Zlevní teď bydlení? Krize a realitní trh očima expertů

Realitní trh v Česku čekají stejně jako celou ekonomiku výrazné otřesy. Přijde razantní sešup cen nemovitostí? A jak můžou situaci ovlivnit vládní opatření?
Zlevní teď bydlení? Krize a realitní trh očima expertů

Zdroj: Shutterstock

Dlouhá léta jsme psali, jak ceny nemovitostí v Česku – zvlášť ve velkých městech – rostou do nebes. S tím je konec. Tuzemskou ekonomiku čeká v souvislosti s pandemií koronaviru nelehké období, přijdou bankroty firem a živnostníků, nezaměstnanost nepochybně vzroste. Lidé nebudou tolik utrácet a větší investice – třeba i do vlastního bydlení – si budou mnohem déle promýšlet, což se musí projevit i na nemovitostním trhu.

Ten byl zatím nejvíc zasažen v oblasti krátkodobých pronájmů. Uzavření hranic vypálilo rybník všem, kteří pronajímají byty v rámci Airbnb a dalších podobných platforem. Už teď je zejména v centru Prahy možné najít byty s výrazně nižšími nájmy, než bylo v posledních letech zvykem, zvýšil se i počet nemovitostí k pronájmu. Realitní kanceláře hlásí, že dolů jde i nabídková cena nemovitostí. Prodávající by se tak měli připravit na to, že zlaté časy, kdy se ceny šponovaly do rekordní výše, skončily.    

Další otázkou je, jak můžou se situací na nemovitostním trhu zamávat vládní opatření. Jedním z nejdiskutovanějších byl návrh na automatické odložení splácení úvěrů – včetně těch hypotečních – až na půl roku. Vláda se ale s bankami nakonec domluvila na kompromisu. „Po intenzivních jednáních se zástupci České národní banky a čtyř hlavních tuzemských bank jsme připravili řešení pro ty, které aktuální situace zasáhla nejcitelněji. Odložení splátek bude pro klienty dobrovolné a nebudou s ním spojeny žádné poplatky,“ komentuje novinku ministryně financí Alena Schillerová.

Ta v posledních dnech zmínila i možnost zrušení daně z nabytí nemovitosti či daňových odpočtů úroků z hypotéky. S dalším návrhem pak přišlo Ministerstvo pro místní rozvoj, které chce usnadnit situaci nájemníkům, kteří přišli o příjmy, možností odkladu platby nájmu. A ani tím ještě vláda určitě neřekla poslední slovo. Nemovitostní trh podle všeho čeká turbulentní období.

Jak se na aktuální situaci na realitním trhu dívají odborníci? Budeme svědky razantního poklesu cen nemovitostí? A jak by se v praxi mohla projevit vládní opatření, jako je například návrh na půlroční odklad splátek hypoték?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
+61
+
-

Záleží, jak dlouho bude koronavirová krize trvat, ale určitá korekce cen nemovitostí je podle našeho názoru nevyhnutelná, i když bude opět záležet na regionech. Velký zásah nyní dostaly krátkodobé pronájmy. Majitelé těchto bytů se budou snažit nabídnout byty buď k dlouhodobým pronájmům, což se může projevit v poklesu tržního nájemného, nebo nemovitost prodat, což by se promítlo v poklesu cen. V důsledku zpomalení ekonomiky a růstu nezaměstnanosti potažmo nejistoty, klesne poptávka po vlastním bydlení, což je další z faktorů indikující pokles cen nemovitostí.

Na druhé straně jsou ale lidé, kteří stále mají dostatek volných prostředků a hledají příležitost pro jejich zhodnocení či uchování hodnoty pro případ rychlého růstu inflace. Ti na pokles cen čekají a jejich nákupy pak budou snižování cen brzdit. Obecně ale očekáváme, že v následujících měsících dojde ke korekci cen bytů. Domy a pozemky si nejspíš ceny podrží.

Co se týče návrhu na plošný půlroční odklad splátek, ten považuji za předimenzovaný – ne všichni dlužníci jsou dopady koronovirových opatření dotčeni – a směrem k tuzemským bankám zbytečně silový. Dosud zvažovaný tříměsíční odklad řízený samotnými bankami by byl určitě přesnější a efektivnější. 

