Jakub Holec. Foto: Daniel Hamerník
Když v roce 2009 Jakub Holec začínal s podnikáním, byl – jak sám hned v úvodu našeho povídání přiznává – ve správný čas na správném místě. Světem cloumala hospodářská krize a nemovitostní trh zažíval nebývalé otřesy, které přinesly řadu změn v zavedených pořádcích. Z „obývákové“ firmy 108 AGENCY se tak velmi brzy stal předním hráčem segmentu komerčních realit, se kterým spolupracují velké investiční fondy, průmyslové podniky a také první liga velkoobchodu a e-commerce. Přečtěte si o rychlém rozjezdu úspěšného byznysu i o tom, jak může realitním trhem zamávat další ekonomická krize, která je podle všeho už ve dveřích.
Jakub Holec Foto Daniel Hamerník
Majitel a výkonný ředitel 108 AGENCY. Ve firmě má na starost především strategický rozvoj a budování vztahů s partnery. Narodil se v roce 1981. Absolvoval stavební fakultu na ČVUT. V oblasti realit se pohybuje už od studií, kdy spolupracoval na několika developerských projektech v Česku, má za sebou pracovní stáže v Číně a ve Francii. Působil také jako konzultant v pražské pobočce King Sturge. Když Jakub zrovna nepracuje pro 108, věnuje se své rodině. Má rád snowboarding, surfování a umění.
Proč jste se hned po škole vydal do segmentu průmyslových realit? To není – alespoň na první pohled – zrovna nejatraktivnější odvětví nemovitostního trhu…
Nebylo to plánované. Studoval jsem stavárnu na ČVUT a dostal jsem možnost vyjet na zahraniční pobyt. A protože to bylo na poslední chvíli, šlo se přihlásit jenom do Číny, kam se nikdo nehrnul. Odjel jsem tam na půl roku a nejednou se mi otevřely nové obzory. Potkával jsem studenty ze všech koutů světa, zlepšoval se v angličtině. Ještě z Číny jsem se přihlásil na další studijní pobyt do Jižní Koreje, ale když jsem se vrátil na léto do Česka, rozleželo se mi to v hlavě a řekl jsem si, že už studium o pár let prodlužuju, takže by bylo dobré ho dorazit a posunout se v životě zase dál.
Když jsem hledal práci v oboru, bylo pro mě hlavním kritériem, aby šlo o zahraniční firmu, kde se mluví anglicky. V novinách jsem objevil inzerát britské poradenské společnosti King Sturge, která studentům nabízela takzvaný rotation program, při kterém si vždy na pár měsíců vyzkoušíte práci v různých odděleních firmy, uděláte pomyslné kolečko a po roce se uvidí, kde vám to sedělo nejvíc. To mě hodně lákalo. Problém byl v tom, že když jsem nastoupil, okamžitě mi řekli, že tohle místo už není volné. Ale jestli prý chci, uvolnila se pozice v průmyslovém týmu. Já jsem o průmyslových nemovitostech vůbec nic nevěděl, ale když už jsem tam byl, tak jsem kývnul.
Jak rychle jste se rozkoukával?
Byl to úplně jiný svět, ale když je člověk mladý a má zájem, tak to jde. Postupně jsem zjišťoval, že existuje něco jako distribuční centra, jak fungují výrobní haly a jakým způsobem se řeší logistika. Dřív mě vůbec nenapadlo, že vlastníci průmyslových hal jsou často penzijní fondy, pojišťovny nebo banky. Nepřemýšlel jsem o tom, že průmyslová hala je v podstatě investiční produkt, který si kupujete na základě lokality, obsazenosti nájemníky a technických parametrů, což vám garantuje určitý dlouhodobý výnos. Brzy jsem si uvědomil, že jde vlastně o hrozně zajímavý obor. Po dvou letech jsem ale stejně odešel, protože mě to táhlo jinam.
Kam?
Byl jsem stavař, vždycky mě bavila architektura a design. Když něco v téhle oblasti vytvoříte, je to okamžitě vidět. Spousta lidí v mém okolí – a vlastně i já sám – se poohlížela po vlastním bydlení, někdo řešil lepší dispozici bytu, někdo schody v domě, jiný zase kachličky a masivní dřevěné podlahy. Tak mě napadlo, že půjdu dělat klientské změny v rezidenčních nemovitostech. Jenže ještě dřív, než jsem to pořádně rozjel, přišla hospodářská krize, lidi neměli peníze a zájem o tyhle služby byl najednou na nule.
Už jsem to měl ale v hlavě nastavené tak, že jdu podnikat a že chci dělat sám na sebe, takže jsem jen zařadil zpátečku do segmentu průmyslových nemovitostí, kde jsem chtěl fungovat úplně stejně jako velká globální firma, jen s cílením na českou klientelu. To byl můj byznysplán.
