Koupě nemovitosti: na co se zaměřit při prohlídce

Pokud s nákupem nemovitostí nemáte žádné nebo jen málo zkušeností, může se vám stát, že na prohlídce najednou nebudete vědět, na co se vlastně ptát. A rozhodovat se o koupi pouze na základě toho, že se vám byt či dům "celkem líbí", není zrovna ideální. Proto jsme pro vás připravili jakýsi "manuál na prohlídku nemovitosti". Poradíme vám, co všechno je třeba zjistit, abyste nekoupili "zajíce v pytli" a před podpisem kupní smlouvy měli o nemovitosti všechny podstatné informace.

Nemovitosti přímo od majitele

typ nabídky:	cena od - do (Kč):
pronájem prodej od majitele prodej od developera	-
typ nemovitosti:	lokalita:
byt dům garáž kancelář pozemek	Praha Brno Ostrava Celá ČR

Co zjistit před prohlídkou?

Některé údaje o bytě či domě jste se dozvěděli už z inzerátu. Obvykle to, jak je byt či dům velký, kolik a jaké má místnosti, jaká je prodejní cena, kde se nemovitost nachází, zda jde o cihlu, panel, novostavbu a v jakém je stavebně-technickém stavu. Jde-li o byt, často je v inzerátu také údaj o tom, na kterém podlaží se nachází a kolik pater má dům celkově. Inzeráty na internetu bývají podrobnější, mnohdy i včetně fotografií nemovitosti. V těchto inzerátech bývá rovněž uvedeno, na jakou světovou stranu je byt orientován (jde-li o dům, pak informace o orientaci domu a pozemku), jaký má typ vytápění či zda k bytu či domu patří garáž nebo garážové stání.

Ještě před samotnou prohlídkou nemovitosti si od prodávajícího (případně realitky, která prodej nemovitosti zprostředkovává) vyžádejte další informace (více o nástrahách spolupráce s realitní kanceláří se dozvíte v článku Jak nenaletět realitní kanceláři). Pokud má byt lodžii, balkón či terasu, zeptejte se, zda je jeho součástí, může být totiž třeba na chodbě. Dobré je také zjistit, jak je nemovitost stará (tzn. kdy byla postavena), jaké jsou v ní rozvody slaboproudé sítě (přípojka na telefon, kabelovou televizi, internet) či zda má bytový dům výtah.

V případě, že je nemovitost zrekonstruována, zajímejte se, jakým způsobem. Zjistěte si typ a stáří oken, typ podlah, zda jsou nově provedeny rozvody elektřiny, plynu, vody a odpadů, jaké a jak staré je vybavení koupelny (např. zda má vanu či sprchový kout) a kuchyně (např. jaký má typ sporáku: elektrický, nebo plynový). Je-li nemovitost nabízena včetně kuchyňské linky, pátrejte po tom, co je její součástí (myčka, lednice, digestoř apod.). Jde-li o byt v panelovém domě, ptejte se, zda má zděné či umakartové jádro.

Pro vaši volbu může být rovněž důležité to, zda jsou místnosti v bytě či domě průchozí, zda je toaleta součástí koupelny či samostatnou místností, jaké je v místě dopravní spojení, jaká je občanská vybavenost dané lokality apod. Není od věci seznámit se také s územním plánem obce, tzn. zjistit co lze v okolí domu, obce či její části v souvislosti s výstavbou očekávat.

Kolik stojí provoz nemovitosti?

Důležitá je nejen prodejní cena, ale také pravidelné platby spojené s jejím provozem. Členové bytového družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou poplatky.

Vlastníci za byt logicky neplatí žádné nájemné, hradí "jen" poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), ale také platby spojené se správou domu a fondem oprav. V něm se shromažďují prostředky na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu. Podobně jako v družstvu i ve společenství vlastníků jednotek se výše plateb odvozuje od plochy bytu a podílu na společných částech domu. Více o rozdílech mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví se dočtete v článku Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě?

Kupujete-li rodinný dům, musíte počítat s tím, že všechny platby spojené s jeho provozem budou pouze na vás a stejně tak případné opravy. Zjistěte si, jak vysoké jsou průměrné roční náklady a co všechno je třeba platit i zda je např. něco "většího" aktuálně opravit či nutně vyměnit (např. střechu, kotel, okna). Budete-li mít příležitost, všímejte si i sousedů, nepříjemní sousedé dokáží pohodu domova pěkně "otrávit".

Jak zjistit stavebně-technický stav nemovitosti?