Lucie Tupá

realitní makléřka, RE/MAX

Lucie Tupá
+73
+
-

Současná situace ovlivňuje realitní trh zásadně. Uvedla bych příklad z praxe. Před krizí bylo v Praze zhruba 4500 bytů určených k pronájmu. Nyní je v tomto filtru téměř 6800 dostupných bytů, tedy o 50 procent víc. Díky snaze minimalizovat ztráty se do inzerce dostávají byty majitelů z platforem typu Airbnb a ty zásadně zvyšují nabídku. U bytů na pomezí Vinohrad a Žižkova, který mám aktuálně v portfoliu, bylo donedávna v okruhu 0,5 km pouze 60 nabídek, nyní jich je přes 280. Co se týče pronájmů, dá se předpokládat, že ceny budou dál klesat. Už nyní jsme zlevňovali o deset až dvacet procent, abychom byli konkurenceschopní.

V oblasti prodejů zatím pozoruji spíš vyčkávání. Motivovaní prodávající jsou ochotní už teď přistoupit na slevu až 20 procent, ale děje se to spíš u nemovitostí, které byly už před krizí nadhodnocené. Ostatní jsou opatrní, poptávka klesla. Trh se nezastavil, ale výrazně zpomalil. Dá se očekávat, že díky výpadku příjmů se nám po krizi přesune do prodeje část bytů majitelů, kteří nebudou schopni platit hypotéku, stejně tak jako část neobsazených bytů z pronájmů, tudíž i zde bych očekávala vyšší nabídku a cenový pokles. O jeho velikosti lze teď jen spekulovat. Nemyslím, že se bude jednat o něco razantního, obecně je bytů stále nedostatek, zejména ve velkých městech.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

 Daniel Kotula
+87
+
-

Realitní trh kopíruje vývoj hospodářství. Pokud se zvyšuje nezaměstnanost a podniky bojují o přežití, je kupujících velmi málo. Je to logické, v takové chvíli jsou lidé pesimističtí ohledně své finanční budoucnosti a nechtějí se zadlužovat nebo vydávat úspory, nechávají si je na horší časy.

Na druhou stranu je poměrně dost lidí, kteří nutně potřebují prodat nemovitost a získat peníze. To je kombinace, díky které ceny nemovitostí klesají. Je jasné, že do takovéto situace se hospodářsky dostáváme. Ceny klesnou tak hluboko, jak moc závažný ekonomický propad zažijeme. Jsou teorie, že po ukončení opatření proti koronaviru zažijeme rychlý návrat k normálu, a krize by tedy byla krátká a propad cen nemovitostí mírný a dočasný. Tyto teorie ale přestávají být s ohledem například na vývoj v Číně pravděpodobné. Tam už opatření opadla, lidé se ale přesto zdaleka nevrátili k dřívější spotřebě, a pokud se vrátí, bude to velmi pomalé.

Krize je navíc stále v globálním měřítku na začátku a horší ekonomické dopady ještě přijdou. Očekávám tedy větší a dlouhodobější než jen mírný a krátký pokles cen. Odklad splátek hypoték na půl roku může zmírnit počáteční bolest, celkově však realitní trh nezachrání.

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, ředitelka Knight Frank

Zdenka Klapalová
+24
+
-

Teď se další vývoj nedá fundovaně přesně odhadnout vývoj, všechno se bude odvíjet od toho, jak zafungují plánované státní podpory ve vyspělých ekonomikách (USA, Evropská unie, Čína). Situace v Česku je odlišná od krize v letech 2008–2009, a to tím, že stát je připraven masivně podpořit ekonomiku (oproti úsporným balíčkům), developeři nemají „na skladě“ velký objem neprodaných nemovitostí, je dlouhodobě slabá nabídka na secondhandovém trhu. (Očekává se sice prodlužování prodeje a tlak na slevy z nabídkových cen, v následujících dvanácti měsících to ale na výprodeje nevypadá.) Poptávka oslabí, neboť lidé na nějakou dobu odloží nákup nemovitostí kvůli obavám a nejistotě. Developeři budou v následujícím půl roce velmi obezřetní se slevovými akcemi, maximálně se to může týkat individuálních nabídek, ale ne celoplošně.

Zlepší se podmínky na trhu hypoték kvůli predikovanému snížení úrokových sazeb, je očekáván vstřícný přístup bank k potenciálním dlužníkům a možná i zmírnění restrikcí ze strany ČNB (bankovní rada ČNB už podmínky pro poskytování hypoték uvolnila – pozn. red.). Pomoci rozproudit trh by také mohl avizovaný návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Vladimír Staňura

hlavní poradce České bankovní asociace

Vladimír Staňura
+64
+
-

Nejrazantnější změna nastala u Airbnb. Tady je trh mrtvý. Majitelé musejí hledat náhradu, takže nabízejí delší nájmy s cenami o desítky procent nižšími, než byli zvyklí. Velmi zdrženliví budou zahraniční investoři. Takže všechno hraje do karet lidem, kteří chtějí byty opravdu na bydlení. Razantní pokles cen nemovitostí ale myslím nepřijde. Ceny byly sice, zejména v Praze a velkých městech, přepálené, ale při nedostatku bytů developeři nemusejí se snižováním cen spěchat. Mimo velká města by ceny mohly opravdu jít o něco dolů, ale razantní pokles to nebude.

