Ať již kupujeme nemovitost k vlastnímu bydlení, nebo na pronájem, chápeme toto rozhodnutí jako jedno z nejdůležitějších v životě. Nemovitost k bydlení dokonce často kupujeme s přesvědčením, že v ní zůstaneme celý život. Možná proto je kolem tohoto nákupu tolik emocí, každý má nějaký recept nebo názor, jaká je nejlepší. Je ale třeba nechat emoce a názory stranou, udělat si pečlivou analýzu založenou na faktech, která nemovitost dělají skutečně cennou. Zde je výběr těch nejdůležitějších:
Lokalita
Jeden ze známých amerických investorů říkal, že při výběru nemovitosti jsou důležité jen tři věci – lokalita, lokalita, lokalita. Krásný dům ve špatné lokalitě má skutečně nižší hodnotu než polorozpadlý dům v té správné. O vhodné lokalitě rozhoduje několik faktorů:
Místo je napojeno na ekonomicky kvetoucí město nebo v něm přímo leží. Některá města dlouhodobě stagnují či upadají, o pronájem je pak menší zájem, jejich hledání je delší a nájem nižší, při prodeji je málo kupců, jejich hledání delší a tím i nižší prodejní cena. Ekonomicky kvetoucí místo odhalí krátká analýza dat z radnice, jako je rostoucí výběr daně z příjmu či stoupající počet obyvatel. Zajímavé je pozorovat investiční aktivity – zřizování závodů, administrativních center, logistických areálů či nákupních středisek. To vše odhaluje vhodnost menších měst nebo jednotlivých čtvrtí velkých měst.
V místě je dobrá dopravní dostupnost, dobrá hromadná doprava nebo častá příměstská doprava. Ideální je centrum města, bývají ale drahá a mimo naše možnosti. Alternativou je místo s výbornou dopravní dostupností do centra města nebo v jeho rámci.
V místě pracuje kvalitní radnice poskytující dostatečnou občanskou vybavenost. Měli bychom se ujistit, zda fungují základní služby jako mateřská a základní škola, doktor, pošta, banka, obchody se základním zbožím, restaurace.
Posledním těžko popsatelným faktorem je genius loci. Jde o specifickou atmosféru místa, získanou staletím vývoje. Může ji vyvolávat zahrada, krajina, ulice, výhled i cokoliv jiného, co působí krásné pocity. Pokud dokážeme najít genia loci, má na hodnotu naší nemovitosti výrazný vliv.
Zpravidla bychom neměli investovat do nevhodné lokality, pokud k tomu nemáme zvláštní důvod. Kdo tak učiní, musí si uvědomit, že cena jeho nemovitosti poroste pomaleji než u nemovitosti v rozvíjející se lokalitě. Obecně platí, že nemovitost zhodnotí budoucí investice ostatních subjektů do naší lokality, ať už jsou to radnice, stěhující se rodiny, investoři či podniky. To vše je třeba vzít v úvahu při posuzování potenciálu lokality.
Příkladem jsou Kolovraty a Královice, ležící stejně daleko od Prahy ,s podobným spojením autem. V Kolovratech ale stojí metr čtvereční pozemku pro rodinný dům zhruba tři tisíce korun, zatímco v Královicích dva tisíce korun. Železniční spojení, které zajišťuje pravidelnou a rychlou dopravu do Prahy, totiž přilákalo do Kolovrat nové obyvatele. Je tam i lepší občanská vybavenost.
Jiným příkladem jsou východočeská města Dvůr Králové nad Labem a Trutnov. První bylo v minulosti krásným kulturním a historickým městem s náměstím plným lidí a obchodů, Trutnov bylo špinavé, ošklivé město, silně postižené socialistickým plánováním. Dvůr Králové zůstal krásným městem, ale bez života. Většina větších firem nepřežila transformaci. Radnice nepřilákala nové investory a lidé se stěhují jinam. V Trutnově naopak vzniklo v posledních 20 letech mnoho podniků a lidé sem jezdí za prací. Ve Dvoře Králové je proto byt 3+1 za 800 tisíc korun, zatímco v Trutnově za 1,2 milionu korun.
Stav nemovitosti
Druhá nejdůležitější věc po lokalitě, která výrazně ovlivňuje cenu nemovitosti, je její stav a správa. Při výběru nemovitosti bychom měli provést tyto kroky:
Nemovitost projít se stavebním inženýrem a nechat ho, aby ji ohodnotil z hlediska opotřebení a budoucích nákladů na renovaci. Profesionálovi by neměla uniknout žádná závažná skutečnost, která má vliv na cenu nemovitosti. Měl by také dokázat odhadnout náklady na její renovaci. U bytových domů je důležitý celkový stavebně technický stav. Ocenění nemovitosti z hlediska opotřebení je vhodný nástroj, jak tlačit její cenu dolů.
Obzvláště u bytových domů by se měl kupující zajímat o složení a plány společenství vlastníků či družstva, která společně určují, jak a za kolik bude dům spravován a o dalších investicích. Mnoho bytových domů strádá, protože obyvatelé o nemovitost nepečují nebo vše blokuje spor majoritních vlastníků. Nemovitost chátrá a její tržní hodnota klesá.
Autor je poradcem v oblasti optimalizace hospodaření a investic
Srovnávat se vyplatí
Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění, telekomunikací a financí. My počítáme, vy šetříte.
Sdílejte článek, než ho smažem