Dejme tomu, že o nemovitosti máte všechny výše uvedené informace a domluvili jste se na její fyzické prohlídce. Až budete na místě, ověřte si, zda všechny inzerované (a další zjištěné) údaje odpovídají skutečnosti. Zkuste, zda teče voda, funguje plyn i elektřina. V případě, že kupujete dům, jednoznačně doporučujeme vzít s sebou na prohlídku také odborníka z oboru stavebnictví. Nemáte-li někoho v okruhu svých známých, můžete se obrátit např. na Českou komoru autorizovaných techniků a inženýrů činných ve výstavbě (ČKAIT). Počítejte s tím, že za písemné osvědčení o stavebně-technickém stavu běžného rodinného domu zaplatíte částku maximálně do 10 000 Kč. V případě, že byste dům měli v plánu rekonstruovat a měnit jeho vnější vzhled, ověřte si, zda se nenachází v památkově chráněné zóně. To může stavbu do určité míry limitovat. 

Kupujete-li byt v osobním vlastnictví nebo členský podíl v bytovém družstvu, všímejte si také, v jakém stavu jsou společné prostory domu. Spolu s bytem totiž kupujete i podíl na nich. Zeptejte se, jaký je stav střechy či zda a jaké stavební úpravy společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo schválilo na nejbližší období.

Je nemovitost "právně nezávadná"?

Určitě si ještě před podpisem kupní smlouvy ověřte, zda na nemovitosti nevázne žádné zástavní právo (např. hypotéka či jiná půjčka), předkupní právo, věcné břemeno či zda není veden výkon rozhodnutí (exekuce) prodejem dané nemovitosti apod. To zjistíte z listu vlastnictví, ovšem nikoli z toho, který je volně přístupný na internetu (a zdarma). Vyžádejte si od prodávajícího nebo zprostředkovatele aktuální list vlastnictví s kolkem z katastru nemovitostí (stačí i kopie). V případě pochybností si jej můžete na příslušném katastrálním úřadě vyzvednout i sami (poplatek činí 100 Kč). Optimálně by výpis měl být stejného data, kdy bude podepsána případná kupní smlouva.

V listu vlastnictví si zkontrolujte, i zda v souvislosti s nemovitostí není v současné době na katastru vedeno řízení (např. řízení o vkladu zástavního práva). Pokud vám něco nebude jasné, ověřte si na katastru nemovitostí, o co přesně jde. Některá věcná břemena a zástavní práva jsou "neškodná" (věcným břemenem může být např. povinnost umožnit teplárnám přístup ke kotli na ohřev teplé vody, je-li umístěn v domě), jiná jsou důvodem, proč nemovitost nekoupit (např. je-li vedeno řízení o vkladu nového vlastníka nemovitosti – tzn. nemovitost již byla prodána).

Zabývejte se také otázkou, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je nemovitost postavena. V případě, že pozemek patří někomu jinému než prodávajícímu, zjistěte si, o koho se jedná a jakým způsobem by případně probíhal prodej pozemku (podmínky prodeje, prodejní cena apod.).  Týká se to nejen rodinného domu, ale i bytu. Zpravidla kromě bytu kupujete rovněž podíl na pozemku, na kterém bytový dům stojí. Je-li pozemek "cizí" (hlavně patří-li soukromé osobě), riskujete, že časem např. zvedne cenu pronájmu na neúnosnou částku.

Důvody, proč se raději poohlédnout po jiné nemovitosti

Nekupujte nemovitost ve špatném stavebně-technickém stavu, pokud stavu nemovitosti neodpovídá prodejní cena. Spočítejte si dopředu náklady, které je nutné do nemovitosti investovat, aby vůbec byla "obyvatelná" a rozhodujte se až na základě součtu prodejní ceny s náklady na rekonstrukci. Nekupujte nemovitost, pokud vám prodávající před podpisem rezervační smlouvy (či smlouvy o smlouvě budoucí kupní) a složení zálohy odmítne doložit některý z dokumentů, které jsou uvedeny v přehledu výše (odstavec Jaké dokumenty si vyžádat k nemovitosti v družstevním a osobním vlastnictví?) a návrh kupní smlouvy. Nekupujte nemovitost, váznou-li na ní nějaké právní závady, které vám prodávající zamlčel.

Máte s koupí nemovitosti vlastní zkušenost? Proběhla koupě k vaší spokojenosti, nebo jste se setkali s nějakými komplikacemi? Udělali byste dnes něco jinak?