A jak by se v praxi mohl projevit půlroční odklad splátek hypoték, který navrhlo ministerstvo financí? Zatím ještě stále nevíme, jaké budou konkrétní podmínky odkladu. Pokud ale dlužník splácel do doby před pandemií bez potíží, nebude mít banka problém odklad splátek uskutečnit. A ráda to udělá. 

Lucie Drásalová

hypoteční analytička Partners

Lucie Drásalová
+44
+
-

Anketa

Kde budou ceny nemovitostí za rok? Tipujte!

Hypoteční trh funguje. Stále jsou ve zpracování úvěry z doby „před omezením“, takže čísla jsou zatím téměř v normálu. Všechno se projeví nejdřív v dubnu, spíš v květnu. Trh bude pomalu klesat, byť se nezastaví úplně. Poptávka po financování bydlení tu bude pořád. Navíc ČNB prvního dubna uvolnila omezení pro poskytování hypoték (parametry LTV, DTI a DSTI), aby propad trhu nebyl tak markantní. Co se týče úrokových sazeb na bankovním trhu, nečekám zásadní pokles. Banky momentálně řeší úplně jiné problémy – personální otázky, práci bez nutnosti zvát klienta na pobočku, online procesy atd. Navíc je potřeba si uvědomit, že výsledná úroková sazba se skládá i z dalších složek. Bankám vzroste riziková marže, což je vzhledem k situaci pochopitelné.

Banky také intenzivně řeší moratorium na splácení úvěru. A to nejen odklad úmoru, ale i úroku. Současně s moratoriem je projednávána i novela zákona o spotřebitelském úvěru, především jde o snížení či zastropování poplatků při opožděných splátkách.

Co se týká cen nemovitostí, momentálně nedokážu říct, jak velký dopad bude u nás Covid-19 mít. Stále jsme na začátku, těžko předvídat. Dá se očekávat, že v souvislosti s koronavirem bude poptávka oslabena a přijde převis nabídky. To by vedlo k poklesu cen nemovitostí. Vzhledem k tomu, že spousta opatření vlády se řeší za pochodu a že se podmínky mění ze dne na den, je předčasné se bavit, jak moc se nemovitostní či hypoteční trh ochladí. Určitě se ale změní, to je jisté.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Lukáš Kovanda
+69
+
-

K razantnímu poklesu cen nemovitostí nedojde. Pokud nějaký nastane, bude se po přechodnou dobu týkat hůře situovaných nemovitostí v méně atraktivních lokalitách a bude maximálně deset procent. Z více důvodů.

Zaprvé, jestli se někomu protáčely panenky, jak centrální banky po minulé krizi rozjely své rotačky, musí nyní padat do mdlob. Ve Spojených státech najeli na objemově neomezeně kvantitativní uvolňování. Neomezené tištění nových dolarů. Ty sice nejdou přímo do oběhu, ale zato v reálné ekonomice stlačují úrokové sazby, takže spoření či dluhopisy budou po koronakrizi ještě méně výnosné než po krizi před deseti lety. Dál tak stoupnou choutky investorů po celém světě investovat do přece jenom stále poměrně solidně vynášejících nemovitostí.

Anketa

Komu dá historie za pravdu?

Některé předlužené země navíc budou muset koronakrizi zřejmě řešit „shazováním peněz z vrtulníku“, což rozředí kupní sílu peněz a podnítí další investice do hmotných aktiv typu realit. Jen otázkou času je kvantitativní uvolňování přímo v Česku, ČNB už neformálně diskutuje možnost shazování peněz z helikoptér nad českými luhy a háji. Tohle zkrátka může přijít dřív, než se nadějeme, a pro majitele nemovitostí to špatnou zprávou rozhodně nebude.