Jakub Holec a Ondřej Tůma. Foto Daniel Hamerník
Bylo možné konkurovat velkým hráčům?
Krize s poměry v téhle branži celkem zamávala. Velké nadnárodní poradenské firmy, které se specializovaly na průmyslové budovy, měly v čele českých poboček většinou expaty, kteří si jako nejbližší spolupracovníky vybírali zase další cizince. Během krize se ale část z nich musela vrátit domů, jiní se přesunuli ještě víc na východ. Do vedení se tak dostával český management a najednou se zpřetrhaly dosavadní byznysové vazby. To byla moje šance. Ale původní byznysplán, že se budu zaměřovat jen na české firmy, mi vlastně taky nevyšel, protože hned první tři klienti byli ze zahraničí. Tehdy ale opravdu nebylo lehké plánovat, začátky byly prostě divočina.
Povídejte…
108 AGENCY jsme založili v bytě mé tehdejší přítelkyně, dnešní manželky, takže by se dalo říct, že jsme obýváková firma. Řešili jsme každou korunu, neměli jsme našetřený balík do začátku, takže jsme peníze ze základního vkladu „eseróčka“ hned vybrali do pokladny, abychom měli z čeho fungovat. Takhle jsme jeli asi čtyři měsíce. Pak už manželka začínala dávat najevo, že jí není po chuti, když se v sedm hodin vrátí domů z práce a v obýváku jí sedím já a další dva kolegové a až do večera řešíme realitní byznys. Po čase už jsme si museli pronajmout kancelář, nebo by mě manželka vyexpedovala na ulici.
Vypadá to, že vám hospodářská krize pomohla…
Ano, dalo by se říct, že jsme byli ve správný čas na správném místě. Všechno šlo hrozně rychle. Byla tady spousta áčkových nemovitostí a během krize všichni řešili, co s nimi. Zástupci vlastníků nemovitostí byli tlačeni svými šéfy, aby přicházeli s novými řešeními, jak byznys oživit. Toho jsme dokázali využít, navíc jsme pro ně byli atraktivní tím, že jsme vybočovali ze zaběhnutých struktur, které v té době přestávaly fungovat. Rychle se rozkřiklo, že tu je kluk ze „sto osmičky“, co dělal v King Sturge, který má dobrý rozhled po lokálním trhu. Najednou mi volali lidé z PPF a dalších investičních fondů, že mají volné nemovitosti, ať si je přijedeme nafotit a pomůžeme je obsadit.
Kdy jste se začali specializovat na průmyslové nemovitosti, které dnes představují váš hlavní byznys?
Když jsme začínali, dělali jsme opravdu všechno, protože jsme si nechtěli nechat ujít žádnou příležitost. Běhali jsme po administrativních projektech, pronajímali kanceláře, ale postupem času jsme se utvrdili v tom, že nejlepší je být expert v konkrétním odvětví, což byly právě průmyslové nemovitosti. Ty dnes dělají zhruba šedesát procent našeho byznysu. Samozřejmě se už snažíme diverzifikovat, máme i další oddělení, která teď dost podporujeme. Průmysl je ale pořád dominantní.
Jak dnes vypadá váš typický klient?
Je to hodně různorodé. Skvělé je, že naším klientem může být vlastně jakákoli firma. Co se týče průmyslového oddělení, jsou to velkoobchodní firmy, internetoví prodejci, automobilky, firmy, které něco skladují nebo převážejí.
Můžete být konkrétnější?
Z velkoobchodu třeba Ikea nebo Lidl. V e-commerce Alza, Mall, Notino nebo Rohlík.cz. Z automobilek třeba Škodovka. A krásný projekt jsme dělali pro firmu Ball, která vyrábí plechovky pro Red Bull a Plzeňský Prazdroj.
A co se týče kancelářských prostor?
V téhle oblasti jsou to v podstatě všichni, kdo řeší kanceláře. Poradenské společnosti, advokátní a marketingové firmy a mnoho dalších. Když se vydám na jakoukoli networkingovou akci, tak mám výhodu v tom, že se tam můžu s každým bavit o našem byznysu, protože kancelář má opravdu každý.
Ale náš byznys není jen o pronájmech. Často to vypadá třeba tak, že jedna společnost koupí druhou, přesune veškeré aktivity do vlastního areálu a řeší, co dál s volnou nemovitostí – jestli ji pronajímat, prodat, případně jak řešit její správu. My jim s tím pomůžeme od A do Z.
V posledních letech tu rostly jako houby po dešti nemovitostní fondy, a to i v segmentu komerčních nemovitostí. Jsou připravené na ekonomické ochlazení, které se na nás teď žene?
