezdlužnost, turistický potenciál

8B55600, 8B65600, 8B55591, 8B55591, 8B55600

Přihlášení

Jméno

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!

Všechny materiály © 2000 - 2016 Peníze.CZ a dodavatelé. Všechna práva vyhrazena.

ISSN 1213-2217. Doslovné ani částečné přebírání materiálů není povoleno bez uvedení zdroje a předchozího písemného svolení.
Peníze.CZ vydává společnost Partners media, s.r.o.
Člen SPIR - Sdružení pro internetovou reklamu. Člen SVIT - Sdružení vydavatelů internetových titulů při UVDT.

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.OK