Navíc, koronakrize sice vyvolá přechodný útlum trhu s nemovitostmi, ale zároveň, zdá se, dá najevo, že české zdravotnictví a ostatně i česká veřejná správa nejsou zase tak zaostalé, jak mnozí na Západě stále míní. Budou ještě mezinárodní investoři – často lidé ve středním a vyšším věku – ochotni platit takovou přirážku oproti ceně za české reality za nemovitosti ve Švýcarsku, Bavorsku, severní Itálii nebo na španělském pobřeží, když tam teď koronavirus zanechává leckdy i dramaticky víc mrtvých? V ceně nemovitosti je určitým dílem zahrnuta vedle řady dalších faktorů právě i kvalita zdravotnictví, takže atraktivita Prahy či Brna v očích mezinárodních investorů a spekulantů po koronakrizi dále postupně stoupne nad úroveň před úderem viru.

Ondřej Tůma

Autor článku Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Další články autora.

Srovnávat se vyplatí

Srovnávat se vyplatí

Kalkulátor.cz je srovnávač, který lidem šetří peníze ve světě energií, pojištění a financí. My počítáme, vy šetříte.

Sdílejte článek, než ho smažem

Líbil se vám článek?

+146
AnoNe
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem 20 komentářů

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

3. 4. 2020 10:10, czhunter

"Navíc ČNB prvního dubna uvolnila omezení pro poskytování hypoték (parametry LTV, DTI a DSTI)"

Je docela zajímavé, že ČNB původně tyto parametry zavedla údajně proto, aby zabránila rizikovému zadlužování (nižší) střední třídy.
Ve chvíli na prahu masivní recese, kdy se pro ni rizika jednoznačně razantně zvyšují, tak podmínky uvolňuje (tj. dělá přesný opak své rétoriky - vyzývá je vstoupit do vyššího rizika).

Mám to brát jako potvrzení toho, že nám pan Rusnok celou dobu sprostě lhal?

+56
+-
Reagovat na příspěvek
Vstoupit do diskuze
V diskuzi je celkem (20 komentářů) příspěvků.

Nejlevnější aplikace na trhu. Zpracujte si daňové přiznání pro fyzické osoby v roce 2024 v jednoduché online aplikaci. Pro naše čtenáře exkluzivní sleva 10 %.

DníHodinMinutVteřin
Slevový kód: PENIZE1O
Vyplnit přiznání

Pokud chcete řešit daně po staru, máme pro vás chytré formuláře.

Zjistěte tržní cenu nemovitosti i výši nájmu

Odborným garantem této služby je Quantum reality - realitní kancelář Praha

A tohle už jste četli?

Výsledky nemovitostních fondů: Inflaci překonalo šest retailových

27. 2. 2024 | Jan Traxler

Výsledky nemovitostních fondů: Inflaci překonalo šest retailových

Většina retailových nemovitostních fondů loni vydělala kolem pěti až sedmi procent. Nejvyšší zhodnocení zaznamenal Mint I. rezidenční fond, ukazuje porovnání.

Bydlení už víc nezlevní, hlásí banka. Ceny pozemků dál rostou

22. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Bydlení už víc nezlevní, hlásí banka. Ceny pozemků dál rostou

Ceny bytů i rodinných domů v loňském roce klesly. Vyplývá to ze statistiky ČSOB Index bydlení (dříve HB Index) za čtvrté čtvrtletí 2023. Základem jsou odhady tržních cen nemovitostí... celý článek

Trh s bydlením ožil. Ceny mírně klesly, ukazují nová čísla

21. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Trh s bydlením ožil. Ceny mírně klesly, ukazují nová čísla

Realitní trh v Česku po několika letech útlumu postupně ožívá. Prodeje nemovitostí začaly opět mírně stoupat. V mezinárodním srovnání dlouhodobě patříme mezi země, kde se zdražuje nejrychleji.... celý článek

Jak se kupuje dům za šest miliard. Šéf fondu podrobně o Arkádách Pankrác

7. 2. 2024 | Martin Vlnas

Jak se kupuje dům za šest miliard. Šéf fondu podrobně o Arkádách Pankrác

Nemovitostní fond Trigea získal pražské obchodní centrum Arkády Pankrác. Jak se mu to podařilo a jaké s ním má další plány? Rozhovor s Tomášem Trčkou, zakladatelem a generálním ředitelem... celý článek

Arkády Pankrác mění majitele. Obchodní centrum kupují Češi

1. 2. 2024 | redakce Peníze.CZ

Arkády Pankrác mění majitele. Obchodní centrum kupují Češi

Pražské obchodní centrum Arkády Pankrác koupil nemovitostní fond Trigea. Jde o největší transakci uskutečněnou tuzemským fondem tohoto typu v Česku, její výše přesáhla šest miliard... celý článek

Partners Financial Services