Realitní fondy zažívaly dlouhé období, kdy hodnota jejich nemovitostí takřka bezpracně rostla. Recese teď prověří, jak dobře se fondy zajišťovaly. Nutno dodat, že si všichni moc dobře pamatují, jak to na trhu nemovitostí vypadalo po roce 2008, takže věřím, že si dávali pozor. Byl na to čas.
Jak může krize otřást sektorem průmyslových nemovitostí?
Nebude to nic příjemného, na horší časy se ale musí připravit všichni napříč celou ekonomikou. U průmyslových a komerčních nemovitostí je výhoda, že mají uzavřené delší nájemní smlouvy, takže u nich funguje určitá diverzifikace výnosů. Další plus je v tom, že i když půjde část trhu dolů, což podle všeho čeká například automobilový průmysl, nahoru zase vyskočí třeba e-commerce a další. Úlohou každého asset manažera a správce fondu by mělo být nastavit v portfoliu co nejlepší balanc mnohem dřív, než přijde nějaká krize.
V posledních měsících se hodně řeší, co pro českou ekonomiku bude znamenat robotizace a Průmysl 4.0. Vy sám jste v jednom rozhovoru říkal, že si zbytečně lámeme hlavu s nálepkou „montovna Evropy“.
Na tom, že tu máme montovny, není nic špatného. Je to zkrátka určitá fáze vývoje, ze které se budeme posouvat dál. V řadě podobných fabrik vznikají vývojová centra. Zahraniční firmy vidí, že v sobě Češi mají preciznost, loajalitu a chuť práci dotahovat. I proto sem pak míří investice do dalšího vývoje.
A co se týče Průmyslu 4.0, jde zkrátka o nevyhnutelný proces. Ale opět bych to nebral tak, že bude mít na naši ekonomiku fatální dopad. I v plně automatizovaných skladech pracují lidé, jen nepřenášejí věci z bodu A do bodu B jako dřív. Vznikají nové profese a nové pozice. To samé platí o automobilkách, všude se píše, jak přesun k elektromobilitě a větší automatizaci bude brát práci, ale zapomíná se na to, že se zaměstnanci můžou uplatnit v oborech, které budou na elektromobilitu a další technologické trendy přímo navázaní. Rozhodně bych tedy nepanikařil a neproklínal stroje. Jen nám umožní efektivněji pracovat na něčem jiném.
Jaké máte plány do další desetiletky? A jak moc vám může situaci znepříjemnit krize, které se naše ekonomika jen sotva vyhne?
Chceme hrát dál prim na poli průmyslových nemovitostí v Česku. Už teď působíme i na Slovensku a budeme se poohlížet po dalších trzích regionu. Rosteme ale postupně, nehledáme investora, který do nás napumpuje miliony euro na rychlou zahraniční expanzi. Kdyby něco takového přišlo, nedokázal bych si upřímně představit, že bych ve firmě zůstal. Teď vím, že se z Prahy příštích 15 let nehnu, takže neuvažuju o žádné zásadní změně.
A co ta krize? Může se stát, že v Česku budou ležet ladem sklady, kancelářské komplexy nebo obchody v nákupních centrech, jak jsme mohli vidět v zemích nejvíce zasažených poslední recesí?
Pohled na všechny odvětví komerčních nemovitostí se rozhodně změní. Krize zasáhne každé z nich. Asi nejhůře na tom bude oblast „hospitality“, tedy gastronomie, hotelnictví, cestovní ruch. Ale bude to i tvrdý zásah pro retail. Krize nám opět ukáže, jak důležitá je lokalita. Nůžky mezi výborným obchodním centrem a průměrem se ještě víc rozevřou. Kdo stěží přežíval před krizí, se jen velmi těžko udrží. Otřesy se dají očekávat také v kancelářském segmentu, uvidíme, jak to bude s coworkingy, které byly miláčkem všech developerů a před krizí brali obrovské nájemní plochy snad ve všech postavených budovách. Možná i firmy zjistí, že nepotřebují tak velké kanceláře a že se dá spousta práce udělat online. Co se týče průmyslových nemovitostí, tak ty vyšly jako jediné z minulé krize vítězně a věřím, že to tak může být i tentokrát.
Koronavirus: aktuality, kalkulačky, informace
Chraňte nejen sebe, ale i svoji peněženku. Vybíráme nejdůležitější texty a nástroje, které vám pomohou překonat dopady pandemie viru COVID-19.
Ondřej Tůma
Penzijko s finančním bonusem
Založte si penzijko Conseq a získejte nejen státní příspěvky a daňovou úsporu, ale i bonus pro věrné klienty.
Sdílejte článek, než ho smažem
